4月，多地因城施策继续。一个月就超过60城发布政策，调控新政五花八门，但放松是统一的基调！

截至目前，今年已经超过100个城市楼市调控政策放宽，除了限购、限售、人才购房奖励等行政政策松动，更直接影响楼市的住房信贷环境也在普遍宽松，甚至自郑州以来，已经多地取消了“认房又认贷”政策。

什么是认房又认贷？

最早于2010年5月26日，住建部等三部门出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确二套房认定以家庭为单位，并执行“认房又认贷”的原则。

此后，在各地实际执行中一直松松紧紧，基本以“认房或认贷”的标准来执行；真正全面实施认房又认贷并且持续至今的应该从2016年“房住不炒”大旗高高举起那会开始。

自2016年底中央经济工作会议定调“房住不炒”，房地产市场开启新一轮全面调控。2016年11月 28 日，上海市率先实行了“认房又认贷”，次年北京等大城市相继跟进，逐步在全国范围内实施“认房又认贷”。

同时，各地将首套房、二套房最低首付比例均上调，其中二套房全面调整回 2014 年放松之前60%的水平。“认房或认贷”转回“认房又认贷”成为本次调控的核心措施。

什么叫认房又认贷？

认房：购买房屋在办理贷款时，名下已经有登记的住宅，新买房将被界定为二套房或以上。

认贷：购买房屋在办理贷款时，买家在银行征信系统里已经登记有买房贷款的记录（全国范围、无论是否还清），新买房将界定该房为二套房或以上。

知乎上有过一个清晰的举例：①王先生购买了一套房（为王先生的首套房），是全款买的，没有从银行贷款。②王先生贷款买了一套房，贷款已经还清了。③王先生贷款买了一套房，目前仍在还房贷。④王先生贷款买了一套房，之后又将房子卖掉了。

在认房又认贷的政策下，无论王先生属于以上哪种情况，其再次买房，将认定为2套房，按照二套房的首付比例执行。如果王先生全款买了一套房，然后卖掉，其名下已无房且从未有贷款记录，则再买房，即认定为首套房。

不过时至今日，是时候全面取消这个政策了。

虽然政策底已经显现，但从2022年一季度新房市场成交来看，并未有明显起色，成为近五年同期的次新低，仅高于2020年一季度成交量，较去年一季度成交下跌近四成。

根据诸葛找房数据研究中心监测60城数据来看，2022年一季度新房成交6853.08万㎡，同比下跌39.81%，较2020年一季度上涨25.3%。

来自诸葛找房

目前房价涨跌分化不一，但除了一二线城市，三四线及以下城市普遍以跌为主。但即便是有上涨趋势的城市，其涨幅显然也已经不是投机者的最佳标的了。哪怕是一线城市，也是市场分化，有涨有跌，全城范围的库存去化压力颇大。

比如通过北京的土拍预公告转正宗地数，可以看出来很多地块开发商也没有信心操盘，担心拿了地房子卖不出去，最后无人报名。

曾经一房难求、开盘即排号的朝阳，现在也进入了极度的内圈阶段。小户型尚可，120以上的改善型房源成为卷中之卷。

这一范围就是典型的改善型客户，被80%首付拦住的一大批刚改客群。也就是认房又认贷政策卡死的一波潜在刚改人群。

no.2 政策纠偏正当时

经过这些年“房住不炒”的定位和稳房价的调控，以及大力推进租售并举，高房价已经被抑制住，其对消费的影响已经没有以前那么严重了。

在消费端，现在是落实中央促进合理住房消费政策的关键期。从此前各地的政策措施看，一些房地产短期抑制措施与促进合理住房消费要求有相悖之处。如有的城市首套房执行“认房又认贷”，而且对于改善型的二套房，首付比例又较高，这对合理的刚性需求和改善型需求，都形成了实实在在的误伤。

刚改本来就是刚需的第二梯队。

刚需是买不起房、刚改则是换不起房，其实从家庭人口平均住房面积的角度大家都是刚需；

“认房又认贷”政策误伤的人群基数庞大。

第一类：收入增加后换房。卖出本来就贷款的首套房之后，被认定为二套，然后突然发现回来的钱远远不够80%的首付款。

第二类：家庭人口增加后换房。响应国家号召生了二胎，三胎也在计划之中。哪里晓得首套90平米以下贷款还没还清，置换卖出之后选的120的改善要80%首付，完全够不着了。换房成了不可能的痛点。

第三类：离婚后无房一方购房。最惨的还是婚内一起贷款买房，无奈离婚后放弃房产的一方。如果攒的钱不够，自己想要一个小家都没有机会了，首付款按照二套执行完全够不着啊。

第四类：换城市换房。从上海来到北京，几年前在天津贷款买的房子卖掉后想在北京正式安居下来，岂料北京说你是二套，首付款根本凑不齐啊。

在房住不炒大环境下，需要抑制市场过于亢奋情绪的阶段，通过全面覆盖的政策进行控制房价过快上涨，即便误伤了一拨刚需或者说此刚需人群也是迫不得已的必要之举。

但，目前的形势和购房情绪已经没有必要再去伤害他们了。不仅没有必要再误伤这波购房群体，还应该鼓励和支持这波群体进入改善市场。

现在需求端的情绪不是投资客考虑还炒房不？市场情绪已经恶化到刚需观望、刚改自危的阶段了。

政策端已经不断松绑，但目前政策基本偏向刚需松动为主；对于刚改需求的关注度解绑远远不够，其实在二胎三胎政策的延续下，刚改才是当下购买力最庞大的群体。

简单点说：取消“认房又认贷”，通过释放刚改购买力，一方面可以通过激活一部分住房消费拉动内需、推动去化带动卖地，另一方面释放自己的小户型增加刚需房源的市场，进一步稳定刚需市场的基本面。

no.3 三孩政策，解决住房空间问题也是重点

再说一个题外但又与住房高度相关的话题，就是鼓励二孩三孩。

实际上鼓励二孩甚至三孩的政策与“认房又认贷”所限制的房屋面积需求改善本就是矛盾。

三孩政策不能仅靠塔尖人群和贫穷人口来落地

在全面脱贫之后，相对贫困人口和塔尖人群一样，都不是中国目前的主力部队了。真正的主力部队就是广大的中产阶级，因此给中产阶级足够的空间和鼓励政策才是三孩政策落地的关键所在。

除了稳定就业、提高收入，合理支持住房空间优化也应该是二孩三孩政策细节中的必要环节。此时的“认房又认贷”就恰好把这个痛点扎得死死的。生个二胎还有高低床将就，生个三胎的话，两米多的净层高真没法放3层的床了。

是时候解除误伤了，把“认房又认贷”一刀切的政策丢了吧。哪怕针对性的优化一下也好。

但，还是那句话：稳定就业才是一切政策的基石！

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北京认房又认贷的政策何时取消

法律分析：暂时不会取消。居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。通知提出，降低住房贷款期限，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。

法律依据：《住房公积金管理条例》

第五条 住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。

第六条 住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。

郑州19条重磅救市：取消认房又认贷！专家：提振全国购房信心

《通知》部分内容。 截自 《通知》原文

华夏时报记者 苗诗雨 李未来 北京报道

3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知（以下简称《通知》），提出“稳地价、稳房价、稳预期”的19条措施。成为2022年目前为止救市力度最大的城市。

《通知》从合理住房需求、改善住房市场供给、信贷融资支持等多方面放松，并且明确取消对于改善型住房需求群体的“认房又认贷”。（认房又认贷：以前有过房贷或买过房，再次买房就算二套。）

中指研究院郑州分院总经理梁波涛在接受《华夏时报》记者采访时表示，此举对于销售端促进郑州楼市成交，修复市场预期具有较大提振作用，对于土地端与企业端，有利于纾解房企经营压力，提高拿地积极性，促进郑州房地产市场的良性发展。

救市力度大

除了常规的人才购房和外来务工人员购房之外，此次《通知》提到的合理住房需求还包含了保障大学生在郑安居以及满足居家养老需求。

保障大学生在郑安居的内容包括，对博士研究生、硕士研究生、本科毕业生(技工院校预备技师、技师)、专科毕业生(技工院校高级工)在郑创业就业的，符合条件的可购买共有产权住房，购买商品住房的按照政策给予购房补贴。对在郑创业就业大学生购房前，符合条件的提供保障性租赁住房，对租住市场化租赁住房的可给予一定面积补贴，优惠期限为3年。

据悉，在为“专科毕业生（技工院校高级工）购买住房给予补贴”这一政策上，郑州属于少数提供购房补贴的二线城市。

居家养老需求中写道，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老；允许其投靠家庭新购一套住房。

梁波涛向《华夏时报》记者解读道，郑州作为限购城市，限购区域包括市内八区、港区、新郑市、荥阳市、中牟县。本市户口家庭可购两套住宅，单身可购一套，外市户口，可购一套。这就意味着，“此规定实为降低郑州市限购门槛，以家庭为单位，外市户口满足来郑投亲养老可买二套，本市户口来郑投亲养老满足可买三套。”梁波涛讲道。

而值得关注的是，针对改善型住房群体，《通知》更是明确，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

梁波涛向《华夏时报》记者表示，在消费端，郑州房贷利率主流为5.88%，普遍高于沿海及部分一、二线主流城市，购房成本较高，降低房贷利率对于进一步促进购房者需求，具有积极作用；过去郑州执行首套房认定标准为认购认贷，此次调整为还清贷款后也可执行首套房贷款政策，可极大的节省买房成本。

此外，《通知》还表示将从规范房地产市场秩序、加强商品住房销售价格管理、提高政务服务水平便利交易、强化网络舆情引导管控方面优化房地产市场环境，明确机关、事业单位和国有企业不得在郑州市域内组织新的团购住房、定向开发住房行为。

去化周期21.9个月

首个取消认房又认贷，为何郑州市会在“小阳春”即将到来之际发布如此重磅的《通知》？对此，业内专家认为，与2021年下半年市场成交低迷和本土房企承压有关。

诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱向《华夏时报》等多家媒体表示，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年1月，郑州新房成交6686套，较12月环比下降30.7%；二手房成交3561套，环比下降29%，同比下降18.1%。“该政策对于郑州来说必要性十足。”王小嫱讲道。

《华夏时报》记者整合多家研究机构的数据后也发现，传统旺季的失约，也让郑州市的商品住宅去化周期有所延长。易居研究院智库中心百城房价报告相关数据显示，截至2022年1月，郑州新建商品住宅库存面积1488万m，去化周期21.9个月。

易居克而瑞·河南区域发布的2022年1月月度报告显示，1月份主城区商品住宅供应37.56万m，成交量36.32万m，存量为1225.87万m，去化周期为22.3个月，去化周期拉长；环郑区域商品住宅供应41.78万m，成交量31.95万m，存量1697.17万m，去化周期达到了45.7个月。

据悉，受到市场的系列冲击影响，郑州多家本土房企也显著承压，在2022年新春传出“裁员、放假、降薪”等消息。

而结合此次《通知》发布的内容来看，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，在郑州市去年遭受了疫情和水灾的双重影响下，房地产市场和企业也遭遇了较大的压力，郑十九条的出台有助于全面稳定市场、促进合理需求入市以及保障企业现金流稳定。其中关于合理购房需求的界定和支持方式都做出了明确的阐述，具有较强的可操作性。

“小阳春”信心进一步提振

实际上，近期多地降低首付、放贷周期缩短、房贷利率下调的消息频出，郑州市作为首个发文取消“认房又认贷”的城市，专家们也较为一致的认为，郑州率先打响的“救市”第一枪也将提振其他城市的房地产市场信心。

王小嫱表示，虽然近期很多城市报道降首付，降房贷利率，但并没有正式发文，郑州作为全国第一个正式发文政策放松的城市，对行业有着积极的意义，后续城市跟进的可能性大。恰逢小阳春来临，郑州本次政策对全国市场的购房信心有进一步提振。

潘浩也表示，郑州作为中原城市群核心城市，此次郑十九条对其他城市也具有借鉴意义。从年初开始的各城市楼市政策密集发布，正在从中低能级城市向中高能级城市过度，全国房地产市场整体也处于筑底的过程中。预计楼市“小阳春”将有条件在多地出现。

此外，《华夏时报》记者也获悉，郑州市分别为郑东新区、经开区、航空港区也已落实二手房差额税新政，即个人转让非满五唯一的住宅，可选择按核税价的1%征收个人所得税，或按差额20%征收个人所得税。换言之，若100万元购入的房子拟以150万元价格出售，此前需缴纳10万元差额税，此政策落地后可按1.5万元税额缴纳。

需要注意的是，是否可“不选”需满足一定条件。无法提供完整房屋原值、有关合理费用凭证的可按1%核税价缴纳，但若能提供则需按20%。至于是否可以提供原值票据，由业主自己选择并做出承诺，先选择税率再办理手续。

对此，郑州贝壳研究院院长丁赞认为，让业主自己选择并做出承诺，先选择税率再办理手续，这标志着执行了7年的20%差额税开始取消，叠加近期二手房利率不断下调，放款周期不断缩减等多重利好，二手房市场全面松绑，迎来快速的发展，同时市场上改善置业需求将被极大激发，市场热度传导至新房市场，带动整个行业的回暖。

原标题：郑州19条重磅救市：取消认房又认贷！差额20%个税可“不选” 专家：提振全国购房信心