厦门别称鹭岛， 是福建省副省级城市、计划单列市、国务院批复确定的中国经济特区、东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市。 厦门位于福建省东南端， 西临漳州， 北邻泉州的南安和晋江，东南与大小金门和大蹬岛隔海相望，通行闽南方言，是闽南地区的主要城市，与漳州、泉州并称厦漳泉闽南金三角经济区。

厦门不大，面积只有1699.39平方公里；第七次人口普查数据显示，厦门常住人口为516万人；官方数据显示，厦门2020年GDP总量为6384.02亿元，福建省内排名第三（第一泉州、第二福州），全国排名第34名。

厦门的面积也不大、人口也不多、GDP也一般般，房价却高得吓人。2021年8月官方数据显示，厦门的均价是51476，全国排第四名。

厦门的房价和城市基本面是背道而驰的，那为什么厦门的房价能长期超过一线城市广州稳居全国第四呢？有以下几点原因。

1：适合居住

厦门环境优美、气候宜人、人文素质高，特别适合居住。这里有最美的海景，全国最美的马拉松赛道--环岛路，最美的大学--厦门大学。厦门是一座花园城市、是一座你来了就不想走的城市。

2：城市配套完善

厦门城市配套完善，学校、医疗、商业配套都很好。在这里什么都不缺，就怕你缺钱。

3：厦门的购买力强

厦门的房价对年轻人特别不友好，高房价让生活成本上升，幸福感下降。

但厦门的购买能力极强，我给大家看看厦门的购买力有多强。2020年7月30日在阿里司法拍卖平台成交了一套起拍价为1.16个亿的云顶庄园的别墅，这套房子引来了44720人围观、1013人设置提醒，3人报名，光拍卖保证金就需要缴纳1200万，最后通过7轮加价以1.195756个亿成交了，而且买家需要在拍卖成交后的20天内一次性付清所有款项。

因为厦门不仅是厦门人民的厦门，更是福建人民的厦门，是福建所有富人扎堆买房的厦门，甚至省外买家的身影也频繁出现在厦门，这根本原因还是城市本身的吸引力导致他的房价高企。这从另一个角度更能说明他的人居环境极为优越，不然为什么众多富人蜂拥而至。

对于福建人民来说，能拥有厦门的房子是一种身份、地位的象征。所以厦门的房价才能长期稳居全国第四。你觉得厦门的房价泡沫高吗？

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厦门并不是什么大城市，为什么房价却出奇的高

厦门的房价究竟有多高？这是继上海、北京、深圳之后的全国第四座高房价城市，把一线城市的广州都甩在脑后了。而且厦门房价在二线城市中，绝对可以称得上老大。从目前数据看，厦门平均房价超过4万/平米，而岛内的思明地区，几乎找不到房价低于6万/平米的房子。

面对厦门位列全国高房价的前列，很多房地产专家百思不得其解，从他们的角度上看，厦门房价据然还超越了广州，这实在令人费解。第一，要论经济发展，厦门并没有多少真正拿得出手的大企业。而且工业相对而言，还比较弱。金融也很一般。唯一亮点是旅游环境好，带动了当地的服务业发展。整个厦门的经济发展即使在全福建排名也是不靠前的。

第二，厦门人口流出大于流入，2018年，厦门的人口是负增长的。厦门的企业要想招聘员工，往往招不到高端人才，因为，高端人才都跑到北、上、广去了。而即使是中低端人才，也不是那么好招，因为整体人口都在减少。目前厦门的职工收入是每月4000元/平米，基本就支撑不起高房价。

第三，土地资源也并不是很稀缺。厦门岛内，确实人口密集，土地资源稀缺，但是往岛外，海沧、集美、翔安等等，人口也并不密集，甚至于岛外还很冷清，晚上10点之后，很多地方甚至比不上一般的二三线城市繁华。所以，土地资源匮乏也不是厦门高房价的问题，

而我们认为，导致厦门高房价仅次于北上深的主要原因有以下三个：首先，厦门作为中国的二线城市，牢牢的吸引着福建全省的高净值人群，因为厦门有良好的教育环境、生活环境、养老环境，再加上鼓浪屿的美丽景色，让福建的有钱人都想到厦门置业购房，这其中也包括很多炒房群体。福建大量有钱人都去厦门购房，从而推高了厦门的房价，特别是厦门岛内的房价。

再者，厦门出台限价限购的时间节点出了问题。限购、限价本来就是中性的调控政策，在房价较低的时候，出台限购限价，可以不让房价过快上涨，让更多的当地刚需买得起房，但是厦门推出限价限购的时间节点，已经是房价涨得很高的时候，这意味着不希望房价出现快速大跌。在限购和限价令之下，厦门房价当然短期内跌不下来。

最后，厦门每次拍卖土地，只放出一两块，这样并不能满足市场需求，为了拿到土地，厦门房企只能高价接盘，而土地价格高了，厦门商品房价格也会被抬高。如果厦门政府加大岛外土地的推出力度，市场供需矛盾得以缓和，那么厦门的地价就会降下来，地价降了，商品房价也会有所调整。

很显然，支撑厦门高房价的并不是当地经济的发达、人口流入的增多、土地资源的稀缺。而主要是福建高净值群体的大量资金流向厦门购房置业。同时，厦门在限购令出台时再限价，当地房价已经涨高了，低位出台限价限购令，对当地刚需有利，高位推出限购令，主要还是防范厦门房价的过度波动。此外，还有厦门土地供应节奏放缓，导致房企拿地成本偏高，当然就要转嫁到购房者身上。

厦门仅仅是二线小城，为何房价却一度比广州还高？

在前次我们分析苏州楼市时，曾经提到过当初的“房价四小龙”：厦门、苏州、合肥和南京，当年领涨全国。

2018年，厦门楼市陷入持续低迷，地价暴跌30%以上。经过几年的调整，厦门如今终于走出泥潭，房价节节攀升，某些热点片区甚至有赶超上海的势头。

厦门楼市一直存在不少争议。根据2020年的数据显示，厦门新房均价为47165元/㎡，创十年来新高，位居全国第四名，仅次于北京、深圳、上海，超越广州、南京、杭州等多个强一线城市。

厦门显然不如广州南京，但房价却能居高不下，这背后究竟有什么原因？

厦门常住人口的平均收入大概6000元，而全市的商品房均价都在40000元左右，可以说除了十几年前有远见，买了房的人，目前厦门的年轻人已经完全失去了正常居住需求的支撑。说白了，厦门的年轻人买不起房，从外面涌入厦门的年轻人也因为房价太高，失去了在厦门购房的意愿。

人口因素对厦门房价的影响力和其他城市相比，是比较小的。但是厦门有一个相对特殊的地方，它对省内高质量人口的吸附力很强，通俗点说，福建的有钱人都会选择来厦门置业。

原因有两个，第一，厦门作为全国有名的旅游城市，非常宜居，环境优美；其二，闽南人乡土情结重。当然，这样的高质量人群数量有限，本身不应该成为影响城市房价的主要因素。但是在厦门，这又成了一个例外，因为厦门非常小，土地供应严重不足，所以这部分高质量人群的需求，在厦门的楼市中就能成为一个有力的人口因素。

厦门从2008年开始，资金面就一直十分宽裕，主要是因为厦门作为国务院特批的经济特区，也是东南沿海最知名的港口及风景旅游城市，以及各种国家综合配套改革试验区、物流枢纽、东南国际航运中心等规划加持，由政府背书，所以吸引了大量资金。

尤其是自贸区的成立，让资本大量囤积在附近的地产中，这也是自贸区落地后周围房价一轮猛涨的原因。而且，厦门对福建的资金吸附能力极强，高杠杆导致厦门房价居高不下，短期内也不会有什么变化。

都说厦门地方小，实际上厦门全部面积和深圳相当，但全市的GDP可能没有深圳的一个区高，在所有的副省级城市里排名都靠后，增速在福建省内也并不突出。房地产，就成为了厦门主要的拉动力。

也就是说，厦门要发展，政府需要财政收入，土地又稀缺，地价自然不低。前几年，厦门楼市低迷，加上黑天鹅事件的影响，旅游业大受打击，政府为了提振市场，拿出了岛内思明区最好的地。所以2020年，厦门全年土地收入爆发式增长，总成交额高达660.27亿元。可以说，厦门房价高涨的原因，和政府的调控也是分不开关系的。

由于厦门本身的产业和购买力都不强大，不限购的时候有70%的房子都是被外来人买走的，所以限购对厦门的影响非常大。目前，厦门政府已经对过热的楼市出手，划出了针对房地产贷款和个人住房贷款的红线。从某种意义上来说，这也是一种限购政策。

暂且不论这一次调控，上次厦门限购是2017年的3月，缴纳3年社保，到如今，很多厦门刚需已经有了名额。那么厦门这么一个喜欢利用杠杆的城市，只要市场有行情，热门片区一定是第一个响应。那么，厦门有哪些片区值得关注呢？

马銮湾新城

厦门分岛内岛外，岛外新城是目前重点关注的地方。2019年底，厦门地铁2号线开通，马銮湾新城跨入“地铁时代”。同时，地铁4号线和6号线提速，厦漳泉R1城际铁路建设，对，马銮湾新城来说都是巨大的交通利好，确保了马銮湾新城快速到达岛内核心商务区。

厦门和我们上一篇讲过的重庆不一样，因为土地少，所以格外看重学区房。马銮湾新城规划中有90多处教育设施，包括厦门一中、双十、外国语等学校都在马銮湾办学，教育配套具有优势。

而在规划上，马銮湾定位为厦门城市副中心，苏宁O2O数字零售商业综合体和北部智慧科技产业园都落户马銮湾新城，对马銮湾吸引高精尖人才有重要意义。

目前，马銮湾有多家房企在打造高端商住项目，对于改善和刚需人群来说都很不错。

集美新城

岛外又一个热门片区，也是厦门跨岛发展的第一座新城。首先，集美新城定位就很高，集信息服务、教育科研、生态旅游和商务营运为一体，同时整合了集美文教区、园博苑、软件园、机械工业区等，人文和产业气息都很浓厚。

交通来看，集美新城是岛外四区中拥有最多进岛通道的区域。有三桥两地铁，未来还有地铁6号线值得期待。

再次强调，厦门最看重学区房。集美新城有亭北学校，以及著名的厦门外国语学校集美校区，还有13所高等院校，是其他岛外新城难以比拟的优势。

集美的房价均价在3万到6万一平方，整体价值还是趋向稳定，抗风险性比较强。

翔安新城

为什么最后我选择了翔安而不是同安，因为同安的交通是劣势，长远来翔安新城的发展前景要更好一些。

而且翔安新城不像其他区一样，有炒概念的嫌疑，而是有是实实在在的重大市政建设规划存在的。翔安定位为厦门东部市级中心，有机场和东部体育会展新城的利好，规划落地方面优于其他新区。

翔安最重要的一点在于它是目前岛外新城中拥有市属学校最多的一个片区。教育方面，翔安的优势很大，而在厦门，教育优势基本上就是房价的试金石。

不过翔安新区也需要长时间才能兑现利好，所以做好长期投资的准备。

之所以不谈岛内，因为岛内大部分人都是冲着学区来的。学区房都是家长在自己可承受范围内“矮子里拔高子。如果是岛内，我建议实地多看二手房成交情况，挑选整体优质的板块和房价相对温柔的片区。

如果你是岛外想置换岛内，那么老湖里区依然是首选。如果你想在岛内投资，有这个资本其实不如去深圳上海，相对杠杆率更低，楼市更健康。