房贷是“越长越好”还是“越短越好”？银行员工：不少人白白送钱

在国人的观念里，有房才有家，所以，我国房子自有率相比其他发达国家都要高出不少，当然，随着房价不断上涨，年轻人的购房压力也越来越大，不少人需要动用六个钱包才能凑足首付款，这还算幸运的，不少人想尽办法也不一定能借到那么多钱。在中国，完全通过自己能力买房，从某个方面说，应该属于成功人士了。

在买房过程中，能够全款买房的人毕竟是少数，我们大多数人免不了要向银行按揭贷款，申请贷款期限一般在10-30年居多，虽然需要背负这么长时间的还款压力，但可以早买早住，结婚、生子、上学都不会受到耽误，相比暂时拿不出首付买房的人来说，他们已经无疑是幸福的。

向银行按揭贷款，很多人认为，不就是向银行借钱吗？跟着熟悉的操作流程走不就可以了吗？所以，买房时，买房者一般就是按照开发商或者房产中介的要求，指哪打哪，让签字就签字，让按手印按手印，让交首付款就交首付款，而对于在办理房贷过程中需要注意些什么，应该怎么选择，自己可能一无所知，甚至于自己开始还款的时候才向周围人问：我办理得对不对？这种方式划算吗？当业内人士点拨时才发现选错了，让自己白白损失血汗钱。

大家都知道，房贷按揭主要就两种形式：一是等额本息，另一个是等额本金，在同等条件下，等额本息比等额本金利息要多出百分之二十几，贷款100万，利息总支出要多出十多二十万，这一个差别可能有部分人懂，也有不少人不知道而在这方面就已经吃了亏。

还有一点也非常值得注意，受传统观念影响，一些购房者在选择贷款周期的时候存在误区，不希望长期欠银行的钱，房贷按揭期限往往就选择很短的时间，比如5年、10年，最多15年，导致各项支出能压缩就压缩，精打细算，搞得自己生活很压抑。实际上，在选择还贷期限上是很有讲究的，这就是本文主要阐述的问题。房贷是“越长越好”还是“越短越好”？银行一线员工：不少人白白送钱。

随着楼市调控深入，炒房团逐步绝迹，但以保值增值为目标的投资者还是有不少，这也是没办法的事，因为现在比较靠谱且门槛适合普通老百姓的投资渠道几乎难找。买房投资与刚需自住买房有着本质区别，投资买房就是为赚钱，所以必须考虑买房以后成本支出问题，尽可能做到利润最大化。主要分两种情况：

一是在资金允许的情况下，尽量选择全款。这是基于现实情况，我们知道，无论房价如何涨，市场上都是不缺房子的，所以买房相对容易，不过，想转手的时候就不会那么容易，即使找到接盘客户，如果你房子本身有贷款，相对来说手续就比较麻烦。而且最重要的是，现在我们很难找到安全可靠并能跑赢贷款利率的投资项目，如果你能全款却还着月供，很明显会吞噬一部分利润，不能做到利润最大化，而且，等你转卖房子需要提前还贷时，一般还会再交1到3个月的违约资金。所以，在充足资金时应尽量选择全款。

二是不能选择全款，需要按揭部分贷款，或者即使有全款能力，但由于经商等需要资金周转，你可以留一部分资金，剩余欠款可向银行按揭贷款。看到这里就要注意了，如果有银行愿意给你“等额本金”还款方式，你首选等额本金，道理就不说了。但很多时候，银行只给你“等额本息”还款方式，此时，你应采取“长贷短还”方式，即在申请贷款时，尽量把年限拉长，比如能申请30年就30年，然后在短期内把钱还清，如1-2年内，这是利润最大化优选方式。

前面我们已经提到，在按揭贷款的两种方式中，在同等条件下，等额本金总支出利息要比等额本息方式少很多，所以，市面上不少人会选择等额本金，即使在还贷前期背负巨大的还款压力情况下。无论是等额本金，还是等额本息，两种方式都有一个共同点：贷款时间越长，利息总支出越多，反之越少。下面先举两个例子对比：

由于现在大多数人使用的还贷方式为等额本息，我们就以等额本息为例，首先来看看贷款10年与贷款30年差别到底在哪里？设置一个条件：假如按揭房贷100万元，贷款利率按最新的基准利率4.9%，计算结果如下：

1.采取等额本息按揭房贷10年：

由图可知，100万房贷，在基础利率条件下，10年时间总共还利息26.69万元，利息还可以，对于很多刚需购房者来说，差不多还是能接受，这对于后续经济收入较高的家庭来说，采取这种方式可以少支出不少利息，并且能早早摆脱房奴生涯。

2. 采取等额本息按揭房贷30年：

从上面可知，100万房贷，同样在基础利率条件下，整个30年还贷期的利息是91.06万元，足足比10年期利息高出近65万元，基本上接近本金。对于刚需购房者来说，考虑到后续的还贷能力，这也是一个无奈的选择。

表面上看，按揭贷款10年要比30年省了一大笔利息，这也是不少,购房者宁愿顶着还款压力而选择贷款时间越短越好的主要原因之一，但是，房君在此提醒，表面上如此，实际并不是这样，如果把M2这一因素加进去考虑，结果就完全不一样。

举个例子，1999年M2与GDP比值为1.33，20年后的2018年M2与GDP的比值为2.02，换句话说，M2与GDP比值逐步扩大，说明钱的购买力下降，比如20年前一斤水果1元，现在就要3元，购买力差很多。如果按照过去的贬值速度，贷款30年后的100万，可能仅仅相当于30年前的25-30万。

以上，房贷100万本金贷30年的91万利息，可能相当于现在的20-25万元，相比贷10年26万的利息，是不是还赚了？更别说这么长时间。这就是为什么业内人讲：“房贷是给普通人一生中最大的福利，能贷多久，就尽量贷多久”的原理所在。换句话说，如果贷款年限短了，就是给银行白送钱了。

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房贷是“越短越好”还是“越长越好”？银行员工：不少人没弄明白

根据国家统计局发布的数据显示，2021年1月份-6月份，我国商品房销售额为9.29万亿元，同比增长约39%，创 历史 同期新高，并且，仅6月份单月，商品房销售额就高达2.22万亿元。此外，截止至2021年上半年，全国商品房的销售面积也突破了8.8亿平方米，同比增长27.7%，

其中，住宅销售额高达8.4633万亿元，同比增长高达41.9%，并且，住宅销售面积也同比增长29.4%。由此可见，2021年以来，有越来越多的人投身于“买房”这件事情上。

然而，众所周知，如今我国的房价要比以前高出不少根据收集到的相关数据可进行对比，2000年左右时全国平均房价大约为2000元/平方米，而2021年上半年的房价就达到了10485元/平方米，显然，这相差的可不是一点半点。

贷款买房

按照目前我国的平均房价来看，一套100平的房子怎么也需要100万，但大部分人并不具备“全款买房”的能力，因此，就只能向银行申请房贷。一般来说，买房的首付大概是30%，也就是说100万的房，购房者需要拿出30万本金，另外的70万则通过向银行借贷的方式补足。

借贷，肯定就会产生利息，众所周知，大家在向银行存款时，选择的存款年限越久，那么获得的利息也就越多，同样，如果购房者在向银行申请房贷的过程中，还款年限越久，产生的利息也会越多。那么，房贷的还款年限是“越短越好”还是“越长越好”呢？对此，银行员工也做出了答复，并表示不少人都选错了。

不同类型的购房者

目前来看，购房者大致可以分为“刚需购房者”和“房产投资者”。作为刚需购房者，买房的目的就是用来生活居住，如果将来没有发生变故，基本也就不会搬家，那么在贷款买房时，还款年限是“长”好，还是“短”呢？

众所周知，银行在房贷方面，有“等额本金”和“等额本息”可供选择。如果按照8月份4.9%来看，购房者以等额本息的方式向银行借贷70万，还款年限为30年的话，那么月均还款大约是3715.09元，还清之后利息总额达到了637431.34；那么同样贷款金额下，还款年限缩减至15年又是多少呢？

通过计算，如果还款年限为15年，那么每个月购房者需要还5499.16元，不过，还清后的利息总额为289848.71，相比30年的60多万，实在是要少了很多。显然，缩减还款年限，产生的利息也会大幅度减小。

此外，作为购房者，还需要考虑到“通货膨胀”的问题，根据相关机构的分析，预计我国2021年的通货膨胀率或将达到5.3%。一般来说，通货膨胀也就会导致人民币贬值，简单来说，如今100万能买到一套房，那十年、二十年后，恐怕再想100万买房，几乎是很难的事情了。

不过话说回来，如果购房者现阶段买房的话，考虑到不同年限上贷款利息的差距，建议还是根据自身的经济能力，合理的缩短还款年限。

除了购房刚需者外，再就是把房子视作投资的人了。这部分人可以通过“长贷短还”这一方案，将房子转手，赚取比较高的差价。根据目前的情况来看，如果投资者想要通过投资房产赚钱，那么基本要在2、3年左右的时间还清房贷，并且，还要确保这一期间，房价是持续上涨的，否则就算还清房贷后进行转手，也基本没啥明显的收益。

不过，值得一提的是，2021年以来，住建部也是多次表态，贯彻“房住不炒”政策，并且，7月份，住建部等多部门更是表示，将力争3年左右时间，实现房地产市场秩序的明显好转，显然，对于“房产投资者”来说，不仅需要考虑还款年限的长短，还要考虑一下房子未来是不是能赚得到钱。

根据如今央行统计的数据来看，我国家庭的负债率已超55%，户均负债也突破了50万元，显然，如今的大多数人的面临的经济压力是非常巨大的。如果大家想要买房，尤其是通过向银行贷款买房，在选择还款年限上，一定要慎重考虑，结合自己的经济情况进行选择，当然了，如果能尽量早还完，那么产生的利息也会少很多。

房贷时间越长越好还是越短越好？

我们常说安居乐业，事实上只有实现“安居”才能真正的“乐业”。对很多人来说，有了房才算真正有了家，因此，忙忙碌碌几十年就为买一套属于自己的房子。然而如今的高房价让很多家庭烦恼，连小县城的房价都涨到了七八千一平，一二线城市就更不必不说了，房价甚至高达几万甚至几十万的一平。

就当前而言，主要有两种购房方式，一种是全款购房，另一种是按揭购房。客观上来说，自然是全款购房更好，毕竟不用背负长达二三十年的房贷，生活的压力也比较小；但是想要全款买房就要一次性拿出上百万的钱，而有全款买房实力的人毕竟是少数，对很多普通家庭而言，买房只能按揭购房，也就是贷款买房。

虽说是贷款买房，但30%左右的首付款对普通人来说也是一个大数字。2021年10月份全国商品房均价回落到万元以内，我们就以10000元的房价为例，买一套100平方米的房子，首付三成也就是30万元，接下来的20多年都要还房贷，如果一个家庭收入不高的话，那买房后除了生活水平直线下降，每月几千元房贷的生活压力也不小。换句话来说，按揭买房的好处就是不用一下子拿出那么多钱，并且人们可以用这种方式来实现买房的梦想。

但我们要意识到一个问题，既然选择贷款买房那肯定要给银行支付利息，也就是说，贷款时间越长，需要支付的利息则越高。那么这是否就代表着贷款时间越短越好呢？比如同样的贷款金额，贷款20年就比贷款30年要还的利息少很多，所以大多数人为了少还利息，选择了20年的贷款年限。那么问题来了，贷款使是越长越好还是越短越好呢？

对此，银行的职工告诉大家，其实很多人都选错了，大多数人都在给银行白白送钱！在选择还款时间之前，首先要明确一点，那就是选择还款方式。目前银行的按揭贷款主要有两种方式，一种是等额本息，一种是等额本金。等额本息还款是每月的还贷金额是一样的；等额本金则是每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少后期的利息也会随之减少，这种方式对贷款人前期承担的压力会比较大。也就是说，还款方式的不同也会影响到贷款人还款金额和压力的不同。

人们在贷款时，大部分银行默认的还款方式都是等额本息。首先，等额本息对个人流水的要求低，并且前期还款少，客户的还款压力不大，而等额本金前期的高还款额会让很多客户承受不起，因此为了尽量促成贷款协议，不少银行客户经理会推荐等额本息法。

那这样来说，是不是就意味着我们在选择贷款年限时要“越短越好”呢？毕竟从从利息的多少来看的话，确实是这样，但我们也要知道，货币会贬值。比如20年前小笼包2块一笼，现在10块一笼，而这一切都是市场上的通货膨胀引起的。只要有市场流通，就会引起通货膨胀，这是我们无法避免的，也就是说，我们的存款在贬值，货币的购买力也在下降，现在货币的购买力和二十年后的差距也是非常大的。

对于通货膨胀，我们每个人都切身体会过，在20年前100万可以买好几套房子，但现在显然是不行的。并且随着经济不断发展，尤其在当前全球“大放水”的环境下，货币的购买力也会大打折扣。所以，在选择还贷期限时要结合自身的实际情况来看，还贷期限也并不是说“越短越好”。

总之，房贷期限要根据自己实际情况来考虑。对刚需们来说，要结合收入情况，去平衡还贷压力，再考虑到通货膨胀的情况下，自然选长的期限比较好，而且手上留有一部分资金，如果遇到着急用钱的地方，也不至于太紧张。