东方名郡学区房属于哪,东方郡东区学位房

“东方郡啊,两三天就能卖出一套。”在春晓路上的中介门店走一圈,听到最多的,就是这句话。

其对应的江南实验,因为连续几年中考成绩出众,加上9年一贯制的定位,是杭州目前最火的公办学校之一。

而东方郡,又是江南实验学区房里挂牌量、成交量均排在第一的楼盘。

10月,东方郡成交22套,较9月大涨120%。这个成交量,在全杭州主城区所有学区房里,也能排进前3。

好找房上,东方郡的挂牌量高达116套。近日,层楼对这100多套房源进行了全面梳理。

需要说明的是,这个挂牌量中,可能包含部分房东已下架房源。但为了便于分析,仍将所有房源作为样本。

01

千万以上只有3套

先上一波基本信息。东方郡共有3000多户,是杭州大型居住区之一。曾在2009年,荣获杭州新房销售总套数冠军。

我们的分析,按总价段作为区别标准。

总价在1000万以上的,总共只有3套,而且全部是180㎡段的房源。

这一带的大户型,因为建造年份较早,有一个通病,就是往往需要较大的尺度,才能做出四房。

因为是9年一贯制,东方郡的买家中,很多考虑是自住,而非简单买个学籍。

江南实验学校这两年颇受追捧

这样就出现了一个问题,二胎家庭,想要考虑学区的同时,在东方郡常住改善,变得非常困难。一是总价高,二是可选的房源非常少。

我有一个朋友,大宝在江南实验读五年级,小宝刚上幼儿园,之前在边上某小区有一套三房。

为了换四房,家庭会议开了好几次。晓风印月摇不到,又不想把家庭资产全部压在一套10几年的二手房上,特别纠结。

现在最大的心愿,就是幻想着能摇到丹枫四季。

02

想买3房,600万起

第二个总价段,是600-900万,总共25套。

这个区间段的房源,主要面积有两种,一是130多㎡的,另一个是约117㎡的。

130多㎡的,也分三种情况。一种是天生四房,一种是可改造四房,一种是天生三房。

不过,无论哪一种,都带两个卫生间,符合当下居住主流需求。

我曾经现场看过两套不同的130多㎡户型。

东方郡的小高层基本都是大户型

房子都位于12层的小高层内,其中一套约139㎡的,是天生四房。户型相当方正,中间是餐客连厅。三开间朝南,全部可以做卧室。

北面有一个房间,做卧室尺度也够。两个卫生间一个在进门处,一个主卧边。南北各有一个阳台。

我去的那天,阳光明媚,这个户型采光非常理想,暖暖地晒得我不想走。

但这样的户型,本来小区里就不多,挂出来卖的就更少了。我看的那套楼层较低,很多客户不喜欢。

还有一套约135㎡的,是改造后可变四房。南向是客厅和两个房间,北向两个房间。

东方郡西区对面(右侧绿树背后)就是江南实验学校本部

其中改造的那个房间尺度较小,基本不能做卧室,只能用作书房。而且整个户型,看上去不够方正。

两套房子的挂牌价,要差50多万。

而约117㎡户型,均为三房,且只有一个卫生间。总价上,基本比130多㎡的,便宜100万左右。

这类房源,适合的家庭是只有一个孩子,且希望住得较为宽敞。不过,个人认为,一卫户型已经完全不符合当下居住需求。

有5套约89㎡户型,也出现在这个总价段,要么属于房东个人挂牌偏好,要么装修非常不错。

03

主力军是450-600万

东方郡挂牌的大头,集中在450-600万总价段,总共74套。其中,除了一套126㎡外,其余73套,全部是89㎡户型。

东方郡的89㎡,号称“市场流通金蛋”。它有以下几个优势:学区、地铁口,以及这一带最为集中、且罕见的小户型供应。

边上的风雅钱塘、温馨人家、中央花城、倾城之恋等小区,基本上都以大户型为主。

对想买江南实验学区的家长来说,这既是入户门槛,也是未来最方便流通的筹码。

具体到89㎡这个产品,也分为两大类。东方郡分为东区和西区,两者隔着春晓路相望。

东区楼下就是地铁1号线滨和路站

东区以小户型为主,主打产品就是89㎡,其优势是离地铁近。地铁滨和路站C出口,就在东方郡东区的东侧围墙外。

西区的89㎡,集中在几幢高层,小高层里也有部分房源。优势是离学校近,出了小区北侧入口,就是江南实验学校本部。

不过,小朋友要从四年级开始才在本部上课,之前在月明校区就读,东区过去更近。

同时,西区离联华超市、龙湖天街等商业配套也更近一些。

小区配套的幼儿园,也在西区,接送娃非常方便。

幼儿园在西区

从户型上看,东西区的89㎡,既有南北通的、也有不通的。除了极少数房源之外,都是两房一卫,适合过渡家庭。

前几年,东方郡掀起过一轮较大的包阳台行动。一些89㎡户型,北向和南向都能拓展出去一块空间。尤其是南向,可以变成一个好几平方的阳光房。

我也看过一套89㎡包阳台的,南向可以做出两个卧室,北向做书房或者小朋友房间都没问题。确实比没有包过的,舒适感上要强太多。

即便是和长辈同住,短期过渡也没有问题。

这批房子,很多房东自称三房,在挂价上,也普遍较没有拓展的89㎡要贵十几万到几十万不等。

04

最低门槛390万

挂牌价在450万以下的,有13套。其中最便宜的一套住宅,挂牌价390万。换句话说,这也是目前购买东方郡的最低门槛。

450万以下房源,集中在50-60㎡,这批房源,都在东区。

这其中,除了3套LOFT房源是两室外,其余都是一室(东方郡东区,有少量的LOFT房源)。

购买这些房源的客户,相对来说,自住的可能性不大,主要是买个学籍。

05

结束语

无论是挂牌还是成交,东方郡都堪称杭州学区房里,第一梯队的销量担当。这也足以表明,在望子成龙的家长眼里,这个小区的含金量有多高。

和市区一些老破小的学区房相比,东方郡的总价门槛并不低。但在江南实验学区,因为其有大量小户型,相对又是比较友好的。

从挂牌压力看,东方郡并不明显。如果能保持10月的销量,现有挂牌5个月左右即可消化完毕。

难怪有人说,杭州学区房两大扛把子:北有文鼎苑,南有东方郡。

综合梳理一下,购买东方郡的客户:

二胎家庭一步到位的,1000万以上;

三房改善的,600万以上;

主力过渡两房,450万以上;

最低门槛,400万左右。

今年,江南实验学校的落户要求在3年4个月左右,这个时间在杭州学区房里,属于比较严格的。而去年,只有2年3个月。

数字背后,折射出学校受追逐之外,也提醒家长,想买东方郡这样的小区,还是要趁早。

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