前些日子写的一篇关于“正能量”新楼盘，我劝你别买的文章。想不到大家对这些很多不为人知的知识点，尤其是外地朋友，特别感兴趣。

网上有一句话很对，“建国之后不允许动物成精”。

要相信科学，所以要科学选房。

买房之前，知道这些不利因素，会比买完之后，才知道这些不利因素，心里明显舒服了很多。

“买不买是我的事，但是我必须有信息知情权。”

今天说说几个大家知道或不知道的“正能量”二手房。

一

罗马花园：

罗马花园，1999年之后开发，开盘价据说6000＋，当时是天津标准的豪宅项目，位置河西区永安道，在贝壳系统上叫：

罗兰花园（罗马花园一期），成交均价在29100元/平。

罗兰新园（罗马花园二期），成交均价在37000元/平。

是河西区马场道小学片区，普小，河西二片，靠近天津五大道，地理位置优越。

同一个小区，一条永安道马路之隔，房价差出8000-10000/平，除了房子高层和小高的区别外，还有一个“正能量”的原因，网络传说，罗马花园（一期）总是出邪乎事。

罗马花园，前身是晚清时期的英国公墓，埋葬当年居住在五大道外国人和英国士兵，解放后改名为马场道第一公墓。

天津市著名相声演员常宝堃，艺名“小蘑菇”，是最受天津父老乡亲喜爱的相声演员。常宝堃于1951年参加中国人民赴朝鲜慰问团，在朝鲜前线沙里院演出时遭美军飞机轰炸埋牺牲埋于此。

从此以后，马场道第一公墓，外号别名“小蘑菇坟地”。

“小蘑菇坟地”后改建为海口路公园一直存在到修筑友谊北路，海口路公园大门北围墙之隔的“小坟地”，后来建了海口路殡仪馆，其大概范围即今罗马花园一期。

网络传说：

1：罗马花园一期建设时死过几个民工。

2：楼道里深夜会有高跟鞋走来走去的声音。

3：电梯经常无故停电，且经常停在18层，即使你摁的是其他楼层。

4：有人经历在家里睡觉，第二天莫名其妙躺在楼道。

5：半夜常听到有人说相声。

罗马花园一期，一进社区大门，会有欧式花园建筑，雕像有希腊神话中的死神-哈迪斯，另有死亡骑士等欧洲神话人物，颇有西方神社祭祀的样子，充满着“正能量”。

看图：

小区特点：

1：户型偏大，总价过高。

2：学区一般，无学区附加值。

3：社区户数不低，但流通性低，物业水平一般，日渐成为市区电梯老破大。

不推荐指数：✮✮✮✮✮

二

城基中心，原址为“黄家花园”一带，一般泛指和平区山西路与西安道交汇处一带。

“黄家花园”，最早是晚清候补道台黄荫芬在此处购地建房，人称“黄家公馆”，并在今天南京路与山西路交口东侧，建设一小花园（今君隆广场，威斯汀酒店一带），内设玻璃暖窖种植，种植一些南方奇花异草。

民国时期，黄家花园一带商业逐渐繁荣起来，1930年前后，英国殖民者允许此地建住宅，商铺，各个官僚买办开始开店建设商铺，设立字号。

解放后到80年代，黄家花园商业区规模不断扩大，以西安道，山西路两条商业街为中心，聚集各种百货，食品，医药，等各类商铺，商业属性发达，是当时天津最为繁华商业地带。

另外，黄家花园一带，人杰地灵，英才辈出，盛产文艺体界人士，著名作家如：吴若增，冯骥才，肖克凡，李治邦，梁斌，何申，孙犁（居住）等。

城基中心，于2007年建成，2008年入住，三栋高层建筑，2016年统计住户5536户，商户500余户。

开发商为电视剧《人民的名义》中的“赵瑞龙”的原型赵晋。

占地面积2万平米，建筑面积33万平方米，流动人口3万多人。

楼内32部电梯，要负担5万人的日常使用，高峰时段等电梯需要20分钟以上。

在建设诚基中心时，将卧室处理成“飘窗”，“装饰性阳台”的计算方法，无限制扩大容积率。

这里曾长时间是天津“黄赌毒”聚集之地。

“吸du，卖yin，抛shi，qiang战”，你所港片看到的不法现象这里都有江湖传说。

在2016年和平区原区长表示“城基中心已经成为了和平区委，区政府心头之痛！”“和平区的毒瘤所在”。

和平区组建公安，消防，安监等10余个部门联手进行治理，三年来投入大量资金消除安全隐患。

为解决消防安全隐患，在城基中心对面的西安道小学原址设立西安道消防中心。

为解决治安问题，设立了民警治安管理办公室，8位民警，10位辅警常驻管理。

日常维护，实施电梯刷卡和分层式管理，楼道内部周边安装摄像头100多个。

解决脏乱差，设立专门的垃圾楼，和废品收购站，每个月组织一次大规模的清整工作。

就这样，2018年天津“海河英才”计划实施后，城基中心迎来了苦等的外地“韭菜”们，以“北漂”为多。

位置优越，地段喜人，南京路CBD中心，楼下地铁1，3号线。

学区尚可，执行“六年一学位”的耀华小学，且接受转学。（2021年基本不接受）。

不是和平老破小，所谓电梯次新房，且每个房子有很多赠送面积。

最关键的是，70年住宅大产权。

对于不知道其历史过往的外地客户，基本都被这些表面信息以及被刚整治好的表象所迷惑。

贪婪，认知缺乏，收割了一波波韭菜。

在和平买房，只要不买城基，你就成功了一半。

在和平买房，只要中介向你推荐城基，你直接可以把他拉黑。

但是，在贝壳系统里，城基的交易量一直在和平高居首位，甚至整个天津二手房市场交易量都是首位。

只能说，“韭菜”真多，“傻子”不少。

可惜了这么有历史的“黄家花园”地段！

不推荐指数：✮✮✮✮✮

三

“正能量”的小区，买时需谨慎：

1：金德园一号楼：和平中心小学片区房，总价基本在600万以上，三年两“跳楼”。

2：邮电公寓：南开区南开大悦城旁，南开中心小学片区，三年两“跳”。

3：尚佳新苑：1号楼着火，3号楼跳楼。位置南开区鼓楼，买房避开12号楼，前面“水阁”医院（产院），后身“长征医院”，所谓“前生后死”的楼位。

4：仁恒海河广场1，2号楼：高端社区，紧邻海河，但其原址为天津最早孤儿院，1.2号楼只做小户型，未做小区主流大户型，其楼顶听说也是改了风水布局。

5：育贤里：河西区体北社区之一，紧邻天津肿瘤医院，小区内大量短租房，日租房存在，全国各地肿瘤患者及亲属很多在此小区停留，尤其一楼二楼，一般会低于正常市场价出售，买时多谨慎。

6：河东区月光园，紧邻天津站，电梯次新房，单价不高，出小区附近是三条地铁交汇，无论通勤市区和北京，极其方便，而且对口河东第二实验小学。

购房群体北漂居多，买房建议：多模拟上下班时的生活，以及多问问天津本地出租车师傅对此小区评价。

不推荐指数：✮✮✮✮

上次有人看完新楼盘的文章，问我，其朋友买了一套天津三叉河口的“首创天阅海河”，海河风景甚是无敌，是否为销售所说的“上风上水”。

我问道，那里开车是否道路多为“断头路”。

“仔细想想还真是”

“你知道那里原来是做啥的吗”

“啥？！”

“多年前枪毙犯人的地方”

“好嘛，你真是咱们天津房产界的小百科（BK)啊！”

以上内容都是“道听途说”，“胡编乱造”，“如有雷同，纯属巧合”。

关注公号小振大房子，天津买房不进坑。

这10种二手房千万别买! 投资自住都后悔

如今新房价格越来越贵，很多人只能退而求其次，考虑买二手房。选择二手房时也要注意很多事项，以下10种二手房最好不要买，否则不管是用于投资还是自住，以后都会后悔的。

1、近交通要道的房子

接近交通要道的房子会有大量的车流和人流，居住者会受到巨大的噪音困扰，而且还可能时常看见交通事故现场，这对居住者的身心健康都会产生影响，因此最好不要买。

2、位于工业区的房子

位于工业区的房子通常都会有空气污染和水污染的弊端，但是一般价格都比较低，因此之前会比较受人欢迎，但是随着人们环保意识的增强，这类房子就不受欢迎了。

3、两栋高楼间的房子

房子的位置、光线等方面都非常重要，如果房子是两栋高楼之间的高层住宅，高区和低区都不太受欢迎。低区采光条件差；高区风太大，私密性较差。

4、采光太差的房屋

现在的购房者都很看重居家采光条件，尤其是作为家庭欢乐、亲友聚会的客厅，更应该阳光明媚，给人以温馨的享受。稍加留意就可以发现，要找到一套所有居室采光都很好的住宅实在是太难了，购房者不得不稍作迁就。

5、楼层过高的非电梯房

买房的人能接受的楼层极限是八楼，高于八楼的即便其他条件很好也很少有人问津。另外，因担心屋面漏水，顶楼受到一些人冷落，但也有人觉得拥有一片屋顶花园也很难得，而且价格略低，故乐意住顶楼。

6、配套老旧的房子

由于小区建设年代久远，小区停车位不足，绿化环境不好，物业管理不完善，户型老旧且贷款也受到各方面的限制等因素，因此最好不要买。

7、高龄二手房

如果是高龄二手房会影响买家按揭贷款。现在市场上的大多数银行都不批房龄20年以上的贷款。高龄二手房难以满足业主的居住要求。

8、产权不明的房子

购房者都不希望自己买的房子有产权问题，不然面临的就会是无尽的麻烦，所以在买卖房屋之前必须将自己房屋的产权弄清楚。

9、处于贷款或抵押状态的房子

购房者都不喜欢担保或债务抵押中的房子，这些房子容易产生法律纠纷，最终影响双方交易。

10动迁安置房

虽然动迁房比商品房便宜，但是其建筑水平、布局设计比一般商品房要低处很多，位置和朝向上都有问题，容积率过高，物业水平低，很多方面多存在问题。

（以上回答发布于2017-01-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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买房当心被骗 遇到这7类楼盘千万不要买

近日一则新闻受到大家广泛的关注，大意是讲一位老奶奶买房被骗10万，不得不靠拾荒来赚钱还债。买房被骗，确实是一件让人心痛的事情。不少人刚需族买房，都是依靠家里辛辛苦苦的攒钱，然后再找亲戚朋友借一点，好支付房子的首付。买房一旦被骗，那是多让人绝望的事情啊。所以在买房的时候，我们就要考虑好，像下面这类楼盘，就不建议大家购买。

一、产权有问题

1、五证不全的楼盘别买

《商品房销售(预售)许可证》很重要，有了这个证，楼盘才具备进入市场交易的资格。

2、小产权房别买

小产权的房子没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同也无法备案，其没有真正的产权。小产权房与普通商品房的关系，就好比小老婆和大老婆，一个受法律保护，一个不受法律保护。一旦购房人和开发商出现了纠纷，购房人也无法通过法律途径得到解决，只能凭白损失，而且小产权房的质量也相对的无法得到保障。如果面临整改、拆除，就会陷入既已交钱又无法得到房屋的境地。

二、品牌口碑

1、口碑欠缺、问题多多的楼盘不能买

买房时，开发商的口碑很重要。开发商没有实力，口碑、信誉不好，那么其所开发的楼盘品质也就没有保障，而且在销售过程中，往往存在欺诈的行为，一旦发生问题，也最容易不负责任。因此，在买房时，那些频繁被媒体曝光的问题楼盘不能买。

2、臭名远昭的楼盘，购买需谨慎

楼盘交房的时候最容易出现问题，交房即维权的事情可不少见。很多楼盘在交房的时候，请保安，强制性要求业主交房。也有些楼盘交房的时候，质量问题、安全隐患等被媒体频频曝光。这样的房子不能买，试想下，还没有真正入住，服务就已经这么差了，一旦入住后，又能为业主提供什么样的服务呢？这样的房子，日后转手都难。

3、开发商打一炮就走人

市场好时，开发商四处筹钱盖房，一旦遇到资金问题，很多小开发商就立马撤出了，烂尾楼就这样形成了。还有一些是开发商将这个项目整体打包转让给别人，自己抽手走人。

一些开发商在一线城市打一炮赚到一些钱，随后又立马转战二、三线城市，并标榜自己曾在某一线城市开发了xx项目。这些开发商的楼盘不能买，否则物业得不到保证，出现问题更是找不着人。买房，还得选择那些大品牌或者本土的品牌开发商开发的楼盘。

4、交房时间过长的楼盘别买

很多楼盘因资金不足，工期进度放缓，导致交房时间一拖再拖。还有一些楼盘，刚拿到地，都还没有开始动工，就已经在大肆宣传。在购买这类房时，有很大的风险。如果决定购买，就一定要在购房合同中约定好交房的时间以及延期交房的处理方式，以保障自己的合法权益。

三、价格

1、跳水价楼盘别买

在楼市不景气的情况下，很多楼盘会以降价数千元来博取大家的眼球、刺激大家的神经。只有当楼盘销量迅速下滑，资金链出现严重断裂，开发商才会拆东墙补西墙，才会出现房价跳水的现象，这样一来，楼盘质量可能也大打折扣。

2、涨幅太离谱、哄抬房价

在当前楼市行情一片大好的背景下，全国各地“地王”频现，很多楼盘也是坐地涨价，价格高得离谱，其实都是哄抬出来的。不要因为通货膨胀的因素抢购房子，买房前我们须瞻前顾后，看看涨幅，太离谱的就要再考虑一下了。

四、环境不好的房子别买

买房不是单纯的有个住的地方就行，还要住得舒适才对。像靠近高压线，飞机航线及铁道、高架桥、火车站，变电站，垃圾处理厂，化工厂，殡仪馆等这些地方的楼盘，或多或少存在着一定程度的噪音污染、空气污染和辐射，所以千万不能买。土地前身不好的房子，如土壤存在污染，含有各种化学物质的，也不能买；还有一些土地是围湖或围海造地而来的，也不能买。

此外，楼盘内部的环境也不能忽视。楼间距过小、绿化率低、容积率高等，都会影响居住的体验感。

五、治安不好需要提防

买房周边的治安问题不能忽视，这个关系到我们的生命和财产安全。如果小区周边有色情场所，到处都是没有牌照的黑车，行人车辆过马路毫无次序、横冲乱撞，那么购买的时候就需要再多多考虑了。

六、年事已高的二手房别买

买二手房要谨慎，千万别因为贪图价格便宜，没考虑周全就匆匆下单，结果买到年事已高的房子。二手房房龄太老，以后转手必定困难。购房者可以去房产档案馆查询楼盘的资料，避免仓促之下买到不如意的房子。

七、入住率不高的楼盘别买

买房得看人气，人多的地方，生活气息才会浓。之前去到一个郊区的楼盘，接近300户人家的小区，入住的不到50户，大量的房屋空置，工作人员寥寥无几。据保安介绍，物业费都收不齐，工资都拖欠了几个月。

通常入住率低的楼盘，物业公司为减少开支，会将保安、保洁、维修人员数量减少，降低各种配套设施使用率，导致物业管理服务不到位。此外，周边消费需求低，投资意愿减少，小区商业配套也跟不上，业主生活便利性也会大大降低。

（以上回答发布于2016-07-01，当前相关购房政策请以实际为准）

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