观点网近几年，在政策和市场双重支持下，物流行业已然迈入春天，越来越多资本流向这个领域。

最新消息显示，3月10日，中集集团与上港集团、隐山资本通过“云签约”方式，签署战略投资协议，共同增资中集世联达物流科技股份有限公司。

据了解，中集世联达为中集集团控股子公司，主要为客户提供高效、稳定、低碳的物流解决方案。近年来，中集世联达实现在北美、拉美、欧洲、澳新、南亚、东南亚、非洲等航线的覆盖。

半个月以前，中集集团曾计划分拆中集世联达于深交所上市，并已启动前期筹备工作。

对上港集团、隐山资本而言，处于“敲钟倒计时”的中集世联达，无疑是能够直接看见“钱景”的标的公司。

除了中集世联达，过去几年时间，隐山资本在物流圈的动作可谓十分频繁。

官网消息透露，隐山资本接连投资了京东物流、宅急送、南航物流、丰巢、百布等50余家物流科技、物流供应链企业。

分析人士提到：“经济内循环下，电子商务呈爆发式增长，这极大催生了物流地产的市场需求，资本方也敏锐的察觉到了。”

战投中集物流

中集物流的发展进程中，普洛斯扮演了重要角色。

据了解，早在2016年，普洛斯就曾与中集集团在物流地产继相关配套服务等领域达成合作。根据双方协定，中集集团在对闲置土地资源进行开发整合方面，优先与普洛斯合作。

按照当时的介绍，除了物流园区开发，普洛斯与中集或将在自动化设备、冷链物流继城市配送等多方面都有合作的可能。

而中集集团将借助普洛斯的合作，正式布局物流地产领域。

这一次的合作，给双方后续交集埋下了伏笔。六年以后，中集集团旗下物流平台中集世联达踏上IPO进程，普洛斯再度成为重要“推手”。

3月10日，中集集团宣布，上港集团、隐山资本将以战略投资的方式，增资中集世联达物流科技股份有限公司。

资料显示，中集世联达成立于2014年03月12日，法定代表人为胡鹏飞，经营范围包括国际货物运输代理；国内货物运输代理；国际船舶管理业务；船舶租赁；船舶销售；普通货物仓储服务等。

近年来，中集世联达实现在北美、拉美、欧洲、澳新、南亚、东南亚、非洲等航线的覆盖，目前对外投资19家公司。

至于战投方，其一，上港集团为全球最大港口集团，集装箱吞吐量连续多年全球第一，2006年10月26日，该公司在上交所上市，成为全国首家整体上市的港口股份制企业。

其二，隐山资本为普洛斯旗下股权基金，专注于大物流生态圈内股权投资，主要投资方向为智慧物流及供应链生态体系。

过去，中集集团借普洛斯切入物流地产赛道；而今，中集世联达引入普洛斯旗下隐山资本，加速上市进程。

对中集物流而言，上港集团、隐山资本与中集集团、中集世联达具有较强业务协同性，未来在优质股东的助推下，中集世联达的业务将快速发展。

中集世联达董事总经理胡鹏飞亦表示，在上港集团、隐山资本两家高质量战略投资者的加持下，中集世联达将加快多式联运集疏运体系建设、全球多联网络枢纽布局。

对此，分析人士认为：“引入战略资本，可以帮助企业迅速扩大规模，与此同时，战略投资者对拟上市公司的重要性毋庸置疑，它能降低上市公司股价的波动性，确保再融资顺利进行。”

而上港集团、隐山资本，为何将中集物流加入战投名单之中？

观点新媒体查阅，2020年全年，中集物流营收为106亿元，成为集团第四个营收破百亿的业务板块。

相比之下，2021年中期，中集集团在物流服务业务方面实现营业收入99亿元，同比增长122.97%，实现净利润约1.7亿元。也就是说，去年仅半年时间，中集物流已然完成接近2020年全年营收，发展速度可谓非常迅猛。

另外，今年2月，中集集团发布公告称，计划分拆中集世联达于深交所上市，并已启动前期筹备工作。

现如今，京东物流、顺丰控股等物流行业龙头都已上市，距离上市只有临门一脚的中集世联达，无疑是上港集团和隐山资本获取投资回报的最佳标的。

隐山资本赛道

隐山资本是物流地产巨头普洛斯于2018年5月发起设立的私募股权投资机构，专注于大物流生态圈内股权投资。

但普洛斯亦有大量的投资业务，与隐山资本之间的分工如何？

此前，普洛斯中国区首席战略官、隐山资本董事长及管理合伙人东方浩表示，普洛斯是一个另类资产管理平台，以GP身份在全球运营多支不动产基金，主要资产类别为物流地产；隐山资本是普洛斯旗下的私募股权投资平台，资产类别是PE投资。

先看普洛斯的情况，其于2003年首次进入中国，主要投资物流产业链，即以大消费、现代产业服务等进行产业供应链全链路链接。

据了解，在中国市场，普洛斯已经完成6支收益型基金的募集，均投资的是物流行业。截至目前，其在中国43个战略性区域市场投资、开发和管理着400多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施，总建筑面积超过4300万平方米。

至于隐山资本，目前投资规模达到80亿元，已投公司超过50家，管理的隐山现代物流服务基金的首期规模为100亿元人民币，更是国内首个物流生态领域投资的专项基金。

从近些年投资数据来看，该公司投资数量远高于行业水平。其中，2018年成立之初，便完成投资4家企业；2019至2021年三年，接连投资9家、12家、9家公司。

数据来源：企查查、观点指数整理

根据官网数据，隐山资本主要关注物流服务、数智供应链、物流科技等领域。

其中，物流服务领域，除了中集世联达，还投资了京东物流、宅急送、优速快递等，并在滴滴货运的C轮融资中占有重要地位。

更重要的是，隐山资本曾在2017年参与东航物流的混改，且在2020年参与了宁波中远海运物流混改。

企查查最新消息透露，今年2月17日，隐山资本与上海国际资管、洪泰基金共同成为跨境电商卡美啦的战略投资者，不过具体投资金额暂未披露。

数据来源：企业官网、企查查、观点指数整理

除了物流服务，隐山资本在物流科技、数智供应链等多方面均有涉猎。

其中包括，2021年8月参与嬴彻科技B轮融资，这是一家自动驾驶技术和运营公司，同样成立于2018年，业务聚焦于干线物流场景。

2021年双十一期间，搭载嬴彻科技轩辕驾驶系统的智能驾驶重卡投入运营，据官方数据表示，每次行程90%以上的运输里程由嬴彻轩辕系统辅助驾驶，全程平均时速74公里/小时，时效达成率为100%。

从年龄上看，隐山资本似乎还算“稚嫩”，但在投资方面显得十分老练。

解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

物流领域一骑绝尘的产业资本：普洛斯 | IIR案例

机构投资者评论Institutional Investor Review：记录最杰出的投资人物与事件

分析师 | Rafael Ge

编辑 | 白曼

出品：机构投资者评论| IIR研究院

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此“普洛斯”非彼“普洛斯”

如今提到物流地产商和物流产业投资，不可能不提普洛斯，但很多读者可能并不知晓，如今我们提到的普洛斯，其实并非物流地产鼻祖、物流地产概念的提出者、全球第一的物流地产经营商—美国普洛斯集团，而是其较早剥离出的亚洲业务和团队—新加坡普洛斯集团（Global Logistic Properties，GLP）的延续，如今，其与全球第一的物流地产经营商Progolis已经并无关系。

上世纪80年代，美国Progolis （原普洛斯，现安博公司） 提出物流地产的概念 （物流地产指物流地产商根据客户需求，选择合适的地点，建设专用的物流设施，再转租给客户，并提供相关物业管理服务的物流活动） 并率先进行实践， 如今美国Progolis早已成为全球最大的物流地产商。据Progolis官网，截至2020年末，美国Progolis业务覆盖四大洲19个国家，管理资产总值1450亿美金，年度流转货物总值2.2万亿美金，相当于19个国家GDP总值的3.5%。

新加坡普洛斯集团（GLP）前身是美国普洛斯集团（ProLogis）的亚洲业务，2008年被新加坡政府投资公司（GIC）以13亿美元收购，并于2010年10月在新加坡证券交易所上市。

7年后，2017年7月14日，中国财团116亿美元成功收购普洛斯，财团情况：厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%；2018年1月22日，普洛斯正式宣布从新加坡证券交易所退市，私有化进程正式完成。

从2003年美国Progolis进入中国市场，到如今GLP普洛斯在国内物流领域的核心地位，中国物流地产及物流产业的发展，离不开富有国际经验的公司及团队的输出及实践，当然也同样得益于几年前中国财团对普洛斯的私有化的前瞻。 IIR本篇案例将主要围绕如今的普洛斯GLP集团进行案例分析，重点涉及物流板块的投资。

从被迫卖身到称霸武林：普洛斯GLP物流地产称霸史

2018年1月普洛斯的私有化完成，代表着中国物流巨头首次走向世界舞台。

从2009年ProLogis13亿美金出售全部中国资产和部分日本地产基金组建GLP，到2017年中国财团用116亿美金代价买进普洛斯，再到2019年，普洛斯美国部分物流资产以187亿美金出售给黑石集团，普洛斯GLP的发展与估值一样，以中国为中心，呈现指数级增长。

物流地产全球网络及规模：

截至2020年末，普洛斯GLP全球业务覆盖四大洲17个国家，资产管理规模超1000亿美金，不动产及私募股权基金63支。

2020年，普洛斯GLP全球新签租约及续租总面积达2270万平方米，同比增长57% 。同期，新开工项目总面积达560万平方米，涉及总投资额53亿美元，同比增长75%。

普洛斯GLP物流地产运营模式：

不同于万纬、京东、宇培等跨界及国内物流地产商的重资产模式，普洛斯GLP通过物流地产基金模式，实现了轻资产、高周转运营，有效解决了长期持有物业过程中的资金占用难题，加速了自身的扩张。

普洛斯GLP在中国（物流地产）：

普洛斯中国是普洛斯集团在中国境内的开展现代仓储开发、经营和物流相关业务的平台，同时，其业务内容还涵盖私募地产基金、资产证券化、战略合作及投资等。

随着经济的发展和居民消费水平的提升，中国物流需求不断增加，电商推动快递和仓储需求快速崛起，物流地产商也在加速扩张。截至2018年，全国营业性通用仓库面积为10.6亿平方米、物流园数量达1638个 （中国产业信息网数据） 。

普洛斯GLP在中国通过并购 合作的方式快速发展，已经成为中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域，更是具有绝对的领先地位。

据普洛斯中国2021年1月20日发布的2021公司债募集说明书显示，截至2020年9月30日，普洛斯中国在境内所持有物流仓储面积约4042万平方米，持有已建成的仓储面积约为2989 万平方米，位居中国境内现代仓储行业第一。普洛斯中国的仓储物流园已覆盖中国43个主要城市和物流枢纽市场，拥有397个仓储物流园，所持有仓储物流园总建筑面积约4288百万平方米，在中国的资产规模超过300亿美元。

2020年1-9月，普洛斯中国实现营业收入总计9.23亿美元，仓储租赁及基金管理业务的收入 （主要为仓储租金收入、为仓储客户提供相关的金融服务收入和管理费收入等） 占营业总收入的比例达94.02%，其中仓储租金及相关收入占营业总收入的比例达73.69%。

普洛斯中国的主要客户（物流地产）：

普洛斯中国的客户多为大中型客户，主要客户行业多为第三方物流行业、电商零售行业、制造行业和医药行业等。

普洛斯GLP基金版图

物流地产基金：

除现代仓储开发、经营和物流相关业务，普洛斯中国在投资管理方面也有者丰富的经验，在中国境、内外募集并运行了多只专门投资于中国的物流地产基金，这些基金资产管理规模已超过1300亿元人民币，团队也以富有经验的物流产业人士及普洛斯元老为主。

股权投资（基金投资 直接投资）：

普洛斯中国在中国境内除了投资物流地产外，也做了很多股权投资。作为LP的基金投资方面，普洛斯投资2亿，出资支持中国国有企业混合所有制改革基金 （2020年12月） ，出资5000万元成为原高瓴资本洪婧发起成立的高成资本LP。

近年来，随着普洛斯GLP在物流生态体系的布局， 普洛斯中国的投资标的由早期的物流运输为主业逐渐拓展到提升物流基础设施业务的相关领域，如：大数据及金融 科技 、人工智能等，人工智能方面重点在自动驾驶、无人驾驶方面会与物流体系协同。

隐山资本：

隐山资本是普洛斯旗下的私募股权投资平台，成立于2018年，主要聚焦物流生态领域的投资。据中基协数据显示，隐山资本现有备案基金2只 （其中1只已提前清算） ，管理规模近100亿元。

隐山资本作为普洛斯旗下的投资平台，重点对与普洛斯物流基础设施业务互补的领域进行投资，进一步助力普洛斯物流生态体系的建设。截至2020年末，隐山资本已投资规模超60亿元，已投公司超50家，多投资于物流运输行业 （超50%） ，且有部分项目承接于普洛斯早先投资的份额。

普洛斯建发股权投资基金：

2020年9月，普洛斯GLP联手厦门建发集团发起设立了首支母基金——普洛斯建发股权投资基金，由普洛斯、建发集团、厦门市国企战略发展基金及自贸区、翔安区共同出资，并成立厦门君聚投资管理有限公司负责运营管理。基金目标规模75-100亿元人民币，现首轮募资50亿元已完成。同样延续普洛斯身份与原则，母基金团队人员均为市场化招募，且均为具有丰富母基金投资经验的专业人士。

截至2021年2月10日，普洛斯建发股权投资基金已投资规模超6亿元人民币，投资基金5只，被投机构包括钟鼎资本、君联资本、晨壹投资、湖北凯辉基金和元生创投。

2020年10月，普洛斯建发股权投资基金做了第一笔直接投资——震坤行，同期参与投资的机构还有：云锋基金、中国国有企业结构调整基金、腾讯投资、经纬中国、君联资本、同创伟业、建发新兴投资、钟鼎资本、元生创投等，可见，普洛斯建发母基金的直投部分，也与被投GP互动频繁，积极获取直投项目机会。

物流领域投资拍档：普洛斯与钟鼎资本

钟鼎资本是一家专注物流领域的机构众所周知，梅志明作为普洛斯GLP的掌门人，同时还兼任钟鼎资本的创始合伙人和投委会主席职务。钟鼎资本自成立以来，长期深耕物流领域，与普洛斯GLP互动颇多，在投资标的上存在较多交集。

结语

物流领域 （含物流地产） 多为重资产，强资本驱动。 普洛斯作为海外基因、如今已充分实现本土化的一家产业资本代表，物流地产开发 运营 基金管理的模式，让其业务形成更加稳定的铁三角。

随着国内消费升级和电商产业的迅速崛起，物流行业更进入机遇和挑战并存的新竞争格局期，而基金管理业务不仅给普洛斯赋予了财务杠杆效应、新的利润来源和更快速的资金回笼，同时作为物流基础设施的构建者之一，其也吸引了各类无形资源，让其拥有了强大“朋友圈”，如大型互联网平台、险资、房地产商等 。

在投资板块内部 外部基金联动的模式，LP与直投并行出击，外加深度合作伙伴，普洛斯无疑成为抓住中国机遇、构建中国物流基础设施、深度赋能产业的典范。

当初大家看不懂菜鸟 如今看懂了吗？

2013年5月份之前，大家对“菜鸟”一词的理解或第一反应还仅停留为“新手或生手”；而2013年5月28日之后，随着一家专注于物流网络平台服务的互联网 科技 公司——菜鸟网络的成立，“菜鸟”一词仿佛被大家默认为多了一层深意……

成立6年来，菜鸟网络已从最初的“菜鸟”企业发展成为现在的服务全球，从最初的单纯的物流服务平台加码到为对新零售的主动担当，从幕后走到台前，从国内走向国际。

这不，新年伊始，菜鸟网络就已迫不及待地从资本“奋战”到了企业 社会 责任：1月11日，卡行天下宣布引入菜鸟网络、普洛斯隐山资本战略增资。这意味着菜鸟与普洛斯正在升级战略合作，共同建设智能物流骨干网。

紧接着，1月15日，菜鸟网络宣布，与中国铁路上海局集团有限公司合作，将于2019年1月30日开通快递员春运高铁专列，从上海及周边地区送快递员返乡。

那么，一年来，菜鸟网络在建设智能物流骨干网方面，究竟做了哪些事呢？

“10亿”物流新时代

业内人士称，从骨干网的协同效应、天量规模和极致效率上看，菜鸟网络已经驱动中国物流业形成了 “1 8 N”全新行业格局。

其中，“1”是菜鸟网络牵头打造的一张物流骨干网，菜鸟网络起到“智慧大脑”的作用；“8”是中国邮政，以及中通等7家快递上市公司，承担了包裹运输和配送；“N”是包括仓储和落地配、即时物流、物流 科技 公司等在内的物流生态企业。“1 8 N”共同构成了面向未来的物流基础设施。

2018年6月，菜鸟网络牵头启动在香港机场建设高端物流枢纽eHub，规划建成多层现代空运物流中心，投资额预计高达120亿港元。这成为国家智能物流骨干网上的重要里程碑。

2018年11月11日23点18分09秒，2018天猫“双11”当日物流订单量突破10亿大关。这是一个 历史 性的跨越，宣告中国快递进入一天10亿包裹的新时代。业内人士认为，10亿包裹是智能物流骨干网的“冲锋号”。

与此同时，菜鸟网络还联合中国主要快递公司打造了新型末端网络菜鸟驿站，日均处理的包裹已超过1000万个；为备战“双11”，菜鸟网络提供了超过100万平米的保税仓库，通过优化物流资源，让全球好货提前进入中国；在海关总署和菜鸟网络的联合努力下，“双11”进口订单的清关量破千万仅用9小时，智能物流骨干网也再度创下了“秒级通关”新纪录。

推进“全球72小时必达”

在全球化布局方面，菜鸟网络陆续在杭州、香港、吉隆坡、莫斯科、迪拜、列日等地落地六大全球物流数字枢纽。中国到重点国家的物流时效已提升到10天，清关时效从平均2天提速到10秒。

其中，2018年6月，菜鸟网络在俄罗斯全境正式推出菜鸟超级经济专线，降低邮费上涨影响，敏捷协助商家下降物流本钱，找回赢利空间。

紧接着，7月20日，菜鸟网络在俄罗斯正式推出“当日达”服务，为莫斯科消费者提供免费当日配送。“当日达”的实现基础在于海外仓。同时，菜鸟网络还在法国、俄罗斯、香港等地布局自提柜，实现7*24小时服务。

2018年9月29日，菜鸟网络宣布在美国洛杉矶试点开通境外 旅游 中邮寄商品回国的“海外邮”物流服务。游客旅途中可将商品寄回国，空手畅游海外。

值得一提的是，菜鸟网络在与阿联酋、新加坡、埃塞俄比亚、空桥等航空公司合作建立空运网络的同时，海运网络也不拉下。在2018年“双11”期间，菜菜鸟网络推出“千柜出海”，有千组集装箱满载万吨“双11”包裹航向中国台湾、新加坡、马来西亚、澳大利亚等地，在短时间内送达全部商品，形成B2C贸易史上首次大规模海运货源调集。