21世纪经济报道记者 方海平 上海报道
近期，围绕烂尾楼、停贷断供，以及随之而来的期房预售制等问题的讨论甚嚣尘上。在不断细究的过程中，不管是当事人还是公众都开始反思这一运行了数十年的制度中的细节，并拷问其诸多不合理之处。
7月21日，关于楼房烂尾风险是否该取消期房预售的问题，银保监会新闻发言人、法规部主任綦相在国新办举行介绍上半年银行业保险业运行情况新闻发布会后接受记者提问时回应，是否该取消期房预售关乎整个房地产新模式，国家会统筹考虑这个问题。“这不仅仅涉及金融监管政策，还需要住建部、人民银行等多个部门统筹政策协调。”
在这一讨论中，一个关键点指向的是预售资金的监管制度。21世纪经济报道记者就当前现实中的预售资金使用方式问题，分别向开发商、银行、律师等多个相关主体进行了解，得到的回复具有较高一致性，其中最大的一致即：“每个地区都有自己的一套规定和流程，很不一样，差别很大。”
各地监管、流程差异很大
一位开发商人士对记者表示，原则上要求监管部门（房管局）、银行共同签署一份监管协议，但实践中，很多地区监管部门并不在协议上签字，也很少参与监管账户资金的放款行为，所以主导权基本在银行方面。“除非某个地区爆出了风险，监管部门可能会加大一下关注力度。”
一位银行人士对记者表示，对预售资金的监管账户要求每个地区很不一样，有的地区需要房管局盖章；有的地区比如上海，银行自己审核工程进度后，再按工程进度放款就行；有的甚至对优质企业明确可以适度放松要求。
“总之差异很大，各地监管协议一般有标准要求，理论上应该按照协议要求来放款。但现实中，各种情况都有可能发生，比如开发商做假材料，或者没有付款需求却伪造付款需求，实际套取资金等。”上述银行人士向记者表示。
另有多位银行人士也向记者承认，银行在对预售资金账户上要求相对比较宽松。
据21世纪经济报道记者了解，预售资金监管账户一般开设在为该项目发放开发贷的银行，账户名往往就叫“xx预售监管账户”。值得注意的是，监管账户虽然开设在开发贷银行，但是为项目办理按揭贷款的往往涉及多家银行，这些按揭银行在商品房预售阶段发放的按揭贷款也不一定都按要求进入监管账户，直接进入开发商指定的其他账户的情况也很普遍。
这种地区化的差异或许有望得到改变。
据新华社今年2月份报道，商品房预售资金监管新规已经出台，这是首份全国统一的预售资金监管文件。距离1994年城市房地产管理法出台，从立法上确立商品房预售制度时隔28年。其间，我国相继出台了商品房预售管理办法等文件。
银行为何发放预售房贷款？
为什么对预售资金监管账户的相关规定，并不如其他方面那么严格？为什么在没有统一规定的情况下，银行却愿意配合开发商滥用预售资金？
一位房地产行业资深人士对记者表示，预售资金可以理解为购房者为开发商提供的一笔大额、无息融资，降低了开发商的成本和风险，从而间接支持了银行的贷款利息收入，以及政府的相关收入。“从这个意义上看，开发商和银行是利益共同体。”
对购房者个人而言，无法具体知晓，其实也并不关心这背后究竟是如何运作的，只要所购买的房子按时交付，价格还能持续上涨，就皆大欢喜。直到出现烂尾楼，才发现陷入了拿不到房子还要持续还贷的尴尬处境，莫名其妙承担了某种远超过个人控制能力的风险。
“我也是最近在看到这些新闻之后，才去了解我的房贷问题，发现我也可能摊上这种事。”一位同样贷款购置了期房但没烂尾的购房者谷女士对记者表示。她所购房产尚在建设中，但已经向银行办理了按揭贷款，目前每个月在还贷中，如今她开始担心房子烂尾的问题了。
为什么个人购房者可能陷入这种困境？这或许与我国银行按揭贷款的设计有关。
住房按揭贷款作为一种舶来品，上世纪90年代引入中国，经过了多项改造后形成了我国特有的一种金融工具。在一般定义上，住房按揭是指购房者以所购住房作抵押而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。
可以看出，这一业务的核心是“抵押”。这放在现房销售中很好理解，购房者买房的同时就获得了房产证，再将其抵押给银行；但是在期房预售中，在真正交房之前，购房者并没有获得房产证，那么此时，“抵押”给银行的是什么呢？
答案是并没有实质的抵押，有的只是开发商的担保，以及登记宣告一份未来抵押的权利。
市场人士多将中国内地的住房按揭制度和预售资金账户监管制度，与中国香港的模式进行对比。记者对此也进行了了解，一位香港地区的人士对记者称，按照当地的规定，期房预售只能通过律师，由律师开设监管账户并全程监管账户资金的运用。更大的区别是，银行只能在交房之后跟个人签署按揭贷款协议，也就是只有现房才能办理个人住房按揭贷款。
对于办理按揭贷款的时点规定，中国内地市场也经历了几次变化，目前通行的要求是，在项目结构封顶之后允许办理按揭贷款，相比早前是一种更严格的要求，此前有的项目在动工之初就允许向个人办按揭。尽管如此，在项目结构封顶和交房之间仍然有一段没有抵押的“真空期”，也正是这一阶段导致了种种问题的出现。
按揭时点的不同所导致的差异，看起来是银行介入时点不同、承担的风险不同。实质上，是购房者所承担的责任和风险不同：交房之后开始按揭，购房者承担的责任范围在抵押物即房子本身；交楼之前按揭，购房者承担的责任范围从房子本身的风险，扩展到包括不能交房的风险。
不过进一步而言，这些作为银行的业务对象，其所有的风险进而也变成银行的风险。从银行的角度看，如此注重风险的机构，为什么在没有抵押的情况下，就愿意向个人发放一笔如此大额的贷款呢？
上述银行人士对记者表示，其实是有担忧的，银行希望监管部门规定建好交楼之后再开始办按揭，但是规则就是交楼之前就可以办按揭，如果规则是这样，那即使有的银行认为不应该这样做，也一定有银行愿意去做，最后就是银行为了争夺市场都开始这样做。“我们之前就是不做按揭的，这几年也开始做了。这个市场太大了，你不做有的是银行做，而且业务长期、稳定、客户质量高。”
上述开发商人士对记者表示，从银行的逻辑来看，个人购房者都已经掏出了好几成首付的真金白银，不可能冒着当老赖的风险不还贷，都是正常的购房者，所以这种风险概率是极小的。
不管是按揭前置，还是预售资金账户监管的宽松，都大大加速了资金运用效率。过去几十年，中国的房地产市场经历十年持续快速上涨的繁荣阶段，这一背景环境一定程度上扮演了催化剂的角色，但是行情掩盖了很多问题，上升周期中，政府、银行、开发商、购房者均是获益者，其中的风险或许被忽略。
（统筹：马春园）
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买房贷款银行的逻辑 解密为什么个人房贷又贵又难？
买房贷款，银行有哪些逻辑买房贷款的零售贷款：资金定价逻辑
在银行的经营逻辑里，个人房贷究竟算个啥？其实，从部类划分看，房贷的头上有三顶“帽子”：在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”；在头寸期限上，房贷是“(中)长期贷款”；在投向分类上，个人房贷亦属于“房地产类贷款”。
你去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是它“有米下炊”，即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”？问题就出在了额度上。
它的额度从哪里来？“说白了就像‘拍卖’一样，总行每年放出零售条线的额度大盘子，各个分行出价，出价高的得到更多额度。”一名城商行计财业务人士这样告诉笔者。其中“价格决定论”显而易见。这名计财业务人士由此认为，“像上海这样的大城市的分行就比较吃亏”，因为这些地方的金融业市场化程度高，使得贷款的定价更透明以至价格偏低，而定价上不去也就影响了分行向总行的“抢”额度资源能力。
顺着这一资金定价逻辑，有三个银行不愿告诉你的秘密，你在贷款时必须心里有数。
第一个秘密，是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价，会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时，你或许不知道，在你前头“插队”的情况时有发生：比排队多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房贷预期年化利率。稀缺的额度资源，往往被出价高者得。
第二个秘密，是“递延效应”。对银行运作有了解的读者或许听说过“年尾贷款难、年头贷款易”的说法，因为从预期年化预期收益角度考量，银行会把稍多的贷款资源放去年头，而市场需求旺盛的年份，不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺，零售额度亦不例外。
可是今年，年头去申请房贷的客户出乎意料地同样面临不受欢迎的窘境。那是不少银行的另一个秘密。笔者从若干银行听闻，去年底压下的贷款较多，不得不用今年的额度去满足实际发生在去年的需求。递延效应之下，年头的新客户们又被压到了年中，以此类推。而究其实质，是供求关系失衡。
从“供求关系”来看，央行在前述住房金融专题座谈会上提出的办法是“切中要点”的。一名大行资负部门人士告诉笔者，央行在会上表态“如果银行有规模方面的诉求，可以找央行帮助协调各行际间的规模调节”，可让银行从房贷供给层面上得以改善。
第三个秘密，对于银行“涨价”房贷，其实并非是其过于“黑心”，实在是银行有着维系利差的无奈。从行业来看，在负债端，预期年化利率市场化的逐步深化，加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”，银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。
一家中型银行的支行长表示他不倾向在个人房贷上花力气，因为“做房贷简直像义务劳动”。他的计算方式是，银行相对高成本的负债(如吸收金融同业的协议存款)有的预期年化利率已经超过5%，而这还不是银行的放贷成本，因为还要计入20%的不产生预期年化预期收益的存款准备金，由此，实际的成本至少是“5%÷”，相对的中长期贷款基准预期年化利率，“银行简直不创利，白忙乎”。
这个秘密之下，银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求，当银行对于对公贷款，尤其是其中的中小企业贷款更具议价能力，更多的头寸就可能被调整过去。
银行的实际情况并没逃过央行的监测。因此在住房金融服务专题座谈会上，央行的用词是和逐利的银行谈“社会责任”：要求银行理解购房者的生存压力，做到财务可持续发展，能保本或微利就好。
只是，央行的殷殷期望对于理论上已被抛向市场化经营的银行，尤其是多家上市公司银行是否有效？一名上市银行总行人士向笔者表示，作为上市公司的银行若要从基本面上保证股价稳定、股东受益，就必然会看重业绩增长；总行每年制定利润指标，也都是要面对董事会审核压力的。
买房贷款的中长期贷款：流动性管理逻辑
银行经营需要通盘考虑，除了资金定价和贷种平衡的逻辑，计财还需要把控“流动性”问题，因此在贷款期限上，每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。
“这就好比你自己理财，比如你有100元钱，可以用20元投长期国债，30元投5年期信托，剩下的一半投资股票一半存个活期，需要容易变现的资产来应对生活急需。”前述城商行计财业务人士说，银行也是这样控制期限平衡的，房贷属于不能短期变现调整头寸的资产。
而零售贷款中长期资产的盘子，至少对于诸如这名计财人士所在的城商行，“经过前几年的高速发展，那部分份额已经趋于饱和”。
和期限一并考量的另一个计财逻辑是“集中度”管理，资产要分散在几个篮子里，“就像你不会把所有钱都拿去投一个公司的股票，或都拿去投黄金一样”。这名计财人士说。而另一个尴尬的现实是，长期资产中流向房地产的集中度也过高了。
由此，一些银行此前的内部指令其实是，对于房贷，要进行现有份额的退出，以及新增份额的限制。
买房贷款的房地产类贷款：风控逻辑
促使银行决策贷款放与不放的底线是风控逻辑。而个人房贷风险相对大不大，恰恰是笔者在采访过程中遇到的最显分歧的问题。
从已有数据出发，不少银行人士告诉笔者，个人房贷因为有足值的抵押品而被长期归类于银行的低风险品种。从房贷大行工行的数据来看，截至4月末，该行的个人住房贷款不良贷款率仅为低于全部贷款的不良率水平。
可麻烦的是，有些银行人士看到了风险的滞后性--现在的报表数据体现不了未来的资产质量走势，尤其是房价已经停止上涨。笔者从数名银行风控部门相关人士处获悉，他们虽并不支持“房价崩溃论”，但对于房价持续高涨也已不抱期望。在银行的话语体系里，房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”。
“过去房贷的低不良率和房价一路上涨息息相关，如果房价不涨甚至下跌，情况就会不同，类似于温州地区那样的‘弃房’现象就是警钟，不少银行也因此反复内部做压力测试。” 前述城商行计财业务人士称。
除了抵押物价值有变化的风险，有资产处置经验的银行人士还提到了后续抵押物拍卖过程中的严重损耗。一名相关业务人士表示，从经验来看，房贷坏账后房产进入拍卖程序，往往第一次拍卖甚至第二次拍卖都会流标。“流标后，第二次拍就要打八折卖，第三次再打八折。”该人士称，近阶段进入银行拍卖程序的房子单价都比较高，市场需求弱，不容易拍成功。
“而这还没有算进另两个‘猫腻’”。他补充说，第一个“猫腻”是一些房产在申请贷款时，或多或少买通评估方使估值虚高，在此基础上算出的抵押率必然是不合适的；第二个“猫腻”是有一些房贷和个人消费贷(以装修名义等)组合发放，而消费贷的实际资金用途也是购房。这两样，都一定程度扩大了房贷风险。
刚发布的中国指数研究院房地产指数系统百城价格指数显示，2014年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。
个人房贷为啥又贵又难贷？
在买房贷款中，基于上述银行的三个逻辑，也就能解释从去年底至今这段时间里有过买房办按揭贷款经历的人，很可能有这样的困惑：个人征信记录良好，也有稳定的收入和税单，且工资流水清晰，可是银行房贷却很难申请下来；好不容易申请到，首套房贷预期年化利率都上浮了5%~10%，相比几年前朋友购房贷款能打八九折，想想心里不是滋味。
这样的情况看来已不少见，以至于央行在的住房金融服务专题座谈会上对银行下要求：控制个人房贷的压单，接单、审批后就要尽快放款。会上有两家股份制银行也承认，首套房贷预期年化利率上浮了8%左右。
大额无抵押贷款条件有哪些？
虽说无抵押贷款的额度要比抵押贷款低，但想要申请大额无抵押贷款也不是不可能，但在申请前必须满足一定的条件。那么申请大额无抵押贷款的条件有哪些呢？想要申请大额无抵押贷款，需要满足以下几点：
1、信用记录良好。在银行申请无抵押贷款，银行会很看重申请人的信用记录，个人申请人的信用记录很好，没有不良信用记录，也不是征信空白。会比较好在银行申请贷款。
2、工作和收入稳定。在银行申请贷款，银行也会有一定的歧视，如果申请人的工作不稳定，总是换工作，收入也不稳定，再加上没有抵押物，基本上不能在银行申请贷款。而如果申请人有稳定的工作和收入，银行会认为申请人有一定的还款能力，更愿意办理贷款。
3、提供个人的财力证明。在银行申请贷款，银行也会“嫌贫爱富”，如果个人名下没有房产或者汽车，很有可能无法在银行成功申请贷款。所以即使个人的房子是在抵押中或者名下的汽车是贷款买的，也可以提供这些财产证明来申请无抵押贷款，为贷款增加额度。