经常看到有所谓经济学家催人买房的，他们为什么这么好心，生怕大家错过上车机会呢？从人性的角度，越是这种机会不越是应该闭上嘴偷偷买偷偷盈利吗？难道他们真的是情操高洁吗？哈哈哈，不好意思，写到这里我自己都笑了。

我们先来考虑一个问题。根据招行2021年的年报显示，占比2%的人占有总资产的82%。这虽然不能说明2%的人占有了80%以上的社会财富，但是绝对可见一斑。

前段时间公布了居民存款，创了历史新高，达到了107万亿。我们至少可以推出一个结论，这些存款大部分都在富人手里。

最近楼市政策面利好频出，提振楼市意图很明确，于是各路神仙又出来鼓吹抓紧上车。可是大家有没有考虑过一个问题，为什么房子没人买？需要不停地吹风和让利。

是因为缺钱吗？可是居民存款新高就摆在那里。银行不贷款吗？何止贷款，还有让利。是因为限购吗？放开的已经有不少了吧，何况如果限购有用，那房价老早就控制住了。结论只有一个———有钱人不愿意买房。

如果真的像经济学家们说得那么好，为什么有条件的富人不抓紧时间购入“优质”资产，反而要向大众鼓吹上车好时机呢？他们不是经常给有钱人上课做讲座吗？有钱人咋就不信他们呢？也不知道许老板当初听了多少讲座，可惜了没有救上啊。

现在来说为什么他们不买。我们讨论了很久地产“硬着陆”还是“软着陆”的问题。但不管怎么“着陆”，标准只有一个，那就是债务水平下降。

“硬着陆”就是以资产价格猛烈崩塌为终结，也就是经济危机，到时候大量借钱买房的会破产，房屋会被低价拍卖，该破产破产，该倒闭倒闭，有的人甚至会走上绝路——也带走了一身债务。日本和香港当年都不少见。这是我们一定要避免的事情。但是，无论如何，危机过后，一定有大量的债务会消失，这样整个社会就又能够轻装上阵，重新开始发展。

美国的那么多轮经济危机之后，很快又能发展起来，倒不如说都是安排好的剧本，目的就是重新洗牌。危机过后，资本界里大鱼吃小鱼，但付出最大代价的还是当地百姓。信不信现在美国就有不少场外资金在等资产价格崩塌。

“软着陆”怎么实现债务水平下降，其实就一个字“拖”。只要大家还在还款，那么债务水平就会不断下降。20、30年后大部分人不就还完了吗，那时候债务危机就解除了。

首先要说一点，软着陆不是房价一点都不能跌，而是跌的范围不能发生大量的资不抵债。因为我们大部分都是房屋抵押贷款，一旦资不抵债，银行就有收回房产进行拍卖的需要。大量拍卖盘出来，房价也就维持不住了。在维持住还款意愿的基础上，房价是有下跌的可能的。

当然，软着陆也不是说说就能办到的，其中不确定因素也有很多。比如买房意愿，如果大家都不买房，刚需是无所谓的，但是投机盘就会很着急，因为持房收益很低，之所以愿意拿着，都是因为有看涨的预期，如果没人买，看涨预期肯定也就不复存在。到时候房子就会变成烫手山芋，着急的可能就会以大幅低于市场价抛售房产，这种低价对价格就会形成冲击，甚至可能带崩房价。

另外一个不确定因素就是还款，比如还款意愿（看看之前的停贷风波），或者还贷能力（经济不景气，收入下降甚至失业怎么办）。

总之一句话，我们现在的目标就是软着陆，并且任重道远。

现在回到开头的问题，有钱人为什么不买。

第一着陆方式其实尚未有定论，一定有一部分人持着货币在等着资产价格崩塌，到时候就可以大大方方进场，随手捡走带血的筹码。

其二，就算肯定不会硬着陆，软着陆过程也肯定意味着房产不再具有投机价值。而前面也说了，如果不涨价，持有房产的收益很低，甚至不如定存。

那你指望着最精明的一批人回来接盘，或者说接这个不确定性吗？如果他们有心，现在回来接盘，要钱有钱，要贷有贷，还能缓解危机，如果还有利可图，他们何乐而不为呢？

那有钱人里另一批还持有资产的呢，他们在想什么？第一是房价肯定不能下跌，否则他们就变成大鱼口里的小鱼。第二就是要想办法离场。这样找点口舌出来也就顺理成章了。

房价继续涨的可能性有多大？再涨的话势必会扩大债务水平，那软着陆的难度和时间都会大大增加。

我们现在的债务水平有多高，地产企业80-90%是家常便饭。2021年4季度中国居民负债率则已达到了62%，超过了1997年香港楼市泡沫破灭前的水平，接近日本1991年的负债率。

不管是企业还是家庭，负债率越高则抗风险能力越低。至于还有没有更多空间，就凭各位自行判断了。

最后说说普通人，其实要考虑的问题是两个，你有多需要买房，还有你能承多大的风险。充分考虑完这两个问题后，谁也不能阻拦你。

因为我们的房产确实绑定了很多权益，所以很难界定多有必要去买，何况个人的选择外人也不足为道。

写这么多，无非还是提示风险，各位做决定的一定都是家里的一家之主，那么家庭的系统性风险就不能不考虑，无论何时，置全家于风险之中的都不会是一个好决定。万望三思。