最近，各地政府都在出台利好政策，放松对楼市的限制，但人们却不再抢着买房了，刚需者也不敢买了。对楼市走势怎么看？房价究竟该谁说了算，让我们来分析一下。

一、我国房价下跌谁最紧张呢？

这里有地方政府、商业银行、房地产商、贷款买房者等。地方政府担心房价下跌，土地卖不出去了；商业银行担心，开发商和购买者的房贷还不上了；贷款买房者担心负资产；而全款买房者担心资产缩水。可以说，如果房地产出问题，就是全社会的大问题。

房地产牵一发而动全身。这里有土地出让金，是地方政府和中央政府的财政收入的一部分。房地产上连着银行，下连着建筑商、还有房产的生产和销售，更连着普通百姓的住房。建房需要钢材、建材、木材、水泥、家装、家电、家具等。

买房和卖房本来是一个市场行为，价格有涨就有跌。但中国房地产市场特别奇怪，一涨就是很多年，给普通人留下的印象是，买了房就会涨，不买房就吃亏了。过去我国房地产也很任性，就像一匹脱缰的野马一样，房价停不下来。但现在是怎样刺激都起不来，那究竟是房价过高了？还是购房者的信心不在了呢？

二、最近地方政府出台了很多刺激楼市政策，但都收效甚微，地方政府最不希望房价跌，但又挡不住房价向下。也有人说，如果没有政府对房价的干预，我国房地产泡沫早就破了。我想说，政府干预只是延迟了泡沫破裂的时间，但改变不了方向，因为任何东西价格涨过了头，都会跌回来，只是时间早晚的问题，反之亦然。

有人这样问：房价是政府调控好，还是让市场自由波动好？应该说，房地产市场有一只看不见的手，是价格机制在起作用。当房子供不应求时，买房人多，卖房人少，房价就会上涨；当房子供过于求时，卖房人多，买房人少，房价就会下跌。政府调控只能短期影响房价，但不能决定房价。

那房价究竟谁说了算？当然是买卖双方说了算，是供求决定价格。房价便宜了有人买，房价贵了有人卖。这就是市场经济，房价最终由供求来决定。

三、买涨不买跌

这里强调一下，经济学上所说的需求，是指有支付能力的需求，在中国想买房的人多了，但有没有钱买房才是关键。眼下房价下跌，是人们没钱买房？还是对房价走势看不好，不敢买？还是想等房价再跌点再买呢？我想问，房价下跌多少你敢买呢？买房人的心理是，买涨不买跌。房价是越涨越追，越跌越不买，担心明天跌得更多。所以房价是，涨也涨过头，跌也跌过头。这已被国外实践所证明，美国2007年次贷危机引发的房地产泡沫破裂就是例证。眼下我国政府要做的，是通过各种手段改变人们对房产未来的预期，让人看到希望，才有可能救市。

为让房价稳下来，目前地方政府出台了很多政策，现在看来有困难。因为人们一旦形成一致预期，不管你怎么刺激，都不会心动，也不会投资。如果担心明天房价会更跌，今天你不会买房，也不会投资。谁不怕自己的钱损失了呢？这就是我国房地产的现状。当然，当房价跌到一定时候，就会有人接盘了，因为买房变得合适了。

四、 那如果房地产泡沫破了，谁买单？

1、我国居民财富70%都在房产上，房价下跌直接影响到居民财产性收入。还有贷款买房者，房价下跌还不上银行贷款，就会变成负资产。

2、银行买单。地产商若卖不出房子，欠银行钱还不上，变成银行呆坏账，银行利润减少，金融系统出现风险。

3、地方财政40%以上靠卖地收入。卖不出房子，土地出让金减少，地方财政难以为继。

4、卖不出房子，房地产商不敢拿地，不敢建房。光是消化房产库存就需要一些时间。

5、房地产是我国一大支柱性行业，养活了几亿人吃饭，若房地产出问题，失业问题会更大。基于以上这些，我国政府才对楼市进行严格的宏观调控，不让投机者炒楼，就是为了不让房地产泡沫破裂，防止出现金融风险。

因为决定房价涨跌的是房子的供给和需求。供给量短期是一个确定数，而需求量短期不确定。买房者都是个体。疫情第三年头了，人心不稳，预期不好，不知明天楼市是否再跌，就算有刚需也不敢下手，就算银行降低贷款利率，它和首付钱也不成比例。想投资房产的人更谨慎了。所以需求量下降才是房价下跌的决定性因素。

现在我国房子现状是：供给多，需求少，房价下跌了。所以大家在买房时，一定要看供求情况。

大家看，曾几何时，多高的贷款，人们都争着买房，现在多低的贷款，人们也不买房，因为担心明天房价更低，今天买就亏了。请问，眼下国人还需要买房吗，还有人想在房产领域投资吗？当然有了！那现在房价这么低，贷款条件这么好，怎么不买了呢？核心的问题是预期不好。其实我国的各行各业现在都如此。所以改变预期，是政府的当务之急。

既然房价的涨跌是一个市场行为，应该让房价正常波动，让房子的供给和需求达到相对平衡，形成一个市场可以接受的均衡价格，但这是一个过程，它需要时间。希望在我国房产市场上，让市场价格这只手发挥作用，让我国的房价逐渐回归理性。