这篇开头，我们决定模仿下大V的套路，先来画个饼：大运河新城。上个月，杭州市规划和自然局公示了《杭州大运河新城核心区城市设计（草案）》，美如画！

△大运河新城核心区规划

△平炼路鸟瞰

不过，对于关注博翠府和尚合府的朋友，我觉得需要谨慎乐观：第一，大运河新城核心区的现状，还是工厂混回迁房加上大量待开发土地的城乡结合部，虽然大部分已经推平了，但什么时候崛起、能崛起到什么高度都不一定；第二，这两个楼盘都在康桥路以北，不在大运河新城核心区内；要搏下一个申花的话，有胜算，但也是边角料了。

△南面就是大运河新城核心区

△等待改造的半山电厂

博翠府、尚合府两个盘，在主城区里的确是算便宜的，但空有周边的新城规划，本身既没有地铁、也没有快速路，只能说是一分价钱一分货。康桥北，适合的是地缘性购房者，即周边有改善需求的居民，或者未来会在边上工作的人。

△博翠府规划图

位于拱墅区运河新城顾扬路与郁世门街交叉口

高低配，目前只剩洋房，主力户型：122、135、137㎡

均价：30700元/㎡(含4000元/㎡精装标准)

△尚合府规划图

位于拱墅区蒋家桥路与顾扬路交叉口

纯高层，主力户型：94、126、139㎡

均价：25500元/㎡(毛坯交付)

两个楼盘分属运河新城A-R21-12地块（博翠府）和运河新城A-R21-14地块（尚合府），隔新开河南北对望。整体上看，北面是铁路，南面是待开发土体，东面是廉租房（康晓人家）和待开发土地，西面是商品房小区（大家运河之星）和小学（新城实验小学）、幼儿园（新城实验幼儿园），大量待开发土地在旁，前景是肯定有的，但头几年肯定是要受建筑污染困扰了。

往细看，北侧的博翠府，北面100多米就是货运铁路（噪音污染），东面紧挨着公租房（居住环境）；南侧的尚合府，南面在建蒋家桥路公交中心站（噪音污染、空气污染），西面有小学、幼儿园（偶尔有噪音污染）。周边环境上两个楼盘是半斤八两，但尚合府离南面的拱康路地铁站（未来的BMW综合体）更近，且楼下又有公交站，算上公共交通的优势，还是小优于博翠府的。

△博翠府、尚合府周边示意

因为是姊妹盘，所以除了底商有那么点区别，配套就基本是一样了。教育么，虽然边上有九年制的十四中附属学校，但是按就近原则的话，新城实验幼儿园、新城实验小学是没跑了，唯一悬念是以后初中读康桥中学还是新城实验中学。商业么，除了底商，现成的要么往北去崇贤的上亿广场，要么往南去万达广场，要洋气点就只能等未来的勾庄万象城、拱康路上盖综合体。至于医疗，的确有两个三甲医院，不过康华医院是民营的，还是现实点去邵逸夫医院大运河分院吧。

△目前能依赖的只有大家运河之星的底商

虽然这两块地都是金科拿的，但实际北面是金科操盘，南面是碧桂园操盘。开发商上，金科操盘的博翠府自然是毫无悬念的秒杀碧桂园操盘的尚合府，毕竟有西江月（减配）、前宸府（塌陷）的前车之鉴，买碧桂园真的需要点勇气。

△博翠府沙盘

△尚合府沙盘

到了售楼处，也是博翠府更有诚意。金科把已经半成品的外立面、精装修的架空层、完成一部分的小区绿化都拿出来展示，再加上有装修和交付双样板间，对购房者的说服力是刚刚的。而碧桂园么，能看的就只有沙盘和售楼处楼上的样板间了。

△博翠府做了交付标准样板间，更有诚意

△博翠府园林景观

△博翠府外立面展示

回到楼盘本身，两者都有自持，不过以后都会和小区隔开。博翠府以洋房四室户型为主打，精装交付，定位较高；尚合府则是纯高层，三室、四室户型都有，毛坯交付，受众更广。不过，同样是2.5的容积率，博翠府是高低配，尚合府是纯高层，公共空间上，尚合府应该会优于博翠府的，这里我们不敢把话说得太满的原因，自然也是因为开发商了。

△从俯视图可以看出两个楼盘建筑密度的不同

不管是博翠府还是尚合府，都没在户型图上给出具体尺寸，很精。拿尚合府高层的户型和博翠府洋房的户型比，是有些不公平的，但是能买的也只有这些了。

博翠府的户型设计的要更符合当下流行的趋势，空间利用率高，但是整体私密性和通透性就因户型而异了。

博翠府洋房户型图（来源：365淘房）

尚合府三房的户型是边套有横厅的设计，实际感受比博翠府已经卖完的高层96方中间套户型要好不少；四房的户型，则是大面宽短进深，四开间朝南的经典设计，这样的布局，给人的第一印象就是通透，采光好，但实际上因为本身房子就不大，通道还占了不少面积，每个房间就比较紧凑了。

尚合府高层户型图（来源：365淘房）

和北面1.5公里外崇贤京杭府精装修才2万出头的房价比，博翠府和尚合府的价格不算便宜；而参照同样是大城北，西北面的三墩北2万7（云和湖，云谷天境），东北面丁桥2万6（御东方）的房价，正北面的康桥也是最贵的，只能说大运河新城的利好很实在啊。

说实话，两个盘里我更倾向于尚合府，更好的户型，更好的位置，还是毛坯交付不用在精装修上被溢价，然而，碧桂园就多多少少有点要搏一搏人品的感觉了。

不过，因为两个盘差价不小，也不用纠结：预算够，打算长期居住，就选博翠府，安心；预算紧，未来还想换房子，就选尚合府，便宜。尚合府94方的入门户型，在230万上下，算是现在拱墅区新房的最低门槛了；而4房的起步户型，两个盘的差价有70万以上，若是再算上贷款的利息，这个数字还会更大，这笔钱可是足够你搞定装修和车位了。

在杭州，虽然碧桂园已成了“必跪园”，但金科也没有经过市场检验；而等有朝一日大运河新城的彩票兑奖了，这两个姊妹盘也已是板块里的半老徐娘，到时候，二手房价格又能差出多少呢。