大家好，我是蓝白。
央行最近发了两组数据。
1，10月11日大晚上，央行罕见地选择这个时间点，迫不及待发了9月的金融数据。
这么着急当然是有原因的。
数据不错，发出来给大家鼓鼓劲。
简单看，新增人民币贷款2.47万亿，新增社融3.53万亿，M2增速达到了12%以上。
金融数据重点就是看量，货币在大量供应，企业在大量贷款，源源不断的钱贷了出去。
货币的供需两旺，是复苏的基础。
不过，细看结构，问题还是那个问题。
企业中长贷和短贷都大幅增长，对应的是基建狂飙，国企订单拿到手软。
居民端，地产和消费还是没起来，虽然中长贷和短贷达到了今年以来最高水平，但同比去年还是减少，大家的存款意愿，还是远大于贷款意愿。
想把温度从企业传递到居民，还需要时间。
2，央行10月8号披露了一组数据：
9月份，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）1082亿。
截止9月底，抵押补充贷款余额是26481亿。
这是从2020年2月以来，PSL贷款余额首次出现月度正增长，而且净增金额重新站上千亿规模，引发了市场的强烈关注。
社融、信贷暴增，曾经被视为楼市“大杀器”的PSL，时隔两年多，又重出江湖了。
所以我们今天聊聊，PSL是什么？跟抢发的金融数据有什么关联，它的前生今生如何演变？是不是棚改货币化又卷土重来了？
把时钟拨回8年前。
我们应该记住2014年，是中国货币发行、产业结构转换、房地产腾飞的重要节点。
在2014年以前，我们的货币发行，锚定的是外汇占款。
2001年加入WTO以后，中国的出口大量增加，企业手中获得了大量外汇。在当初强制结售汇的背景下，央行吸收了绝大多数外汇，并投放相应的人民币，形成了外汇占款。
过程是这样的：出口挣外汇，去银行办结售汇和转售汇，央行买外汇，通过银行来投放人民币。
那是个出口外贸崛起，沿海工业集群成型，经济腾飞的黄金时代。
1993年，央行的“外汇占款”占总资产的比例只有10.5%。
随着外贸出口暴增，到2013年12月，这个比例达到了峰值83.29%。
可是，2014上半年出口是6.5万亿，罕见地出现了下降，随之而来的，外汇占款的规模也开始下降。
这个时候就出问题了：资本外流，用买外汇的方式发人民币，这种被动的老方法，行不通了。
所以，央行在2014年4月和9月，设立了两个工具：
PSL和MLF。
从此之后，中国的印钞方式，发生了根本性的变化：
从被动印钞，到自主控制。
它们的模式很简单，央行通过各种花里胡哨的工具，借钱给银行，银行再把钱贷给企业和居民。
央行借给银行的金额、价格，决定了印钞的多少，利率的高低。
它们在央行资产负债表上有个名字，叫：
对其他存款性公司债权。
有个数字很惊人，就这个“央行对其他存款性公司的债权”，从2011年7月的将近1万亿，扩张到2018年7月的10万亿，7年扩张了十倍。
但PSL和MLF，是有本质区别的。
MLF是钱从央行到银行，银行再贷出去，纯粹的在金融体系里流转，印钞就靠它。
PSL投放资金具有定向性质，央行把钱给国开行等3家政策性银行，重点用于政府支持项目，具有准财政性质，是财政与货币政策的重要结合点。
啥叫政府支持项目？
那当然是铁路、公路、水利、棚户区改造这些。
央行曾在《结构性货币政策工具介绍》一文中这样介绍PSL：
2014年，人民银行创设抵押补充贷款。
抵押补充贷款主要服务于棚户区改造、地下管廊建设、重大水利工程、“走出去”等重点领域。
发放对象为开发银行、农发行和进出口银行。
对属于支持领域的贷款，按贷款本金的100%予以资金支持。属于阶段性工具。
所以，一个是常态化的、纯粹的货币发行工具，撬动了货币。
另一个是把钱定向投到建设项目，特殊的时间段，动用的准财政工具，撬动了地产和基建。
注意，这是今天我们聊PSL重出江湖的一个重点。
这个所谓的楼市大杀器，并没有仅限于针对棚改的刺激。
只是，时隔多年又被拿出来，唤醒了人们对2015-2017年的刻骨记忆。
2013年，棚改开工350万套，2014年这个数据是470万套。
从创设PSL之后开始算，2015~2018年，全国棚改开工量一直维持在600万套以上，直至2019年的316万套。
央行通过PSL把钱出借给国开行，国开行把钱借给地方，然后把这笔钱作为“货币化安置”的拆迁款，给钱不给房，地卖掉之后，再向国开行偿还贷款。
那个时候，PSL年均投放到棚改上的贷款额度，高达6000亿-1万亿。
棚户区改造最早始于2005年辽宁省试点，但直到2014年，基本以实物安置为主，给房不给钱，就算拆二代手里一大堆安置房，没房产证也是白搭，只能出租。
但从2014年开始就变了，那两年，也是拆迁户身份镶金边的年代，谁家房子上写个拆字，说媒的能排成队。
想想看，一个城市郊区的拆迁暴发户，不给安置房只给钱，手里突然多了几百万，他会干啥？
当然是买房，全款、排队、加钱、茶水费、捆绑车位和装修，疯狂的买房。
在2014年以前，小城市的库存本来就不多，在售楼盘少，盘子就那么大，这批人都快把房子抢光了。
定向给拆迁户放水，自然会带来三个后果。
1，房子供不应求，房价大涨，那些没拆迁的命，却被逼买房的刚需，陪着高位站岗。
2，开发商一看房子卖得这么好，继续疯狂拿地，挪用监管资金，埋下了爆雷烂尾的伏笔。
3，地方上一看土地这么好卖，开始大量卖地，财政收入激增，上马基建项目，城市面貌也是一年一个样。
可以说，从2014年PSL横空出世，房地产开始跟经济进一步深度捆绑。
上面提到的货币发行方式转变，产业结构转变，房地产腾飞，就由此而来。
与此同时，自然衍生出了土地财政依赖、开发商高周转盖房、居民高负债买房。
还好到2019年，房地产调控手段越来越严厉，“房住不炒”概念提出后，棚改规模下降，资金大都来自棚改专项债，货币化安置也没了。
从2015年6月起，PSL操作情况都会按月公布，月度变动都是以到期归还为主。
此一时彼一时，现在PSL净增额度重新增加，跟棚改已经没什么关系了。
经济日报10月11日的报道里也专门强调了：
PSL不是“重出江湖”，而是一直都在“江湖”中。
上面说了，PSL是阶段性工具，投向政府支持项目。
今年政府支持的项目，不是要大拆大建，不是要搞货币化安置，不是房地产去库存的问题，而是保交楼。
今年8月，住建部、财政部、央行宣布，通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
财新的报道，这笔专项借款初期规模达到2000亿。
由央行指导国开行和农发行贷出去，后期还会加入中国进出口银行。
中央财政，给这笔钱期限不到两年的1%贴息。
9月23日，银保监会确认，国开行已经向辽宁沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款。
这跟当初PSL的手段，不能说有点相似，只能说一模一样。
上一次，是为了城市化。
这一次，是为了守住交房的底线。
时代不同了，曾经的PSL大发神威，是为了去库存，成就了20年以来楼市的巅峰。
如今的PSL力挽狂澜，是为了给足购房者信心，确保每一套房子都能顺利交付。
侧重点不一样，2014年的历史，当然不会重演。
回到开头央行公布的两组数据。
它们之间存在着什么关联呢？
PSL增加，是信贷、社融增加，基建狂飙，货币供需两旺的一个侧面。
除了保交楼，历史上，PSL也应用过地下综合管廊和重点水利工程，这么看的话，以后规模还会增长。
天风证券测算，在PSL之外，三家政策性银行的金融工具额度，已经撬动1.2万亿元项目资本金，拉动总投资额规模达到了6万亿元。
当初我们的眼里只有房子，现在要考虑得更多。
盖房子、修路、城市管道、农田水利、产业园，钱印出来，再投出去。
中信证券明明说，全年新增人民币贷款大概率突破21万亿。
央行在做同样的事，但2014年做，与2022年做，性质、目的、手段，完全不一样。
结果，当然也会不一样。
5月，2021年楼市可能的转折点。
这两天关于违规资金流入楼市，就是那个经营贷炒热楼市的事终于开始发酵，银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行办公厅三个部门联合发文称 要在5月底前完成排查工作，并且严格执行防止经营贷继续流入房地产领域 。
从三个强力部门联合发文的动作和措辞来看，这次是要来一点力度大的操作搞一搞，杀一杀经营贷助推楼市上涨的歪风邪气。
这个出发点肯定是好的，但是不是来的晚了那么一点点？
1
经营从去年2月份开始在深圳现身，等深圳楼市出现异常快速上涨的行情时，经营贷才被曝光，于是深圳马上下手对经营贷进行严查，结果深圳的火刚压下去，经营贷就在广州上海和北京开始露头，随后广州上海北京三城市楼市开始同步升温。
根据楼市传统的哪露头就打哪的原则，北广沪三城也开始追查经营贷，结果三个一线城市刚被敲打一轮后，长三角的楼市大热门杭州又被爆出经营贷流入楼市的新闻， 随后成都西安南京等热门省会陆续也被曝光出经营贷入楼市的新闻 。
甚至连浙江省也在最近传出要排查经营贷的消息，而这时候已经到了2021年3月中旬。
该上涨的地方也涨的差不多了，排查姗姗来迟 。
2
经营贷进楼市这锅，真的应该全是中介来背吗？
新华社在前几天发文中说过， 经营贷流入楼市的最原始驱动力之一是因为银行有指标 。
银行的信贷部门有自己的放贷指标，这玩意和工作业绩直接挂钩，就是说这贷款必须要放出去， 这就首先给了负责放贷部门直接的业绩压力 。
本来这也不叫个事情，有压力就放呗，反正是经营贷，有需要的小企业来申请给批就完事了，但关键是小微企业的风险真的太高，已经高出了银行系统的风控标准线， 于是一样是放贷干脆放给了买房的客户 。
你以为银行真不知道你申请经营贷的那些资料漏洞百出？你以为银行负责风控的人真的是吃干饭的？
按照官媒报道的话， 睁一只眼闭一只眼罢了 。
在楼市过去几十年雄风不倒，尤其是2020年疫情对经济冲击这么凶残的情况下，楼市还能逆风翻盘拉升一波上涨的行情，银行信贷部门是全程看在眼里。
这么牛逼的投资市场哪找？
既然给谁放贷都是一样放贷，不如把钱放给那些准备进入进场买房的人。
四大一线城市不说，即使二线强省会的房产也是当下最硬的资产， 炒房失败断供？根本不存在，极少数断供的人完全影响不了楼市的走向，银行直接收回房产拍卖完事，本息一起收回，妥妥的安全 。
这可比把钱贷给那些不知道能不能坚持到下个月开工资的小微企业要强的多， 小微企业说还不了钱那真就一分钱也还不上了 。
不光是银行系统，就是单纯资本自己也不愿意进入实体。
所以还真怨不得实体经济就吸收不了资本， 而是资本自己确实不敢去了 。
除了巨头之外，任何行业的经营门槛都在不断的升高，小资本不断丧失盈利能力，能活下来的大部分都是在苟延残喘，这样的实体经济环境， 资本秉着趋利避害的宗旨，不流向楼市还能向哪呢？
就连经济参考报在3月24号的文章里也承认， 人群投机楼市的前提，是因为楼市的确蕴藏巨大财富效应 ，而这刚好也是经营贷流入楼市的动力之二。
于是秉承着谁操作谁负责的原则，在指标和责任制的双重压力下，经营贷流向楼市几乎是“必然”的事情
有驱动力和压力那接下来就顺理成章了，中介摸准了银行的放贷压力和要求，开始配合银行的要求来包装客户， 一个准备进场买房的人花个几万块摇身一变成了小微企业的法人，低息的经营贷转眼就到手 。
3
广州楼市从去年热到了现在，经营贷功不可没，也是因为这个原因最近广州的贷款审查的特别严格，前几个一个粉丝在微信上和我说过，在广州买房两个月前就开始办理的房贷，到现在还没下来。
批个房贷卡两个多月就是因为去年广州流入楼市的资金太多了。
在过去的2020年2月份，广州各大银行已经开始把经营贷业务搞的风生水起，尤其是2-3月高峰，经营贷的审批简化到了极致。
不管你名下有没有公司，哪怕你是以个人的名义来申请，只要你没犯过事没案底，申请的经营贷基本都可以通过，甚至一些银行简化到了连流水都不需要的地步 。
结果3.9%-4%超低利率经营贷开始不断涌入广州楼市，从去年开始的广州楼市上行情况就此彻底开始。
广东的楼市升温引起了监管部门的注意，随后广东省开始进行自查，结果最终查到违规流入广东房地产市场的违规 贷款2.77亿元，涉及920户，而作为省会的广州占据其中的1.47亿，涉及305户 。
我算了一下，广州查出的是1.47亿元违规贷款流入楼市，共涉及到了305户， 合着一户才48.1万元？！
这是看不起广州房价吗？这点钱在广州稍微好那么一点点的板块，恐怕连首付都差得远。
北京也一样，根据北京银保监局公布的数据， 已经查明的违规流入北京楼市的经营贷有3.4亿元，仅仅占据经营贷自查业务总量的0.35% 。
咱们不说这个0.35%到底是不是就是所有违规经营贷的占比量，就说这3.4亿元的违规资金，这点钱在北京买房， 按照平均一套500万算才能买68套 。
68套是什么概念？
北京去年新房成交4.9万套，二手房成交16.9万套，合计成交21.8万套， 按照刚才算出的68套涉及经营贷的房产算，只涉及北京2020年成交总量的0.031% 。
还有深圳，3月18号深圳银保监局和央行深圳中心支行联合发布了排查经营贷的通报结果，根据通报显示，从2020年4月以来深圳在15.4万笔的经营贷中，查到了21笔违规流入楼市炒房的贷款。
15.4万笔经营贷，其中21笔违规，再联想一下去年深圳房价的上涨的势头，我觉得就没必要多说什么了 。
当你在一个房子里发现了一只蟑螂的时候，这个房间里已经有可能藏着几百只你没看到的蟑螂了。
经营贷违规流入楼市也是这个理 。
2020年2月-3月是经营贷审批的高发期，一直持续9月前后广州的经营贷才释放完年度要求的投放任务量， 这个时候收紧经营贷的信号才刚刚开始从监管部门放出 ，而直到2021年的2月也就是上个月，才开始逐渐形成全国排查的形式。
这反应的速度是不是也慢了一点？
最有意思的是，除了广州还不清楚之外，北京和上海对经营贷的调查范围都是从2020年6月以后审批的新贷款， 也就是说2020年6月之前产生的经营贷并不在这次的核查范围内 。
2020年6月份之前的那些经营贷就那么过去了？
4
接下来据说要严查的方向。
据我所知不止一个城市的大型商业银行都有类似要求，首付买房的钱如果是借来的，那么借的范围只能是直系亲属，也就是父母岳父母这类的可以，兄弟姐妹都不行。
就这父母岳父母还得提供半年内的流水， 证明出借人的这钱是劳动或者投资所得，不是提前贷款绕圈子糊弄银行然后借给子女的 。
如果真的按照这个标准来执行，那不管是投资的、刚需的、半投资半自住，全部都得歇菜，投资的也就算了，大不了不赚楼市上涨这趟快钱， 刚需的可就是连掏空6个钱包的能力都被剥夺了 。
本来买个房子还能厚着脸皮把6个钱包掏空，按照这个操作要是大面积实施的话，那没买房子的真得把自己当生产队的牲口用了，多干活多加班多赚钱，不然你连当韭菜的资格都没。
所以如果有买房打算的 ，筹措资金的起步时间至少1年以上，也就是1年前就把需要的钱赶紧借好，尽量别把自己圈在银行的限贷政策内 。
另外如果买二手房在这个当下尽量找个大中介，不为别的，只是大中介每天给银行进件的房6贷审批量大，量大就有那么一点话语权， 在审批方面能比想小中介更有优势，让你的房贷能更早的下来 。
5
未来会怎么样
3月24号中国人民银行货币政策委员会在北京召开了2021年第一季度的例会，会议上很明确的说了下一步的货币政策， 那就是继续释放改革促进降低贷款利率的潜力，推动实际贷款利率进一步降低。
再联系上前几天央行副行长所透露的，2021年小微企业贷款还会继续增加30%额度的消息来看， 未来支持小微企业的货币政策会继续加强力度，信贷额度上限会提高，利率会降低 ，这些都是好事，毕竟实体经济是支撑这个 社会 运转的基石之一。
但问题是， 5月底的这次的整顿排查，真的能一次堵住漏洞让钱不再流向楼市吗？
如果万一不能，那2020年疫情后那些热门城市的楼市就还得继续受到冲击，其房价还会有不正常的上涨的动力。
只要货币从央行的闸门倾泻而出且再次出进入楼市的话，那去年的上涨行情就会又一次上演 。
在这一点上不用怀疑，货币的冲击力已经在疫情后的楼市表现上给很多人上了一课。
楼市再也经不住货币的折腾了 。
央行发出“限贷令”！2021年起，48万亿房贷面临“高压线”
据央视新闻报道，12月31日下午，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求，通知自2021年1月1日起实施。所谓房地产贷款集中度管理制度，主要指的是中资银行，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于监管部门确定的上限。
注意，新规分为两个部分：房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比。
两个领域的信贷流向，都不能超过规定的限度，这是楼市将面临的两大“高压线”。
那么，房地产贷款的“上限”在哪里？
具体来说，分为5大档，每档都设置两个上限，分别是房地产贷款上限和个人房贷上限，我们先把新规的内容大概罗列一下，后文再分析规定出台后，对楼市会造成什么影响。
六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%，在5档中最高。
招行、农发银行、浦发、中信、兴业等17家中型银行，为第二档，两个上限分别为27.5%和20%。
第三档是中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城商行、民营银行、大中城市和城区农合机构等，两个上限分别为22.5%和17.5%。
第四档为县域农合机构，两个上限分别为17.5%和12.5%。
最后一档为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。
很明显，我们经常打交道的大型股份银行，条件最宽松，城商行或县城村镇小银行的条件最严。
如此详尽、严格、细致的房地产贷款占比规定，在2020年最后一天发布，紧跟着在2021年第一天就立即实施，没给市场一点缓冲期，是以往从来没有过的。
以前央行当然也对涉房贷款占比有要求，但大都是规定一个模糊的比例，或通过突击检查等方式约束信贷的流向。
比如，2003年银发121号文、2004年银监发46号文、2009年银监发25号文，楼盘必须满足“四证齐全、30%自有资金、开发商具有二级以上资质”才能从银行贷款，这就是所谓的“432”要求。
比如，2015年底，央行推出MPA考核，新增房贷规模及按揭、开发贷占比指标，哪家银行考核不过关，央妈就不给钱了。
央行和银保监会认为，这些措施还远远不够，还得继续给银行加码，不能让房地产予取予求，在我们的记忆中，还真没有像这次发正式文件、分档、定上限，让整个市场都感到了一种“压迫感”。
为什么央行、银保监会要对房地产贷款“放大招”？
答案很简单：房地产贷款占比越来越高，出现了“大而不能倒”的现象，捆绑了整个金融体系。
央行数据显示，2020年三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季末低0.3个百分点，连续 26个月回落，前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低 6.8个百分点。
易纲行长前段时间发过一篇论文，其中提到：房地产与金融资产之间存在对偶关系。
一方面，房地产是居民和企业的重要资产，居民和企业又通过房地产融资构成对银行的负债，银行的金融资产部分对应着居民和企业手中的房地产。
另一方面，房地产作为抵押品的信贷快速扩张，会导致金融风险向银行和地方集中，并容易形成自我强化的机制。
蓝白当时写文章解读过，跟大家举了个例子：A是购房者，B是银行，C是城市，D是房企。
城市C把土地卖给房企D，城市C获得了财政收入。
房企D拿土地向银行B抵押贷款，盖房施工。
购房者A把收入、现金充当首付，向银行B抵押转换成房产，作为家庭最重要的资产构成部分。
因为发放房贷的原因，银行B的资产端不断扩张，居民的房产实际上对应的就是银行的资产。
涨的时候皆大欢喜，C的财政收入会越来越多，A的资产会越来越优质，并且可以再次抵押获得规模更大的融资，银行B的资产也非常 健康 ，很难出现坏账，D的规模不断扩张，加大力度拿地，到处都是千亿级别的房企，一片欢腾景象。
但实质上看，购房者A、房企B、城市C，他们都把风险和杠杆转嫁到了银行B身上，一旦楼市出现流动性危机，无人接盘的城市出现价格坍塌，房产市值缩水，抵押品价值大跌，银行的资产端必然会恶化，坏账、集中兑付就会成批出现。
华泰固收张继强有份统计，2019年，我国香港地区房价收入比高达49.42倍，在全球居首，而我国大陆地区的房价收入比为 29.09倍，也高居全球第二。
对比而言，美国仅为3.5倍、日本为11倍，反映出我国家庭购房负担已显著较重，房价不能再涨了。
要知道，美国和日本可是经历过房地产“硬着陆”的，日本从出台“地价税”后经济一蹶不振，经历了“失去的20年”，美国的次贷危机，最后需要全世界为之买单才蒙混过关。
对房地产加码调控，刻不容缓。
下面聊聊新规对房地产行业的影响。
短期（1-2年）看，影响还真不大。
国盛证券曾整理过有关数据，从房地产贷款合计占比看，在第一档中，建设银行和中国银行占比为41.72%和50.01%，需要压降1.7%和10%。
第二档中，招商银行、中信银行、浦发银行、兴业银行均有超出，分别需要压降6.8%、0.6%、1.2%和7.8%。
第三档中，杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农银行需要压降2.7%、13.3%、10.5%、9.3%、7.7%。
看得出来，因为央行最近几年三令五申压降房地产贷款占比，各家银行超出的比例并不多，像第一档里工行、农行、邮政银行、交行都在“天花板”之下，额度都没用完。
哪怕建行和中行涉房贷款占比超出限制了，接下来只需要控制贷款增速就行，反正信贷总量是一直在增长的。
分母增长，分子不动，就算超出贷款上限10%以，照样能达标。
更何况，各家银行还有过渡期。
涉房贷款占比超出2%的，过渡期两年，占比超出4%的，业务调整过渡期长达4年，绝大部分银行都能平稳落地。
但是，长期（5-10年）看，无论对购房者还是对房地产行业，都极其不利。
关键词只有一个：长效机制。
以前调控，控的是现状，控的是银行存量，措施一箩筐，一阵风过后，丝毫不影响房产作为优质抵押品的“真香”地位，银行、房企、购房者，都甘之若饴。
现在的调控，控的是硬性指标，控的是预期和信贷增量，还想把宝贵的信贷资源像以前那样全部投向房地产，门都没有。
房企的“三道红线”，针对了房地产的贷款需求。
银行的“两大高压线”，针对了金融体系的贷款供给。
一边压制“需求”，另一边控制“供给”，用漫长的时间，渐渐“熨平”房地产行业高速扩张带来的副作用，缓解金融体系对楼市的依赖。
蒋天养有句名言：做大事三个条件，第一银子，第二银子，第三还是银子。
不管开发商资本整合腾挪的手段有多高，购房者突破限购、限贷、限售的本事有多强，没有银行源源不断的“银子”支持，信用扩张的基础没了，说什么都是徒劳。
因此，央行选择2021刚开局的时候发出“限贷令”，更是一种态度上的“宣示”：房地产“去金融化”，我们是认真的。
2020年是房地产过去5年来最难的1年，也可能是未来10年最好的1年。