大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！
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关注“京爷说房”【微信公众号】，加入【知识星球】“京爷说房” 进行提问和获取资料，有问必答，全程指导。1、提问：小阳春一般会持续多久？
回答：你好，如果是以往经验来看，一般是从头年的12月左右开始翘尾，然后热到第二年的五六月份。当然，每年的情况会有一些不同，需要持续观察。详见星球内部资料《北京楼市冷暖监测》点击图片栏目即可，每周公布。
2、提问：您好博雅园建议买入吗？看过之后感觉环境不错，虽然楼龄比较老了，但是物业管理不错，保持挺好，准备长期居住。区域没啥新增长点了，加上楼龄问题，感觉未来会不会跑输大盘？有没有类似环境比较宜居，交通便利，价位类似的推荐呢？
回答：你好，虽然没有新的增长点了，但是毕竟是朝阳公园这么好的地段，保值性还是非常不错的，不至于跑输大盘，至少可以跟着大盘。附近的丽水嘉园也是可以看看的，流动性不错；不远处的公园五号、万科东第也可以看看。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》
3、提问：京爷您好，北京新楼盘的顶层质量怎么样？2层和顶层相比，哪个楼层问题少一些。想了解下选择楼层时应该考虑的问题，选择楼层的技巧，感谢！
回答：你好，目前的新楼盘顶层质量肯定比以往好一些，但在市场中依旧有人会介意。目前来看，很多新楼盘都是高层（洋房除外），2层就显得尴尬一些了，私密性和采光都是问题，相比下我更喜欢顶层多一些。楼层选择一般需要注意的是，除了硬伤层，最重要还是考虑采光、私密性、视野等问题。可以参见星球内部资料《新房看房选房攻略》
4、提问：京爷您好！想请教您，立水桥的小户型保值度如何呢？发现旭辉奥都是价格洼地，绿色app上好多80平400w的，有不少写的是大产权，但用途是公寓，这种房子能买不？谢谢您！
回答：您好，立水桥的小户型保值度得看具体小区情况。旭辉奥都应该是属于典型公寓代表，金融属性和流动性都受限，所以价格起不来，居住的话见仁见智了，实话说旭辉奥都在这类房产中属于算还可以的。投资的话，我认为适合有办公需求或者有闲钱的这种。未来投资的价值在于租金收益，以及赌政策放开。建议如果投资的话，尽量选择低总价的，这样安全性相对更高一些。详见星球内部资料《北京n大不能买的房产》
5、提问：你好，请问对于有租户的二手房交易过程中有什么需要注意的地方呢？刚需首套首贷，预算600万，惠新西街板块有什么推荐的小区户型？目前感觉惠新里军休所这个院环境还可以，是否值得推荐？
回答：你好，有租户的二手房交易，主要还是确认租约是否清晰、业主是否将出售事宜告知租户，以及交房约定之类的。当然有机会能租户聊聊最好，聊聊房子和侧面了解业主和租户的情况。惠新里是我在惠新西街板块比较推荐的小区，主要是管理还可以，人员素质也高。还可以看看安苑北里、惠新西街甲17号院、中直5号院、惠新北里、育慧街2号院、樱花园、安慧里一区、惠新南里1号院、小关东里10号院等小区是否有合适的房源。具体可以查看星球内部资料《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
6、提问：400首付预算 sfsd 求个十年内保值增值 考虑海淀朝阳 在北边上班 十年左右打算换个学区好点的
回答：我买房有几个方法：1、年轻人涌入的板块，是未来升值的热点。2、如果非热点板块，那就买板块内稀缺产品。3、当前涨得多的小区，未来也会涨得多，当然学区房除外。当前北京年轻人就业主要有三大块：1、金融。2、互联网。3、体制内。金融主要分布在金融街和国贸，金融街的年轻人置业比较分散，而国贸主要以朝青、四惠、九龙山、双井等板块为主。互联网主要以中关村、望京、上地、西二旗为主，年轻人置业主要以码农区为主，以及外溢板块，如回龙观。体制内就业者则比较分散，不过主要以西城、东城、海淀为主。所以未来买房的方向是：1、年轻人涌入的板块，朝青、望京、回龙观等为代表的热点区域。2、传统热点板块核心，西城、东城、海淀、朝阳等板块内稀缺房产（次新、地铁）。如果你的预算是400万，我建议考虑以上板块，尽量以次新为主即可。详见星球资料《北京板块选择顶级思维》
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《京爷北京买房十大顶级思维》
大数据：
《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
《独家楼市大数据实时监测，这些板块正在上涨》
《北京各小区历史收益统计，让你成为投资专家》
二手房买房技巧篇
《二手房看房技巧大全》
《二手房砍价技巧大全》
《这些二手房跑赢大盘》
《绕过中介、自行成交全套资料与避险指南》
《淘笋(捡漏)技巧与攻略》
《抵押贷款 捡漏攻略》
《降低首付攻略》
《真伪笋盘该如何区分》
《如何解决征信有不良记录（逾期）？》
新房买房技巧篇
《新房看房买房攻略》
《这些新房跑赢大盘》
《全套退定金技巧》
二手房卖房技巧篇
《卖房技巧篇》
北京楼市：大兴、亦庄新城价值分析
京房会拥有十年以上楼市实操经验, 已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议, 是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家; 累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问： 京哥，向您咨询下。如果从投资保值角度看，回龙观的旗胜家园两居（全下来490左右），和南海家园的两居（全算下来405左右），哪个更合适。南海家园回迁房的质量和物业管理是个担心的问题。回龙观地区现在已经比较高了，后续升值潜力还大吗？请您指导下，这两个小区选哪个更能保值升值。
A:回答: 您好,这两个房子从投资的角度看,哪个更合适.我们可以从房屋本身转移到板块上
亦庄的产业主要分为四大类:互联网、生物医药、人工智能、高端制造,都是国家在大力推动的行业,互联网代表的企业有京东、小米、中金数据,生物医药代表的企业有拜耳、瓦里安、捷迈;高端制造代表的企业有中芯国际、北方华创、英特尔;人工智能就不用说,亦庄是无人驾驶的试点区;
回龙观最大的优势是和西二旗高新产业区形成无缝衔接，西二旗不是一个产住结合的区域,有一点点产住分离,因此回龙观成为了承接西二旗最优质的区域,产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回龙观向西可以承接西二旗、向东可以承接望京,向南可以承接中关村,三个产业园区购买力足够强,所以回龙观一直是北京交易量排名前三的区域,
互联网行业有面临下行的风险,所以价值也会有转移的风险.从板块上看我认为亦庄的价值更稳一些,再从楼盘上看,旗胜现在均价5万2,南海4万3,亦庄已经有产业支撑,配套价值会慢慢起来,未来也是产住结合的区;所以从投资的角度南海可能的收益率要比旗胜可观.
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Q:提问: 京总好！我在亦庄河西工作，持有工作居住证，有一套海梓府2居，无贷款，产证刚满6个月，现觉得房子有点小考虑换一套更大点的房子，家里还能再凑大概500W，请问兼顾投资和居住资产配置，是应该直接卖掉置换一套，还是再买一套呢？如果置换的话，是否可以考虑亦庄金茂或河东三居或四居？如果再买一套，是仍然选亦庄河西或是其他区域呢？谢谢！
A:回答:您好,感谢信任;1、海梓府在亦庄河西板块我认为可增值的空间还比较大,天花板比较高,2居室的户型在亦庄属于紧俏热销的户型,不愁出货的,您没必要卖掉,还有房票现有的房子又没有贷款完全可以把钱套出来,加上本金在买一套即可.这样的房产完全可以留着再吃几轮
2、亦庄的金茂系目前的溢价比较偏高,小区品质不错,自住的话比较有优势,但成长性可能不如海梓府,如果打算自住长持可以考虑,有一套好房子做打底,生活品质也会提高,如果以纯投资角度可能您现在的小区更适合.
3、北京的每一轮房价上涨都是由置换群体把房价推高,长期调控导致积压的购买力会集中在改善群体，购买力比较集中的核心地段次新3房，比较符合未来市场的主流。三居室未来的流通性可能比四居室要好一些,大房子如果流通性不好价值也会打折.如果4居室的面积不是太大,比如3 1个小书房,面积和三居室差距不明显,则这样的四居室比三居室有优势.
4、关于区域选择,亦庄是北京所有新区比较有价值的一个区,已经有产业支撑,配套也会慢慢起来,未来也是产住结合的区;您在亦庄如果工作稳定的话,可以在亦庄本地买,在亦庄买房的逻辑和其他区是完全不同，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理
亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，河东是产业聚集 轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高.
河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园 教育配套；属于低密度区域，从长持的角度上,河西会更有优势一些!
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Q:提问: 您好京总,通州的万国城MOMA这个楼盘怎么样,如果900万买这个盘合适吗?
A:回答: 你好,我觉得万国城妥妥的CEO韭菜盘，后边有条铁路20年之内不可能拆是个大硬伤，周围老破小加城中村，纯粹的贫民窟;矮子里面拔将军，投资的大忌。实际住在这个小区到哪里都不是很方便，去北关北运河要经过一片城中村，对应的南关小学也在城中村里面，周围都算上外来务工人员，整体比较乱，铁路后边的城中村最为明显。再说房子本身的居住体验，定位是豪宅盘，实则夏天热得让你受不了，并且不允许自己加装空调。房屋质量不如十年前的东直门MOMA，小区环境，一个字太小太密了，容积率太高了。开发商对外宣传4.2的容积率，实际我感觉至少5以上,整个小区只有这5栋房子，还加一个7号楼商业;项目自带商业是减分项;900万买这个盘属实有点浪费了
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Q:提问: 京总你好！拜读你的文章，崇拜你的选房分析，精总到位。我打算在经济技术开发区投资一套总价300w的小户型房子，（因是以公司名义购买不能贷款）因资金有限又要选保值增值投资类房子，总是很难选到合适的房子
请京总给于指点，期盼！另我自己选了一些楼盘，又觉不太合适，新盘合生m悦52平一居室精装修，优点有地铁，缺点学校未定，价格高单价6.1w到6.5w，期房2024年底交房
通泰国际公馆优点紧挨京东等产业区，有地铁，有建华学校，缺点53平米大开间俩梯16户，像公寓，入户不走小区，街边入户庭直上电梯。它对面有个小区还可以，300w预算可买的只能是44平米小开间，不知将来好租好卖吗？（流通性如何）
南海家园去看了，学区未定，随机，大概率是二中，没地铁，回迁房品质差些。还有贵园小区，2000年的房子。其它经开区的房子都看了，小户型我预算之内少，京总指指路，我说的这些楼盘可选吗？怎样排序？还有更好的选项吗？
A:回答: 您好!1、我还是建议您优先选择南海家园,您是纯投资,这个盘对于总价不高的预算投资算是河西比较合适的一个盘了
2、合生m悦包括熙悦云上、熙悦林语、和锦诚园、中铁和园，花语府这几个盘买过来一定站岗,我在回答问题时很少用一定这个词,这几个盘的溢价比较严重,瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年,从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强;
近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是2017年之后,现在的规律是遇到房价上行期间首先第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区域)的品质次新,第二波仍然是学区 成熟的溢出区域(同样是品质次新刚需盘),这部分刚需盘上涨的逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,第三波依然是学区 热门核心区域 溢出区域的品质次新 刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律。瀛海属于价值洼地,受亦庄的辐射,新房溢价需要洗
3、如果您以公司的名义买房，这个房子就变成了公司产权，而不是个人产权，对于你今后的使用转让和继承都会有非常大的麻烦。一般我们是很排斥用公司名义买房的，交易时的税费很高。
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Q:提问： 京总您好，今天去看了世茂奥临，朝向正南北的三居报价接近1700。分钟寺的世茂天誉新房，三居也是1700左右。麻烦问一下您对分钟寺那三个新盘的分析？从保值增值性来说值得买吗？和世茂奥临比呢？
A:回答： 你好，分钟寺的位置比较一般，看似朝阳实则丰台，属于两区交界，很容易成为两不管地带，分钟寺最早是朝阳东部的红灯区，出租车司机和外卖小哥都不愿意跑的地方，整体比较乱
一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，可以看看北侧的潘家园区域，常年洼地跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，就是这个区域的住户全是来自东城区的回迁户，物业管理混乱导致区域很难留住人
虽然有天然的地理位置优势，仅靠国贸，但商圈品质差很难承接国贸的刚需上车群体。分钟寺的定位是东三环豪宅社区，但这个区域有5000户回迁房，百万买宅千万买邻，未来的商圈品质实在令人担忧。1700万我觉得买在这个地方属于资源错配
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Q:提问: 京总您好！很高兴加入星球，我们情况是这样：全家现在房票两张，一个可以首套首贷（父母名义），一个二套首贷（我们自己），目前打算以父母名义贷款买，未来有需要的话以我们自己名义买，有自住房离上班近也不考虑动，另一套在房山加州水郡，大概能卖300w出头，然后现有首付资金800w，目前没有孩子，有西长安街的占坑平房，不能住。
现在有几点疑问：
1.以现有资金，总价预算1100，不自住以投资为目的，是否需要卖掉加州水郡增加预算到1500。也就是说1100去投资是否就足够，或者1500是否值得。
2.目前看了莱圳家园、清上园，没看上；上林溪、润泽公馆、中铁国际城，涨了很多不知道还值不值；看京总一直推荐望京，望京也涨了不少，有没有适合我们的小区推荐？
3.如果非要买海淀，还有什么可选？未来好租好卖的。像田村，四季青，永定路能否考虑？
4.新房能否入手？京总说永丰那块需要5-8年发展起来，是指5-8年后开始涨，还是说慢慢涨5-8年，慢涨5-8年正好出手是否合适？
5.关注过北沙滩的学府公馆，预计四五月才能开，怕等到那时候又没有摇上号的话就错过二手房的买入时机了，是否有必要等？感觉不能泛泛的看没有目标，需要有针对性的看，希望京总给点建议，万分感谢！
A:回答: 您好,感谢信任!1、1100和1500都属于比较符合市场主流的产品预算范围,北京的房价涨幅过去是靠刚需驱动,从限制贷款之后每一轮就改为改善群体驱动了;1100可以拿到热门区域的2居室,1500的话可以拿到三居室,从您现有的房产情况,我觉得以资产优化的思路把加州水郡出掉集中资金买一套优质霸盘是对的;北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽,再想发展出一个新的产业似乎有点困难,房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车;涨幅比较受限制.
2、我给您的建议是先用800的首付上车,以其他方式加杠杆,总价还是控制在1500左右,赶在这一轮上车,等市场好时把加州水郡的房子出掉
3、莱圳家园、上林溪、润泽公馆、中铁国际城都可,这些盘不是这一轮上涨的厉害,是因为区域有购买力,正常的市场每半年大概是20%左右,如果遇到市场利好可能是40以上,然后遇到市场冷静期可能会回调个10%左右,下一个市场会继续往上爬,大家觉得这些盘涨的很夸张,其实跟盘的关系不大,我们只是选筹上正确,搭乘了这座城市的经济增长和行业红利,本质是市场上的货币多了,有持续的购买力,所以才会涨价
4、海淀热门区域的品质房流通率都还可,您这个预算应该关注的是领涨盘霸主商圈,田村，四季青，永定路涨幅还可,但不能成为领涨,海淀的产业聚集在以中关村为点向北,南部的动力不足,所以过往的涨幅一般
4、海淀北部新区目前的配套确实差了点,您现在8万买过来存在溢价,发展成熟之后可能卖9万,10万,这个数字可能是一年两年,但前面的不确定您的熬着
5、北沙滩学府公馆这个盘建在了G6以西,农大东校区以东,南边是老旧小区,北高速切割没有商圈配套,整个板块可开发的土地基本没有,如果以投资的角度建议回避.置换的逻辑是:抵押或者卖出现有的劣质资产,购入优质资产,如果相同产品进行置换,一般是不建议的,因为北京受政策影响,置换的成本比较高,还包括时间成本和机会成本.我觉得您的购房是没有思路的,全区域都看,这样没法聚集,您的有一个点,如我在什么地方工作,期望住在什么地方,几居室可以,兼顾保值升值,还是以保值升值作为重点,兼顾居住,否则您是没有具体的目标的
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