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楼价暴跌70%、数万人走投无路，房地产如何成为日本噩梦？

在过去的30年中，日本是少有的房价持续下降的国家（除了2021年因为疫情才罕见的出现了上涨）。

如今萧条的日本房市，已经很难让人想起日本民众和资本曾经对房地产的热衷与疯狂。

很多人喜欢用“东京的房价，可以买下整个美国”这句话来描绘日本房地产的辉煌。

在金光闪闪的80年代，房地产的财富效应曾为日本民众带来了高度膨胀的自信心，当时的日本人全身充斥着“日本第一”的傲慢。

那时的他们都有一个坚定的信念，那就是支撑着国家经济的房地产不可能会倒，房价只能上涨绝不会下跌。

东京一度被认为是全球最有活力的国际大都会，赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级大国》中预测日本将在2000年成为世界第一大经济体。

赫尔曼·卡恩

然而还未等预言成真，日本便迅速从繁荣的天堂跌向了深渊。

当泡沫被戳破后，房地产变成什么样了？

大家好，投研双杰，今天我们就来回顾一下日本乃至整个东亚的噩梦——房地产泡沫。

日本房价是随着经济的崛起一同起飞的，而日本能用短短20年，在废墟中创造日本奇迹实现工业化，离不开“1940体制”。

以大企业为主导的工业发展格局。

以银行为中心的融资体系。

进行农村改革，也就是打土豪分田地。

大家或许会有点感到似曾相识。

当时发达国家的经济都以重工业为中心，这种情况下由大企业主导垂直一体化的生产管理方式效率就会更高。

所以日本官僚为了满足重工业化的生产需求，并没有选择依赖市场，而是给予大企业垄断地位。

说白了，就是通过“国家动员体制”来“集中力量办大事”。

日本ZF为了排除股东对大企业的支配地位，奉行“银行中心主义”，企业融资主要来自日本兴业银行等提供的资金。

为了动员全国发展重工业，ZF除了不断往大企业里投钱，还在劳动力市场制定了实现集体利益优于追求个人利益的管理法则。

再讲明白点就是为了企业利益先牺牲劳动者，所以当时日本盛行血汗工厂和狼性文化。

“从公司首脑到基层工作人员，所有人都要为了共同目标而团结奋斗”。

高劳动强度，低人权保障，在吃苦耐劳的精神下，日本工业化果然得到了极大的发展。

再加上当时日本在战后迎来了非常宽松的环境，一是朝鲜战争的军需经济提振了日本的工业化，二是美国市场对日本的开放，在内外因素的呼应下，日本经济迅速崛起。

1968年，日本超越德国成为世界第二大经济体。

不得不说，在缺乏资源和资金的情况下，“1940体制”对日本经济腾飞发挥了重要作用，但有时候偏偏“成也萧何，败也萧何”，之后令日本陷入泡沫经济窘境的，同样也是它。

1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一，日本ZF以此为契机实现了国民经济高速增长计划。

在筹备奥运会期间大兴土木，建设交通基础设施。

令日本人颇为自豪的新干线高速铁路就是这时候建成的，当时还创造了奥运会历史上最高投资记录。

1962年至1964年，日本甚至经历了一段“奥林匹克景气”时光。

房地产行业便在奥运会期间兴起，东京周边的住宅蹭蹭上涨。

1961年到1963年,日本房地产行业迎来了量价齐升的鼎盛阶段。日本公寓价格涨了接近一倍，民间住宅建设总数比1951年增加了71%。

70年代，石油危机爆发，日本开始产业升级，增速换挡，大力发展电子、电信和半导体产业。

彼时美国却在越南战场失利、再加上石油危机等多重debuff，美国陷入了惨烈的滞涨危机中。

一边是飞速上涨的物价，一边是居高不下的失业率。

当时的美联储主席为了稳住物价，顶着被民众骂的风险咬牙宣布加息20%的货币政策（好像又有点熟悉），遏制了通胀。

但问题是随着加息，美元升值导致产品出口困难，失业率再次飙升。

80年代，偏偏日本经济进入鼎盛时期，日本制造的产品遍布全球，美国对日本贸易逆差进一步扩大，不满情绪愈发高涨。

于是为了遏制贸易逆差，美国开始拿日本开刀。

嗯，套路大家也很熟悉，日美贸易摩擦爆发，美国先是给日本带了个“不公正贸易国”的帽子，指责日本窃取高新技术，然后对日本产品征收关税，比如对日本的摩托车、计算机等产品征收100%的关税。

当时整个美国掀起了一股反日浪潮，民众普遍认为是日本人抢了他们的饭碗，开始抵制日货。

如果大家回顾历史，就会发现历史总是惊人的相似，什么砸日本车之类的行为早就上演过了。

美国资本家李·摩根也借着这波民族情绪写了份报告“只要美元贬值20%，我就能把推土机开到日本首都”。

1985年，在美国的主导下，美，西德、日、法、英五国财长签订了促进美元贬值、日元升值的《广场协议》。

《广场协议》五国

一时之间，由原来的240日元兑1美元，到120日元兑1美元，再到90日元兑1美元，日元飞速升值，和现在的情况基本反过来了。

关于日元升值，其实日本最初也是配合的，一是因为日本想要促进产业结构升级，而日本又是资源稀缺大国，日元升值能够降低购买原材料的成本。

第二个原因就是日本当时持有大量美国国债，一旦占据日本40%出口份额的美国经济崩溃，那日本必然也将遭受重创。

还有一个原因就是日元升值后，民众的购买力增强了。

日元升值后，美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。

但有利必有弊，日元升值导致日本出口受阻，再加上民众生活水平提高，没有人愿意去血汗工厂搬砖了，导致劳动力成本上升，部分产业开始向中国、韩国转移。

接着日本为了保护出口，开始降低利率 ，短短几年便从5.5%降到了2.5%，自此日本的房产泡沫便一发不可收拾。

之前由于日元升值，国际上大量热钱开始涌入日本，导致银行里的钱一下子增多了，当时银行业务员的主要业务就是求人贷款。

而这些从银行流入市场中的钱最先涌入了股市，导致股市一路高歌猛进。从1985年到1989年，短短4年，日经指数涨了4倍！

由于日本地少人多，土地价格只升不降似乎是民众心中永恒不变的真理，因此腰包鼓起来的日本人开始把目光放在房地产上。

在居民和企业对日本经济和房地产升值的信心下，在宽松的货币政策的加持下，房价迅速上涨。

自1985 年起，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市的土地价格每年都以两位数上升, 1990年，六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。

东京房产价格在1986和1987两年疯狂上涨, 86年上涨22%,87年上涨 70%。

在1985年——1990年的泡沫经济期间，东京的商业用地价格上涨了3.4倍，住宅用地上涨了2.5倍。

大阪的上涨幅度更大，商业用地上涨了3.9倍，住宅用地上涨了3倍。

东京千代田区的土地资产总值与整个加拿大的土地资产总额相等。

1980年代末随着地价快速上升，房地产泡沫迅速形成了明显的“财富效应”。

1987 年日本富翁前 100位排名中，有71 位是靠土地致富。

是否直接拥有土地直接影响到个人之间资产对比。

当然除了在国内买买买，日本人还喜欢在国外买房产。

1987年8月，日本房地产大亨小林茂办公室里四面悬挂的都是美国各地地图，他身前放着的是当时的曼哈顿地图。

1986年1988年之间，小林茂所拥有的秀和公司在美国购买的办公楼已经超过了35座，其中就包括洛杉矶的Arco广场和纽约的ABC大厦。

一时间，手握大把钞票又极富自豪感的日本人到处挥舞着支票本，买下了夏威夷96%以上的饭店和高级住宅、洛杉矶闹市区一半的房地产，以及纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司。

当时的日本人有多疯狂？有人甚至说“美国正在变成日本的第41个县”。

在这一时期，由于资源价格和成本的快速上升，日本大批中小企业利润下降。

实业不赚钱，促使市场上的资金流向金融和房地产，这样又反过来恶化了企业的融资环境。在这种恶性循环下，广大的中小企业开始快速倒闭。

而能活下来的企业又把资金投向了房地产市场，以炒房为生，日本就这样迎来了全民炒房的时代。

房地产炒作的不断升温和房价的不断上涨，迅速引起了社会恐慌。一些平时埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，也忙着向银行贷款去买房，于是在日本各地全民购房之势迅速蔓延。

当日本打工人发现每月996、007累死累活搬砖得到的薪资已经赶不上房价上涨的速度时，那上班还有什么意思呢？

于是整个日本社会掀起了投机理财、借贷炒房的热潮。

他们纷纷拿出积蓄去炒股票和买房，有些人甚至辞去工作专职炒楼。

还有人用证券或者房产作抵押，向银行借钱再投资房地产。

炒房疯狂时期，甚至有人以东京湾海底的无名地块作担保，向银行贷款参与炒房。

更离奇的是，东京最繁华的商业区银座五丁目的警察岗亭，甚至被16个人当作私产抵押，在银行申请到了630亿日元的贷款进行炒房。

房价一路飙升，连毫无收益的偏远乡村土地也作为休闲旅游资源被炒作到高价。

很多人通过炒房获得了工薪阶层几辈子也攒不到的财富，贷款炒房，空手套白狼暴富现象比比皆是，似乎遍地都是easy money。

随着富人越来越多，日本国内购买法拉利、劳斯莱斯、日产CIMA等高档轿车的消费热潮也不断高涨。

日本进入泡沫增长的高峰时期是1989年到1991年，这一时期是日本民众对经济的信心高度膨胀。

1989年12月31号，日经指数达到了辉煌的高点39857，当时市场普遍认为在新的一年，股价可以达到5万点。

古董、艺术品、豪华跑车、高尔夫球场会员权，到处可见日本人的身影。正如现在的喜欢在国外买买买的韩国大妈一样，当时的日本人也热衷去各大奢侈品店铺扫货。

在日本房地产泡沫形成期间, 所有人都相信土地价格只升不降的神话 ，争相购置房产地契, 以至于土地价格高出美国3倍有余都不觉得有何不妥。

银行贷款也非常容易，民众从未考虑一旦利率升高还不起本息怎么办, 而银行似乎也忘记了升息的风险。

所有人都天真地认为, 如果暂时资金困难, 只需将手中的房子出售就可以解决问题。

也没有没有人能预料到，当泡沫被戳破时，代价竟是如此惨烈。

社会资源是有限的，当一部分人通过炒房游戏尝到了巨大的红利时，那就一定有一部分群体在被血淋淋的压榨。

而炒房游戏的规则就是先富压榨后富，通过炒房得到的财富不但没有带动社会生产，反而对参与社会生产的那群人造成了巨大伤害。

大部分沉默的工薪族成为了高溢价房产的接盘侠，他们不仅要承担极高的成本，还将抗下巨大风险。

正如《战后日本经济史》中所说，泡沫经济是世界上最不道德的事情,它损害了人的尊严。

土地、住宅等资产所有者和不持有者之间的不公平，不仅拉开了收入差距，还扭曲了人们的价值观。

努力工作的人无法获得住房，勤劳无法获得回报，而转卖土地投机倒把的人轻易获得巨额财富。

80年代末，日本住宅的贷款额约为中等工薪人员平均年收入的 5 倍。到1990 年，工薪人员甚至都不能指望银行贷款买房了。

同时房租也大幅度上升，20 世纪80年代后半期，日本社会的基尼系数扩大到了0. 56～0.65的严重程度。

为了缓和由房价带来的社会矛盾，日银（日本央行）总裁三重野康开始加息。

“工薪族努力工作一辈子也买不起房的社会是不正常的，必须紧缩金融，抑制地价上涨”。

从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。

蝴蝶煽动翅膀，狂风暴雨呼啸而来。

银行开始收回贷款，股市交易量顿时减少90%，短短半月便由原来的最高点39857点跳水跳到7000点！当时还没有人意识到，此后日本股市将进入长达20年的熊市。

1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。

在房地产繁荣时期囤积了大量土地的炒房客纷纷出售土地，日本房地产泡沫终于崩塌。

房地产经济的全面崩溃，房价的暴跌、资产的迅速缩水导致企业资产负债表的大幅衰退。

贷款的突然断流，让那些拼命贷款买土地的企业遭遇资金链断裂，企业主拼命抛售手里的土地，很多企业没有支撑到土地售卖就破产了。

1993 年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。

大量企业裁员，被裁员工因无力还贷，开始弃供，导致银行大量坏账。

楼市决堤，房价一泻千里，随着泡沫破裂，企业资产负债表恶化，银行不良资产率上升，政府债台高筑，破产的企业无法偿还市场或是银行的贷款，紧接着银行破产，一场系统性的崩盘接连发生。

当初在房价高位贷款买房的个人和企业，不仅没有享受到房产增值的红利，反而在沉重的房贷下一夜归贫，破产、自杀、房价崩塌、一时哀鸿遍野。

更可怕的是，这次危机不只挤掉了日本的泡沫，也砍伤了实体经济。

从房屋、土地到股市、融资都有人或公司大量破产，之后产生的恐慌心理使得消费和投资紧缩的加乘效应。

央行刺破泡沫后，即便ZF为了刺激经济，开始下调利率，鼓励企业借贷，到1995年贴现率甚至已经降至 0.5%。

但企业反响依旧平平，它们从净投资者变成了净储蓄者，从融资转为偿债。

严重的财政和金融危机不仅让日本经济遭受重创、迎来史上最为漫长的萧条期，更重要的是，日本的国民信心也因此遭受了沉重的打击。

即便后来日本ZF为了振兴经济不断推动政策鼓励消费，但一夜积贫的普通民众却陷入了深深的恐惧与悲观中不愿花钱。

30年了，日本经济至今都没能摆脱低欲望社会的桎梏，有学者把这种现象称为“二战后日本的又一次战败”，最终成为“日本失去的30年”。

一朝被蛇咬，十年怕井绳。即使到现在，许多日本民众在心理上也未能彻底走出阴影。

在1987年，主流经济类媒体的报道里几乎找不到有关房地产的“泡沫”这个词。

大部分情况下，我们似乎无法意识到自己已经深处泡沫漩涡，直到破灭后才幡然悔悟。

最后，当相同的戏码再一次上演时，幸运的在以史为鉴，而不幸的又在重蹈覆辙。不知道我们又会是前者还是后者。

好了，本期内容就到这里，我们下期不见不散！

参考文献：

1.“1940体制”与战后日本经济的兴衰，孙兴杰

2.“1940体制”如何成就日本奇迹，又如何毁了它，苏琦

3.日本的房地产泡沫，萨苏

4.房地产泡沫——日本的十年之痛，高潮

5.日本房地产泡沫研究综述，宋涛

6.日本房地产泡沫兴起、破灭及应对措施，梁爽

7.未破裂的房地产泡沫是否损害...基于日本泡沫经济的历史考察，许祥云

8.日本房地产泡沫破裂的深层次成因与经验教训，郑竑

9.从萌芽到破裂_日本房地产泡沫的生灭，吴敏

10.日本房地产泡沫形成及破灭原...合检视及其对当代中国的启示，丁如曦