高新区篇结束后，收到不少朋友主城的咨询私信；于是团队围绕“主城200万总价”的专题进行了实地看盘，为主城刚需（touzi）提供购房参考。
本文约2800字，读完约6-8分钟。原创不易，感谢您的关注点赞评论对团队的创作鼓励！
一路看下来，“价涨”、“房缺“是最直观的感受。想必大多数人都被近几年的青岛房价走势误导，看着均价并无太大涨幅，殊不知近几年西海岸、城阳、即墨的大幅均价1.5w/㎡以下房源数据，一直在拉低全城房价。
19年新都心、20年浮山后、21年老四方陆续过“3w线”，前两年200W没上车的现在根本追不上；另一边，西海岸、城阳、高新区，甚至即墨蓝谷项目都搭乘区域和地铁利好，快速挤进200W 的购房选择，“当你发现时间是贼了,他早已偷光你的选择。”
好消息是目前200W在市北区和李沧区在售项目里仍有可选余地；坏消息是小面积、边缘化区域是不得不接受的当下现实；十个楼盘有笋有坑，分两篇文章给大家详细点评~
主城200w可选区域及项目
1、中海观澜庭（后海板块）
观澜庭是地理位置最南侧的可选项目；一半房源为政府回购的异地安置回迁房，剩余商品住宅市场化销售。去年入市，卖的主要是63㎡、83㎡小户型，售价约2w/㎡送车位；6月底即将上市2号楼97和103㎡套三户型，2.3w/㎡送车位。
售楼处沙盘
全社区年底交房，爬楼实勘，5号码头、青岛华电都在1.5公里南北距离内，也能瞰海；紧临杭鞍高架、海泊河；东南侧就是广雅中学西校区，周边还有崇德小学、平安二小、四方小学、44中、66中不少学校资源；距离最近的海云庵商圈1.2公里左右。暂无地铁规划。
1号楼30层西北方向实勘
大家可以通过园区、大堂公区和室内照片感受下交付品质，整体感觉中规中矩，着实是比较硬的刚需感觉。
大堂公区交付标准
社区园林
毛坯交付标准
园区内有地上供热管道未下地，会让人有儿童的安全隐患；消防连廊感受30多层的居住感受，并不开阔的楼间距让人有些晕眩。
园区实景
还不错的户型有67㎡套一，是市区难得的套一瞰海小户，130w左右；97㎡套三，方正全明，卫生间干湿分离，总价220w左右，能满足三代同居需求。
综述，中海观澜庭差在周边界面，热电厂和码头都属于近期不会有规划调整地块，但近海的观景优越感、完善的学区，至市区的通达距离，2w的均价又确实属于笋盘特征。
是否合适，关键看它能否满足你的当下需求，目前短板你是否介意；远期来看，周边还有可开发地块，会有房价的上涨带动。作为经历过上海杨浦区开发的笔者来说，根本没有什么边角旮旯地，城市化进程会革新一切。
开发品牌：⭐⭐⭐⭐⭐
区位配套：⭐⭐⭐
学区地铁：⭐⭐⭐
产品户型：⭐⭐⭐
物业管理：⭐⭐⭐⭐
升值潜力：⭐⭐⭐⭐
2、保利时代
保利时代最近有点暴力，到处“150万留在市北”的广告语让我们以为这是最具性价比的答案，实际看盘发现人气低于预期；老四方的印象并非存留在老青岛人的脑海，而是停留在当下参差不齐的城市建貌。
周边市政面貌
最不开心的应该是南侧蓝光黑钻公馆的业主们，在前届地王入住没几年刚要涨涨房价，就来个保利时代大喊150万，简直是什么怨什么仇……
南侧为蓝钻公馆
保利时代在中海观澜庭北1.5KM，周边抗性因素会少，基本的生活配套步行可至，周边学区距离比较近，青大市北实验小学、北山二小、40中…距离最近的1号线北岭站1.6KM，已经脱离了地铁房的范畴。
区位图
保利时代和中海观澜庭的性质一样，约3/5为政府回购的异地安置回迁房，2/5是商品房销售，定位刚需和投资，整个北区首开约440套房源；77㎡套二、87㎡套二，均价约2w/㎡；97㎡套三，均价约2.2w/㎡；26-30F，层高2.9米，23年4月底毛坯交付。
首开后面地块
首批开盘户型
97㎡并未做成当下流行的三南格局，主卧的实际空间和双北卧室布局无疑都会影响后期的居住感受，这也是主城刚需需要接受的抗性，有限的单价和总价很难有优秀的户型选择。
97平样板间主卧实拍
工地实景
综述，保利时代在户型上确实不尽如人意，相比之下150W套二小户更OK；和观澜庭一样，小区的优质户型和位置都安排了异地回迁，不仅后期的社区社群会有些复杂，也会影响到后期的二手房售价，这点要提前做好心理准备。
开发品牌：⭐⭐⭐⭐⭐
区位配套：⭐⭐⭐
学区地铁：⭐⭐⭐
产品户型：⭐⭐
物业管理：⭐⭐⭐⭐
升值潜力：⭐⭐⭐⭐
3、中国铁建中心/梧桐苑
梧桐苑位于市北滨海新区偏中心位置，规划集商务、商业、住宅于一体，具体的政府规划这里不赘述，大家可以自行百度看下市北区滨海新城的规划，因其位于环湾路以东，主城通达和配套上优于欢乐滨海城。
距纳入青岛地铁三期规划的5号线瑞昌路站约300米,地铁房妥妥的，预计2027年开通。但学区湖岛小学，广雅中学；据说环湾路西侧有教育用地规划，师资还未确定。
售楼处沙盘
8栋21-31F高层，3米层高，定位改善，并没有刻意的控成本和产品总价；21年4月开盘4#楼，在售房源基本为顶底，3层89㎡房源优惠完200万出头。
项目精装交付，几个样板间看下来产品力不错，约25-27%的公摊，但实际上有半赠送面积，空间具备舒适感。
127㎡交标样板间
北卧阳台赠送后期可包进房间
89㎡三南设计，客厅开间3.5，主卧3.2，南次卧2.6，达到了9米3的开间；厨房是宽凹型设计，标准的短进深产品；北次卧3.5平阳台半赠送；整个户型全明通透，远优于保利时代87㎡户型。
108㎡样板间
综述：梧桐苑保持着央企开发的特性，让人放心，没有过度追求降本增效，操盘节奏也不快；但得益于改善产品优势和地铁优势，4月开盘至今，单价已经涨了2000元/㎡，均价2.4w/㎡；预计7月份加推的6#，约108套房源，108㎡和127㎡，单价预计还会有约500元/㎡的上涨。
开发品牌：⭐⭐⭐⭐
区位配套：⭐⭐⭐
学区地铁：⭐⭐⭐
产品户型：⭐⭐⭐⭐⭐
物业管理：⭐⭐⭐⭐
升值潜力：⭐⭐⭐
4、大都汇
名字很传奇，故事也很多，百度搜索最多的是“大都汇为什么那么便宜”……开发商资金链问题无疑，所以会导致未撤押未网签和交房时间后延，政府介入后总归没有烂尾风险，但延期交房的风险仍然存在。
售楼处公示总平图
项目规划三列，左边三栋为水清沟回迁房，中间两栋为玺元案名，右边三栋为盛元案名，最右边为幼儿园配建；盛元目前基本卖完，仅剩几套81㎡和122㎡；再卖的就是玺元，80-95㎡，均价2.3w/㎡，近期推售。
很有夜场感的售楼处
不过说实话，目前售楼处和接待感觉总给人一种20年代夜总会的感觉，没有清晰的展板和公示，也没有样板间，更多是靠销售口述了解项目。信息也不确切，实在没有敢掏定金的勇气。
项目实景
项目位于老水清沟地块，有城市肌理的沉淀也有完善的生活配套，充满老青岛的城市记忆；但历经20多年没啥变化的交通管网和配套、同样让购房者很难展望区域的革变。距年底通行的1号线水清沟站1.1公里，是近期可见的最大配套利好。
水清沟城市面貌
综述，很适合居住的区域，随着老四方地价的攀升，难说不会出现下一块地王；但目前诱人的价格需要承受一定的交房风险，再劝一句，没品牌物业管理、回迁房混住，即便二手房也逃不脱区域内价格洼地的命运。
开发品牌：⭐
区位配套：⭐⭐⭐⭐
学区地铁：⭐⭐⭐⭐
产品户型：⭐⭐⭐
物业管理：⭐
升值潜力：⭐⭐
至此，市北区200W可选新房项目介绍完毕，会发现手持200w却遇见了“难寻心上人”的选房尴尬，你是会委屈在市北的边缘板块还是愿意接受以距离换空间，选择李沧区？明天李沧区的可选楼盘，继续为您介绍。
以上项目准备购房的，可以和小编落实下最终优惠。
看过错过2019年和2020年的你，今年决定买房了吗？欢迎评论区互动！