大家好，我是勇谈。从1994年我国开始全面的商品房制度后，商品房销售就成几何倍的提升。1994年我国商品房销售面积不过7230.35万方，而刚过去的2019年我国商品房销售面积就高达171558万平方米；可以说26年的时间我国商品房销售面积翻了23.7倍，平均以接近一年一倍的速度在发展。那么随着买房的人越来越多，贷款买房的人也越来越多，未来多出来的房子该怎么办？借此机会简单谈谈我的观察。

如果说2000年以前大家买房的目的是为了居住的话，那么2008年之后大家买房更多的是为了“保值或者投资”。根据国家统计局的数据显示，2019年我国城镇居民人均住房面积已经在40平米左右，这个说明了什么？我国从人均来看已经脱离了“房子不够住”的事实。那么为何房产销售面积还能维持一定的增长？其实还是房子本身早就脱离了居住的本质。几点观察：

投资房产

第一、目前来看单纯从居住的需求来购房的基本没有，子女教育、投资保值等早已成为大家购房的主因。过去很长一段时间我们都是从居住角度（也就是市场供需角度）来进行房产调控，但是最后发现效果不佳。为何会这样？其实还是因为大家买房的目的已经不是单纯的居住那么简单了。子女教育、投资保值等才是大家疯狂买房的目的，尤其是对于一些中产来说似乎近20年来没有一样投资品能够有房产这么稳定而且高的收益。投资者已经多于刚需购房者的时代，你确定还要投资买房？

第二、房产从过去的固定资产已经开始转变为消费品，30年已经是一套房产的极限。相比于过去建造房屋可以居住三代人来说，如今的房屋能够满足二代人居住就已经是万幸。包括如今很多城市进行的老旧小区改造其实都是上世纪80/90年代的建筑物，在如今开发商良心越来越被利益熏陶的情况下，30年估计应该是多数如今房产的极限了。所以，房产交易基本不会停止，总会有“小换大，老换新”的需求存在。

简单就以北上广深一线城市为例，你认为这些城市的房产够吗？2000多万常住人口的大都市，将近40%的人口都是外来的，你认为这些城市的房子会够吗？说到底“有房子是一回事，在哪居常住是另一回事”。几点观察：

第一、大城市的房子整体还是不缺租户的，这是由外来人口不断涌入决定的。目前来看房子租不出去的城市多数还是中小城市为主，大城市的房子只要房租到位想要租出去不难。不过确实值得大家警惕的是，2016年前后在三四线城市买房的人本身寄希望于通过房租来获取收益，至今也只有部分人做得到。

投资房产的前提是房价持续上涨

第二、依靠房租来还房贷根本不现实，买房的时候多数人都很清楚。目前来看我国的城市的租金回报率很低，哪怕是北京等这样的一线城市租金回报率也仅仅只有1.37%，而二线城市的租金回报率也多数在2%左右。所以，仅仅想要通过租金来抵房贷本身就是不现实的。房价高，租金低是我国房租市场的现状，也从侧面反映了我国人均收入水平低的事实。

现实生活中很多人把普通的买几套房的人跟真正的“炒房投资者”混为一谈，他们之间最大的区别是炒房投资者讲究的是“快进快出”，普通跟风人讲究的是“细水长流”；抱有“能卖就卖，能出租就出租”心态的购房者，并不能称之为投资者。

第一、房租回报率这么低，谁买房靠租金过日子违背起码的经济原则，毕竟银行定期存款利率的回报率也比租金回报率高。除去10几年前抓住机会以相对比较低的价格购置多套房产的人之外，如今几乎没有人傻到花费几十万贷款买房，然后靠租金还贷款的。毕竟这笔经济账小学生都会算，除非贷款买房的目的是为了未来出售赚取差价。

房产投资

第二、还不起房贷的人就不要买房，这就不用我们替他们操心了。银行审核住房贷款的时候会要求提供收入证明等资产材料，目的就是保证你的还款金额不要超过家庭收入的50%；尤其是从2019年之后银行加大了对于贷款购房者的负债审核，负债率过高的朋友是无法获得银行贷款的。

综上，房子越来越多是事实，会有一些城市未来房子出租不出去也是事实，但是可以明确告诉各位“想要靠房租还房贷的日子早就过去了”，现在也没有人傻到这样去做。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

空置率炸出一堆省会城市，房子早就过剩了，为什么还要发展房地产？

大家有没有想过一个问题，我们为之奋斗一辈子的目标房子，可能他的一个情况并不是很完美，因为房子其实在我看来他就是一个不太完美的商品，我们要拿出自己所有的积蓄去购买房子，在未来30年里还要出卖自己的自由，去为房子还贷款。其实从始至终也只有我们是掏了钱的开发商，在这个过程当中没有超过一毛钱，而银行也在这个过程当中没有超过一毛钱，反而让我们30年内为他们打工。而且房子的空置率已经很高了，很多的省份都出现了一个无人居住的情况。
那么问题来了，房子都已经这么多了，而且都已经过剩，为什么还要发展房地产呢？我们就来好好的谈一下这个话题。根据一些情况来看，我们国家有28个城市出现了房产的空置率，而且高达12%，其中最严重的区域高达了20%，这个最严重的城市就是南昌，它也是空置率的第1城。即使在这样的一个情况下，每一个城市和地区都在大肆的开发房地产，那这到底是为什么呢？就是他们开发了出来也没有人购买，他们该怎么办？
其实他们也只是为了去推动经济的发展，一些楼盘之所以不好卖，可能是他们的地理位置和他们的广告不够吸引人导致的。而这些开发商们早就已经熟能生巧，把所有的营销策略都想好了，而且选择的地方都是非常让人难以拒绝的，在这样的一个情况之下，他们所建的新楼盘反而销量会比较高，空置率也会最低。所以他们也不会存在自己的房子卖不出去的情况，我们都知道现在的房子大部分都不再是为了刚需而建设的了，很有可能是瞄向那些手头上比较有钱的富人们，将房子做一个改善性住房，让他们来购买。

房价不断攀升，为何普通上班族还坚持贷款买房？

      孟子说“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”大意是有固定资产的人日子过得比较踏实，没有固定财产的年轻人购房有些是刚需需要。即使如今房价高，但要是现在不买，房价它会越来越贵，越往后你就越买不起了。人日子过得不踏实，有的人买房，是为了等房价就涨了，再转手卖出去，中间赚一笔。

      还有一方面，房贷的压力往往是短期存在的，很快就会被收入的增长相抵消。譬如，当初买房的时候你月薪是8k，为了买房子贷款50万，每个月要还3千多，感觉压力特别大，后来你的工资涨到了2w多，而房贷依然还是3千多。这时还房贷对你来说，就没有太大压力了。随着家庭收入的增加以及住上新房后生活条件的改善还房贷不仅不觉得痛苦，而且还会享受有房的幸福感，而那些一直不敢下决心买房的人才会陷入长期的没房子的困恼中，而收入又跟不上房价的增长而焦虑。

      现在城市的教育问题很严峻，很多一二线城市义务教育都接纳不了那么多学生，大部分城市会要求户口和房产两一致才能就读所在城市的公立学校，大人在外拼搏最大的希望就是孩子能够接受更好的教育，那最稳妥的方式就是要有房有户口，于是，只要是有点能力的人家都会举债买房，落户到自己所在的城市，希望孩子在自己所在的城市里面接受更好的教育。

    中国人的思想是不管在哪里工作生活，只有拥有自己的房子，在这个地方才有归属感。所以很多外出打工的人最后都愿意在自己工作的城市买房，每个月辛辛苦苦还房贷，就是希望拥有归属感。这和外国人的思想有很大差别，外国人宁愿租一套不错的公寓，然后让自己的生活质量过得更好，但是中国人是宁肯吃苦，也要有一间属于自己的房子，所以即便是穷人，也会想拥有一片自己的瓦。

      中国人理财的思维。房子可能是目前市场上大部分人能认为的最保值的储蓄方式。不断上涨的房价让很多中国人会觉得，如果买了房子，虽然每个月要还房贷要付利息，但是钱有了去处，并且这些投资会不停的上涨，回报率比任何一种生意都高。相对于炒股而言，如果能够首付款项，还得起按揭，很多人还是愿意通过买房来实现储蓄的功能。

      其实不管是哪一种原因促使人们买房，有房子，有一个稳定的生活其实都是好的，在能保障自己生活品质不会太差的情况下，还能慢慢拥有一间属于自己的屋子已经很好了。而像现在的有些白领，其实他们的月薪并不会低，但他们当中很多人都是月光族，这些白领要是能够合理安排自己的薪资，对自己生活有一个稳定的安排，买一间适合自己的房子其实也是不错的选择。

      三四线城市的产品、消费正在越来越多的模仿一线城市，一并被模仿的还有这些产品的物价。高涨的消费水平，在挤压着年轻人的购房的能力。有限的收入、不断攀升的房价、日益增长的消费，正在加剧着年轻人和买房之间的矛盾，让想买房的年轻人患上了一种“穷病”。