原创 刘晓博
今天（10月24日）上午，国家统计局发布了三季度的经济数据。
数据显示，三季度GDP同比增长了3.9%。1到3季度累计，同比增长了3%，比前两个季度的2.5%有所改善。
分季度看，一季度国内生产总值同比增长4.8%，二季度增长0.4%，三季度增长3.9%。
就业形势有所改善：三季度城镇调查失业率均值为5.4%，比二季度下降0.4个百分点。8、9月份，16—24岁青年人失业率连续2个月下降，9月份为17.9%，比7月份高点下降2个百分点。
但房地产增加值仍然是负增长。今年前三个季度累计，房地产增加值下降了4.4%；第三季度房地产增加值同比下降了4.2%。（下图）
至此，房地产增加值已经连续5个季度是负增长，这在1998年全面房改以来是创纪录的，是第一次。
下面是1998年以来，房地产单季增加值（同比）增长情况：
从上面的长图可以看出，自全面房改以来，房地产季度增加值只有8个季度是负增长。
首次、第二次出现负增长，是在2008年的三四季度，当时全球金融危机爆发，房地产断崖式下跌引发了“四万亿政策”出台，央行也在2008年10月首次给存量房贷额外打折。
第三次出现负增长，是在2020年1季度，也就是疫情爆发的时候。
前三次“房地产季度增加值负增长”都源自“不可抗力”。最近5个季度的连续负增长，是“疫情 调控 人口红利见顶 转变增长方式”等复合原因造成的。
这意味着，房地产的确发生了“世纪之变”，出现了“历史性拐点”。
上图是过去3个月里，中央对房地产的9次表态。其中前8次，主要是针对短期走势的，侧重于“支持刚性和改善型住房需求”，侧重于保交楼。
最新大会报告的提法，则侧重于中长期，强调了房住不炒，以及“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
这意味着，楼市未来以稳为主，以用为主，以不刺激为主。
所以，不要再幻想楼市的全面上涨了。住房矛盾尖锐的大城市有上涨压力，但会被小心管控；人口流失城市有下行压力，货币棚改会来救场。长期来看，城市价值会加速分化，因为很多城市卖不出土地了，紧靠转移支付、加杠杆无法解决长期的城市公共设施更新问题。人民用脚投票，最终是无法避免的。
短期政策方面，让冰冷的楼市继续回暖，仍然是基本导向。
上图是截至9月末的，全国商品房（新房）销售面积和销售额同比增长状况。销售额同比下降了26.3%，销售面积同比下降了22.2%，市场仍然比较冷，但有了初步见底迹象，销售金额的跌幅已经连续4个月收窄了。
房企开发投资，1到9月同比下降了8%，继续探底中。这说明，开发商的信心尚未见底。
国房景气指数也在继续下探中：
1到9月开发商的土地购置面积同比下降了53%。
整体上来看，房地产行业再也回不到过去的“好日子”了。去产能是基本趋势，百强房企里，估计会有一半在未来3年逐步退出市场，或者规模迅速萎缩。
很多地产人需要重新找工作，大学房地产相关专业也应该适度减少招生，否则将来就业会成问题。高中毕业生未来填报高考志愿，也要对建筑相关行业保持慎重。
截至三季度末，拉动经济的三驾马车增长情况如何呢？
先看消费：
从上图可以看出，居民消费增速回落，这跟最近疫情频发有密切关系。
如果累计看1到9月，社会消费品零售总额为320305亿元，同比只增长了0.7%。由此可见，消费非常疲弱。
再看投资：
1到9月固定资产投资同比增长了5.9%，比前两个月均有所反弹。但拉动投资反弹的主要是国有控股投资，民间投资增速只有2%：
今年以来固定资产投资出现了K型分化，民间投资增速逐月降低，增长主要是靠国有投资支撑的。
民间投资增速何时止跌反弹，是一个值得观察的重要指标。
海关总署也在今天公布了最新外贸数据：
外贸还是不错的。但今年进出口的高基数，可能给明年增长带来一定难度。而且明年全球经济衰退可能性偏大。
房价方面，在国家统计重点监测的70个城市里，9月二手房同比上涨的有7个城市，按照涨幅大小依次是：成都（ 7%）、北京（ 4.6%）、上海（ 3.9%）、昆明（ 1.5%）、海口（ 0.8%）、无锡（ 0.3%）、赣州（ 0.1%）。
新建住宅方面，在国家统计重点监测的70个城市里，9月同比上涨超过2%城市有：杭州（ 6.5%）、成都（ 6.2%）、北京（ 6.1%）、上海（ 3.8%）、银川（ 3.5%）、长沙（ 2.7%）、西安（ 2.5%）。
由于政府干预新房定价，所以二手房更能反映市场真实的走势。
结合二手房、新房来看，成都、北京、上海这三个城市楼市目前是表现最好的。
实探北上广深楼市：一线城市房价再度领涨 调控悄然来临
北京西城区校场五条平房房源 上海浦东栖霞路，房源稀少，中介挂出了“空白板” 上海浦东东昌路，在售房源多为豪宅 深圳福田，带双实验学位的国城花园，一直备受市民关注证券时报记者 吴家明 曹晨 段久惠
一线城市一向是全国楼市的风向标。国家统计局日前发布的2020年12月70个大中城市房价变动情况显示，一线城市房价出现年末“翘尾”行情。证券时报记者实地调查发现，在这波“翘尾”行情中，优质学区房成为领涨的主力。
一线城市房价再度领涨，楼市调控也悄然而至。上海昨日发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，力促房地产市场平稳健康发展。
北京：“一夜暴涨40万”
只是个案
北京楼市价稳量增，被业内称之为迎来了“翘尾”行情。另一方面，近日一则北京海淀学区房“一夜暴涨40万”的消息备受各方关注。证券时报记者从多位学区房销售中介人士处获悉，岁末年初北京学区房成交量较大，此前的优质房源消化殆尽。价格方面，北京学区房的确有小幅涨价趋势，相比一年前涨幅在5%左右。“近期，由于带看量和成交量大增，导致业主议价空间较小。但‘一夜暴涨40万’的海淀区知春里房源只是个案。”中介人士说。
近日，证券时报记者走访了北京市西城区的多个学区房源，一位中介人士告诉记者，“金融街学区教育资源首屈一指，小户型十分抢手。”谈及房价近期是否上涨，“房价较为平稳，但近期的带看量和成交量很大，业主议价空间较小。”上述中介人士还告诉记者，虽然西城区实行多校划片政策，但整体教育资源属于一流。“近期成交量明显放大，原因与今年4月进行入学信息采集有关，许多有需求的客户选择在春节前把房屋定下来。”记者随后又来到了与该房源一街之隔的宣武门外大街，该区域属于西城区广内学区，相比金融街教育资源属于“二流”，但地区房屋均价也在每平方米11万元以上。一套总价仅为285万元的房源吸引了记者注意。不过，该房屋为平房，面积仅有16平方米，折合单价17万元以上。
“我就是北京海淀业主，学区房价格的确明显上涨，当然之前也跌过了，相比其他一线城市，北京也就是复苏。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。对于北京楼市目前的特征，他进一步分析称，北京楼市最近基本平稳，少数区域上涨，成交开始活跃。“北京房价上涨的原因很简单，疫情导致的资金与需求回流，特别是学区房的需求大涨，出国教育不可能了，只能选择国内。此外，北京的限竞房供应出现转变，不限价成为主流，购房者也逐渐意识到价格会有变化。另外，最大的原因是之前北京房价出现下跌，北京房子的性价比高了。”
景晖智库首席经济学家胡景晖对证券时报记者表示，从全国来看量价回升的区域集中在长三角以及大湾区，北方地区的楼市回暖尚不明显。不过，北京有着得天独厚的优势，各项资源丰富。而疫情之后，北京房地产市场交易量集中释放，市场改善型需求明显增加。他认为，目前北京楼市政策调控力度仅次于深圳，只要房价在相对合理区间，调控政策不会加码，但会细微调整如在限售以及购房条件上。“如果不出现像深圳楼市那样的异动，政策不会有太大变化。
从全国房地产调控看，调控政策越来越细化和局部化。不过，北京急需解决的是教育资源不均衡问题。”
上海：“暖冬”
燥热行情迎来调控
沉寂了3年的上海楼市，在2020年迎来量价稳步提升，成交量一路攀升。尤其是去年11月和12月上海楼市“暖冬”行情燥热，市场升温明显。
“学区房行情太火了！”上海市浦东新区市民王女士向证券时报记者说，“看房的时候，房东要涨5万元，我也没犹豫，还好定了，要不距离现在不到半个月，那套房的总价又涨了40多万元。”她介绍，2020年12月底她果断出手购置了上海浦东内环一套面积33平方米的双学区旧房，成交价格约450万元，半个月过去，同小区同户型的数套房源挂牌总价已经涨到了490多万元。
“充足的供应给年底交易创新高奠定基础。”上海中原地产市场分析师卢文曦介绍，2020年12月上海新建商品住宅成交面积122.7万平方米，环比增加59.1%，创下2020年内交易新高。与此同时，尽管上海新房的供应与成交在增加，记者了解到，一些热门板块的稀缺户型、学区房源供不应求，一房难求。
此外，同策房产咨询统计，2020年12月上海新开楼盘超30个，20余个项目认筹率超100%，13个项目认筹数量超1000组。数月之前，上海新房市场人气最高的一个项目出现13人抢一套房，而该项目首套房参与摇号，验资就得700万元，买二套房验资甚至要1300万元。不过，卢文曦也认为，当前上海楼市是结构性不平衡，热点板块、热点楼盘认筹高，相反，远郊刚需盘认筹就低一些。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，当前市场成交中，刚需、刚改是绝对主力，上海楼市是经历3年低迷后的需求释放。“周期性力量、疫情下避险与改善需求、抗通胀需求、旧改放量、公民同招教育改革、人才落户放松，这六大力量综合作用下，才形成当前楼市的热度。”
燥热的上海楼市行情也迎来了新的调控，上海昨日晚间发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，《意见》明确严格执行住房限购政策，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。调整增值税征免年限，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税。《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。调控政策的出台，有望促进房地产市场平稳健康发展。
广深楼市的翘尾行情
深圳楼市刚刚走过“魔幻”的2020年。进入2021年，深圳新房市场再次被前海的“网红新盘”搅动。不过，记者发现此次龙光前海天境和天健悦桂府的打新规则发生了一些变化，都要先在i深圳APP上进行购房意向登记，才能在相应公众号线上提交资料。前海这两个“网红新盘”是今年首批采用全市统一购房登记系统的豪宅新盘，该系统大概率将在今年全面铺开，购房者的资格审查将更为严格。
一二手房的价格差导致打新热的出现。另外一边，深圳二手房价格依旧坚挺，去年12月最后一周深圳二手房网签量更达到4866套，环比上涨104.8%。虽然近两周的网签量已经回落至2000套以下，但“翘尾”行情显示出了购房者和业主的心态。
“我和中介跟业主谈了3天，业主一分钱也不愿意降。”叶小姐是一位刚需置业者，她在南山南油片区看了好几个楼盘，看中这个片区房源所带的学位，“现在带一个稍微过得去的学位的二手房，价格都非常坚挺，挂牌价高得离谱，诚心卖的房源也少。”
不仅是深圳，粤港澳大湾区的龙头城市广州，楼市也走出了“翘尾”行情。据上海易居研究院的统计，去年四季度一线城市的房价重新领涨，广州成为去年四季度表现最为活跃的一线城市。去年12月，广州新房和二手房价格涨幅均为0.7%，位居70大中城市次席。
深圳和广州所处的环境不尽相同，记者采访多位广州、深圳的市场观察人士、中介人士与购房者，从他们所反映的情况来看，广州楼市更多是在平稳两年多之后城市价值再被发掘，市场步入上升通道。而且，深圳和广州市场冷热不均的情况都十分明显，广州天河、黄埔和南沙区域的楼市表现更“热”。
“2018年我在海珠区昌岗买的二手房，现在的价格跟当时买的价格几乎没什么变化。”麦先生在广州生活多年，他对于自己当时的决定显得有些后悔，“朋友在当时选择了天河公园旁的二手房，均价已经从当时的每平方米8万元涨至现在的12万元。”
广州的楼市“热”也引起相关部门的注意，广州市住房与城乡建设局在本月初表示正在深入开展房地产市场秩序专项整治行动。广州市天河区人民政府在19日公开了一封由天河区住房建设和园林局发布的《关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的提醒信》。文中指出，中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价，散布虚假房源、虚假广告、虚假销售消息的，将依法查处，追究其法律责任。
深圳和广州所面对的微观环境和调控压力全然不同，这也将左右两座城市后续的政策走向。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，广州房价的升温是人才引进政策、深莞溢出效应，以及“价格洼地”补涨等因素综合作用的结果。过去几年来三四线城市房价主要受益于棚改红利，二线城市主要受益于人才新政。但随着棚改热潮消退以及货币政策回归中性，一线城市的价值重新凸显。当然，一些东部二线城市的房价仍有多项利好支撑，但尚不及一线城市的聚集效应。
“房价暴涨” 住建部回应：会采取五大措施
春节过后，“涨价”成为全国楼市的一个总体现象，特别是在一二线城市中，房价的上涨的幅度用“恐怖”一词来形容都并不过分。面对让人崩溃的房价，住建部回应：将采取五大措施应对。
销售回升，去库存将是五大任务之一
去年年底，在中央制定去库存的中心任务后，各项楼市新政也接连出台。16年的全国楼市目前出现这样几大特点。第一，销售实现稳步回升，从去年8月开始，销售就开始由负转正了，预计16年基本保持这个态势。第二，市场分化明显，一、二、三四线城市的楼市情况不一，而且这种差异和分化越发的明显和严重；第三，待售面积基数较大，库存量过高，而且仍在不断增长。住建部部长陈政高称，去库存已经被列为中央今年的五大任务之一了。
房价上涨过快，一二线城市最为明显
春节过后，上海、北京、深圳等一线城市楼市火爆，房价持续上涨，不少购房者惊呼一线城市房价“疯了”。
深圳市规划和国土资源委员会3月1日发布深圳2月份楼市数据：新房成交均价再创新高，每平方米48095元，同比增长72.12%，环比增长3.40%。2月虽遇春节，但深圳楼市成交依然保持高量水平。当月，深圳新建商品住宅共成交5410套，成交面积55.69万平方米，同比分别增长172.54%和183.24%。根据国家统计局数据，深圳自去年4月以来持续领涨全国房价。
而在上海，1月份新增个人住房贷款346.3亿元，打破去年9月218.9亿元的增量纪录，创下近三年新高。
住建部回应：五大措施稳定楼市
住建部部长陈政高称，目前正在积极出台五大措施，来稳定一线四座城市的房价。总结起来，是这是几点：
第一，实行严格的限购政策，同时实行严格的差异化税收和信贷政策。
第二，增加土地供应面积，这些供应面积要及时披露信息，以稳定信心。
第三，增加中小套型的供应数量，特别是搞好保障型工程建设。
第四，打击各种交易上的违法违规行为
第五，正确引导舆论，主动发声，稳定人心，稳定预期，稳定市场。
国家出台政策，稳定楼市，对于购房者来说，不得不说是一个福音。16年利好政策不断，对于刚需买房族来说，或许会是不错的买房时机。
（以上回答发布于2016-03-08，当前相关购房政策请以实际为准）
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