众所周知，在成渝双城经济圈国家级战略、成都都市圈新极核、成都东进等政策引导下，又恰逢成都大运会的历史契机，“因赛而生”的东安新城板块一跃成为新主角。

历经三年蓄力，随着东安新城板块城市发展能级跃升，其向西向东扩展成为必然。而今天我们要重点关注的就是东安湖以西，下一个“黑马”板块——东安新城「西拓区」。

N0.1 ∣ 壹

东安新城「西拓区」

数千亩待开发用地亟待释放

提起东安新城，大家熟悉的是7.9平方公里的东安新城，为不引起名称混淆，我们暂且称之为“东安新城核心区”。

事实上，除了东安新城核心区，还有大家相对陌生的“东安新城西拓区、东拓区”，我们就统称为泛东安新城板块。

▲东安新城及西拓区、东拓区划分范围图/成都经开区（龙泉驿区）2022年城市价值推广暨投资机会发布会截图

在今年3月一次城市价值推广暨投资机会发布会上，龙泉驿官方首次将29平方公里的东安新城板块发展蓝图摊开在大众眼前，一经公布便引起极大关注。

看点在于，29平方公里的规划范围是现在东安新城核心区的三倍还大，可见东安新城致力于打造"成渝双城经济圈新支点、成都东部发展新引擎、龙泉城市升级新中心"的野心和魄力，并且还首次提及“西拓区（约11平方公里）、东拓区（约10.1平方公里）”。

如果把东安新城比喻为一个家族系列，东安新城核心区是含着金汤匙而生的大哥，东安新城西拓区、东拓区则是两位后起之秀的家族成员。

他们之间功能定位、发展阶段各有不同，但又紧密衔接、纵深发展，共同做大东安新城板块这个“家族”品牌。

▲东安新城“一湖三岸”规划

按照东安新城核心区“一湖三岸”空间结构，其功能定位以大型城市公建、国际商务中心、产业聚集功能为主，居住用地占比仅为8.9%。

值得一提的是，历经三年基本“完形填空”之后，目前东安新城核心区待出让涉宅地屈指可数，东安新城下一步向西向东扩展成为必然，因此东安新城西拓区、东拓区应势而生。

其中，在规划面积约10.1平方公里的东拓区范围内，已集聚了龙湖、新希望等在建项目。

相对而言，东安湖以西的西拓区还比较“低调”，也是许多网友经常咨询的，东安湖以西大片空地是如何规划的？

▲东安新城西拓区大致区位示意图，仅供参考

由于目前东安新城整体的城市设计及控规修编工作还在进行中，我们也只能通过露出的西拓区控规图，大致窥见西拓区的规划范围，即：东至车城大道，西至环城生态区，北至蜀都大道东一段（东西城市轴线），南至桃都大道（部分区域南至驿都大道）。

目前该片区的开发现状是，除了沿驿都大道一侧有部分开发之外，整体尚处于待开发状态，有着数千亩待开发用地，有空地就代表着希望，这是“营城”的底子。

▲车城大道为界，东安湖以西预留用地

根据控规图，西拓区预留了大量的居住用地、商兼住用地、商业用地、以及公共服务用地等，并且该片区没有大范围的产业分布，居住属性比较纯粹，这样的“宝藏”板块更适合大规模的住宅开发。

从土储方面来讲，西拓区腹地更为广阔，可开发用地更为充足，空间发展潜力巨大。

N0.2 ∣ 贰

东安新城兑现之后

西拓区又将带来哪些全新想象？

东安新城核心区从三年前白纸上作画，到如今一大批城市级核心公建配套高质量呈现，再到房企扎堆、人口聚集，东安湖板块已经跻身成都“顶流湖区”之一。

▲东安湖体育公园/图据成都日报

目前还处于起步阶段的「西拓区」，又将为我们带来哪些全新想象？

西拓区地理位置好、空间规模大是其先天条件；后期持续投入的城市配套、资源引入等，则是保证西拓区能否崛起的后天因素。

我们将从功能定位、生态资源、交通路网、商业配套等几方面延伸，以供参考：

▲东安新城核心功能示意图

首先，我们来看功能定位。

在东安新城规划之初，围绕东安湖构建国际文体中心、国际商务中心、国际工程技术创新中心及省级重大功能预留区四大核心功能。

目前西拓区详细规划方案尚未出炉，有待规划方案进一步明确其功能定位和规划引导。但其紧密衔接东安新城核心区，相信西拓区的发展能级不会太低。

▲东安湖公园活力岛-银沙滩/图据东安湖公园

其次，生态环境方面。

如今，东安湖已成为成都市民最喜爱打卡的“顶流湖区”，据东安湖公园数据统计，端午小长假，园区便迎来了33.6万人次游客。

而西拓区西接环城生态区，东连超5000亩东安湖公园，北有超级中央生态绿芯，中有东风渠生态廊道横贯东西。

可想而知，如此众多的湿地公园或生态廊道环伺左右，这样的生态基底在成都主城区不可多得。

▲成渝中线十陵南站（龙泉站）规划位置，供参考

第三，再看交通路网。

随着西拓区重大功能项目——成渝中线高铁十陵南站（龙泉站）规划落地，其作为成都市铁路“四主三辅”客运站布局的枢纽之一，规划客运站总规模为6台15线，未来将承担全市的普速铁路与部分高铁客运服务。

一座火车站背后代表了一座城市的形象，可以预见，“十四五”期间龙泉驿区必将全面推动十陵南站（龙泉站）建设工作，包括地铁2号线和30号线交汇于十陵南站（龙泉站）、以及周边配套的交通路网等，在建设开发时序和呈现度上都将是最优先级的。

▲西拓区周边骨架路网布局图

此外，西拓区连接主城的“两快三主”骨干路网体系，即两条快速路，蜀都大道东一段、驿都大道；三条主干路，即体育公园路、兴业大道、桃都大道；以及南北向交通主干道——新双龙路都将加速推动建设进程。

▲大运直联道路/图据见证龙泉驿

第四，看商业配套。

西拓区周边，除了已开业的成都世茂广场、吾悦广场等，龙湖东安天街（预计2023年开业）、华润万象系商业等大型商业综合体也在规划建设中。

▲成都世茂广场

按照规划，西拓区的十陵南站（龙泉站）TOD将同步开发，提供配套商务办公、购物休闲及社区居住服务；同时，从控规图可知，地铁2号线连山坡站也分布着体量不小的商业用地，意味着未来十陵南站TOD（规划中）、连山坡TOD（规划中）还将为片区增加更多的商业配套。

如果说过去三年，东安新城核心区“大哥”一跃成长为高富帅；未来几年，这位大哥将进一步辐射带动西拓区、东拓区“东西两翼”板块轮动，为东安湖片区高质量发展增添新动力。

N0.3 ∣ 叁

东安湖以西

下一个连片开发的改善集群地

任何一个板块的成功，都离不开开发企业的参与。比如攀成钢有仁恒、新鸿基、吉宝等新加坡及港资企业，东安新城核心区有华润、保利等片区综合开发者持续造城。

目前东安湖以西还没处于这个阶段，但一些有前瞻性的开发企业已经抢先布局，比如恒邦、首钢。

▲恒邦天府·东安湖1号项目效果图

其中，作为最早进驻东安湖板块的开发房企之一，恒邦天府·东安湖1号规划产品形态包括180m万豪酒店、高端商务中心、高端公寓、顶豪大平层等，未来或将成为代表西拓区乃至城东的高端封面。

另一个值得重点关注的是，东安湖以西的首钢东境风华项目。

首钢地产作为世界500强首钢集团旗下全资子公司，已形成北京、西南、环渤海及东南四大战略区域，在成都已成功开发首钢蓉城里、首钢蓉璟台、首钢璟辰里等多个地产项目，首钢东境风华是首钢地产在成都的首个风华系项目。

▲首钢东境风华项目周边配套图

在项目择址方面，首钢在拿地之前做了充分研判，一是首钢东境风华项目位于东安湖以西，占据成都“中优”、“东进”交汇的桥头堡位置，双重政策优势明显；项目北侧距离地铁2号线连山坡站约800米，南侧距离驿都大道约200米，自驾、轨道交通出行便捷。

二是项目背靠大面成熟配套，这与一般开发新城极度缺乏生活配套有明显差异。

首钢东境风华项目周边为中铁建·国际城、海亮·彩悦府、龙城1号等成熟小区，生活气息十足；大面作为龙泉驿最早开发的“醇熟区”，全龄化的教育资源、优质的医疗资源、丰富的商业配套资源等纷纷聚集于此，现成的配套不用等。

简单说，目前东安湖以西片区还没有进入到“如火如荼”的开发阶段，意味着土地价格相对“低调”，对开发企业和购房者都是一件好事。

首钢项目择址东安湖以西又背靠大面的成熟配套，该片区不算是完全的生地，因此这也是拿地风险最小、成本较低的一个时机。

▲首钢东境风华项目意境创想图

在整体打造方面，首钢东境风华项目占地面积117亩，容积率2.0，目前主城区少有这样规模的百亩低密大盘。

虽然周边也有上百亩的其他项目，但大多被切割成小街区，在园林景观打造上发挥空间有限。

▲首钢东境风华景观中轴线意境创想图

首钢东境风华则是百亩低密大盘整体打造，采用围合式布局，留有大面积地块来打造东西两个大中庭组团，尺度分别约160m*80m、约170m*140m，未来将整体呈现约32000㎡的两大中庭园林。

“百亩大盘 超大中庭”，这样的改善性指标在东安湖片区乃至全城也算是佼佼者。

同时，项目园林景观按照“一轴两环三园六场景”理念打造，比如内享约300米归家礼仪轴、由约900米活力跑道等串联起来的乐享生活环/健康活力环两大活力环……

▲首钢东境风华待建绿地意境创想图

外享家门口配建一处超7000平方米的运动公园，目前该运动公园已经实景呈现，未来不管是老人晨练、青年夜跑，还是朋友社交，又多一处全龄休闲活动空间。

值得一提的是，首钢东境风华项目除了设计起伏的建筑天际线，还结合川西坡屋顶风格，艺术化建筑顶部形态也是非常有特色的。

此外，项目还做到了最大化楼栋窗墙比，采用真石漆外立面搭配大面积的玻璃幕墙尽显高级感。

▲首钢东境风华天际线意境创想图

在产品形态方面，项目产品面积段为建面约88—130㎡，其中以建面约88㎡、建面约110㎡、建面约114㎡套三户型为主，面积段较小，总价可控。

加上项目为“双限地”，其清水最高限价17000元/㎡，预计总价200万左右（含装修）即可买入，这样“亲民”的价格对刚需、首改购房者是友好的。

相比较今年首批次集中供地时，东安湖南岸拍卖出的两宗宅地清水最高限价21000元/㎡—21500元/㎡，首钢东境风华项目具有较大的价格优势，该项目预计近期即将全新亮相。

小结

总之，对于考虑首置、二置买入东安新城又追求成熟、便捷的客群来说，背靠大面的成熟，又亲东安湖的“水”，清水限价17000元/㎡，产品面积段建面约88—130㎡，预计总体预算在200万左右的首钢东境风华项目，是一个不错的可选项。

目前东安湖以西片区还处于“自我发育”阶段，但可以预判的是，随着恒邦、首钢试水成功，以及西拓区详细规划方案明确并引导，片区大规模供地也将随之而来，届时将吸引更多的房企进驻并连片开发，这里或将形成下一个改善集群地。