转自大胡子看深圳

作者湾区区长

这段时间深圳的阳人越来越多，市场刚刚恢复热度然后又马上被浇灭了。

在小羊人遍布深圳之前，我曾经就预测过，这个月的市场成交量受到疫情人增加的影响大概率不能持续回暖。

12月12号文章的截图

我当时还只是说3000套够呛，看来我多少高估了市场的热度，按照现在这个二手房成交量，月底成交最多只有2000套出头。

市场回暖戛然而止，房价自然也很难反弹。

据我的观察，最近深圳的二手市场上低价的笋盘依旧不少，尤其是那些总价特别低的房源尤其多。

以前你说深圳房价高买不起，但今天深圳房价低到超乎你的想象。

最低的一套二手商品房，房价甚至只需要75万......

先说说几个核心区的最低价房源。

南山总价最低的一套商品房是康乐大厦的27㎡小户型，总价只要185万，这套房的指导价160万，如果是首套，3成首付计算大概需要73万。

康乐大厦位置在南山中心区，距离11号线南山站只有大概380米，对于在南山甚至福田的打工人而言是一个很不错的低成本选择。

小区是1988年建成，楼龄超过30年，这个价格买南山，楼龄品质就不用要求多高了。

但南山中心区周边配套倒是成熟的，街边小店大商场都有，一公里之内就是海岸城。

户型方面，这一套只有一房，配个卫生间和小厨房，适合独居人士，两个人也勉强能挤。

福田总价最低的一套房源总价需要175万，位置是在福田保税区的城市3米6公寓。

楼盘名字虽然叫城市3米6公寓，但是这套房是商品住宅、正经红本。

这个盘的位置其很挺不错，福保片区没有什么大型城中村，周边住宅的楼龄都在20年左右，而城市3米6公寓的建成时间是2003年，刚刚在20年的门槛上。

楼盘距离3号线福保站只有100米左右，几乎相当于地铁上盖，学校是益田小学和福苑小学，学位在福田来说比较普通。

这套房的面积只有17㎡，大小和规格就和宿舍差不多，从中介平台放出的图片来看，居住舒适性肯定不如南山那一套。

罗湖总价最低的房子是罗湖口岸的庐山花园，也叫庐山大厦，看名字就知道是20年前的老建筑。

面积20平，总价只要86万，是3个核心区中的最低价。

罗湖口岸因为靠近香港，是罗湖区比较早发展的一个板块，20年前比较风光，现在这个位置和罗湖其他区域比就没有什么优势了，小区附近的界面也很老旧。

在罗湖，配套都可以免检，交通、商业方面基本需求都可以满足，学校稍微会有一些差别，这一套的学区在罗湖中学和向西小学，中学学位不错，能在罗湖排在前十，但是还没有到为了学位专门买个学区房的程度。

这套房可以说是典型的老破小，楼龄超过20年，除非真的有比较确切的旧改，一般情况下都不建议买罗湖的老破小。

再来看西部的宝安、光明以及北部的龙华。

宝安总价低于100万的房子基本都是公寓或者是商办产品，商品房最低的价格都要高于200万。

总价最低的商品房在松岗的宝安山庄，一套56平2房，总价230万。

松岗是宝安最偏的地段，配套建设极为不完善，唯一一个可以提的配套优势就是靠近12号线的沙浦站。

这个盘本身建成年代又是1995年，从外立面上看是典型的老旧小区，楼梯房、体量不大只有270户，楼层只有6层。

不用看户型，光看地段和楼龄品质就知道这个盘都可以pass掉了，

光明总价最低的房源是光明1号46平的1房户型，总价只要105万。

这一套房源的户型可改造空间很大，加上本来面积就不小，很符合那些有家庭但又买不起核心区的刚需，首付大概30-40万左右就能搞定，这个首付预算如果买新房很难买到好的楼盘，就算能买也是分期首付，后面的还款压力很大。

光明1号在光明来说是一个不错的低价上车小区，小区环境很不错，主要缺陷在配套，最近的地铁站在1公里之外，周边没有比较好的商业配套。

龙华最低总价房源在新阳丽舍，面积只有31平的1房1厅，总价153万

户型空间比较窄，改动空间不大，但是客厅和房间的面积都不小，还有一个小飘窗，而且户型朝南向，虽然面积小但是基本元素齐全。

新阳丽舍户型

但这套房短板也很明显，这盘的地段比较尴尬，刚好在龙华和坂田交接的地方，这个位置不通地铁，最近的地铁站是坂田北站，但是距离1.3公里，地铁通勤聊胜于无。

最后来看东部。

龙岗最低价房源在阳光广场，22平1房栋向，总价只要80万。

楼盘位于龙岗中心城地段，距离即将准备开通的16号线盛平站150米，位置虽然不在龙中的核心位置，但是方圆一公里之内周边的配套还比较齐全。

这套房是长条形户型，只有一个房间，最多适合1-2人居住，3人以上家庭住就太勉强了。

80万的总价买商品房，也基本上没有什么可挑剔的了

阳光广场楼龄在20年之内，小区并不算老，对于100万预算内的购房者来说，也是一个可以考虑的选择。

盐田最低价房源在裕达华庭，面积16平，总价只要90万。

这套房就是一套纯粹的小单间，居住性不如上面龙岗那一套，唯一可取的就是采光应该不错。

这套房如果放在南山福田还是会有人愿意买单的，但是放在盐田港这个啥都没有的地段就很尴尬。

除非是港口的员工，否则盐田港是不适合打工人居住的，更适合养老，但是养老住这样的小单间未免也太惨了一点。

坪山区的最低二手房在八克拉，一套43平的1房，总价只要75万。

43平的面积看起来好像很大，但这套房的实际面积大概只有24平，实用率很低。

75万总价房源户型

所以这套房只有一个房间加一个很小的卫生间和厨房，同样建筑面积的其他房源，也许都能做2房了。

如果要入手这套的话得考虑性价比，毕竟同样75万预算在龙岗也能选到实用面积差不多的房源。

另外，这套房所在得小区距离地铁站非常远，最近的地铁站是坪山中心，距离超过1.7公里。

通勤条件上看，只适合在坪山上班的人群，对在核心区或者龙岗上班的购房者来说通勤太折磨了。

看完一圈之后，相信大家对深圳各个区的最低价都有了概念了，总预算不到100万，在深圳买房真的不是梦。

-end-

深圳二手房价跌回三年前，网红盘普跌，业主们都是怎么做的呢？

深圳二手房价跌回三年前，网红盘普跌，业主们都纷纷降价出货。

一、深圳二手房跌回三年前

深圳房价出现下跌情况，可新房和二手房成交量却十分低迷，有数据显示深圳二手房跌回三年前。深圳出台了二手房参考价格，促使不少卖方业主开始低价售房。有专家表示此次深圳二手房降价的原因有两个，一个是银行利率降低缓解了部分月供业主的负担，二手房业主着急出手存货，这就导致房市房源增多，价格自然就降低了。

另一个是开发商的资金压力变大，就需要降价促销房源，这也导致房价以降再降。降价的房地产中就包括“网红盘”华润城，其二手房价格跌了10%左右，中介表示在此基础上还有下降的空间。

二、业主们都是怎么做的呢

“网红盘”华润城分为五期开发，因二手房倒卖严重，万人认筹疯抢，代持等乱象频出，华润城前几期刚入市就被抢购一空。随着深圳推出的重要政策，深圳的楼市得到迅速降温，这就愁坏了手握众多房源的业主。房价连跌不升，一套房子相比去年降价了几百万不等，为了减少损失，业主们纷纷降价求出货。其中有业主为了迅速出手二手房，不惜接二连三的降价以求签署购房合同。

目前深圳已经结束了此前四连跌的状态，但二手房交易价格仍处于低位徘徊。深圳福田区八卦岭片区鹏盛村，一套房子的价格下跌了42.5%。在二手房价暴涨时，有的业主不愿意卖，如今这些业主已经错过了销售房子最好时期。据调查显示此次小户型的小区降价幅度更大，小户型的业主资金承压能力较弱，着急出售缓解经济压力，但购房者大多选择了面积更大的房子，这也导致小户型业主纷纷降价求售出。

三、综上所述

深圳二手房价跌回三年前，网红盘普跌，业主们都纷纷降价出货。

狂降662万元，深圳学区房价格大跳水，导致此次学区房下跌的因素有哪些？

这个最直接的原因就是房子贷款幅度，进一步收紧。这次学区房价格，到了二千多万大关，有些人如果购买这套房子，必须去银行贷款。目前各大银行都表示将会以官方的参考价，作为放贷参考依据，也就是买房者银行贷款金额持续下降，无形当中增加的成本。如果业主不愿意降低价格，那么首付比例也提高。导致很多人炒房热度逐渐下降，自然学区房价格下跌。

现在国家对于房地产，尤其是学区房，调控政策十分集中。像北京海淀区，西城区和东城区率先发布了义务教育入学新政。一个小区对应了多个学校，孩子能够入住哪个学校，变成了多种可能，从而解决了教育资源过于集中问题。摆脱了很多家长，为了让孩子上好学校都拼命购买学区房情况，不必紧盯着学区房。上海在这方面也做出了表态，出台名额分配，公民同招民办摇号等政策，将重点高中至少一半的名额分配到了每一个中学。

对于房地产行业来讲的话，对于购买房子的人，绝对是一个好消息，意味着房子价格逐渐的下降。政府一直坚持房子，是用来住的，不是用来炒。这次深圳套学区房被拍卖价格，相比较2月初这套房已经下降了662万。对于那些炒房者来讲，算是一个不小“打击”，相应会降低一下炒房热度。

对于那些炒房者来讲的话。不能再像以前那样拼命的买房子，因为房子的价格有很大的不稳定性，可能会持续下降。深圳是中国房价比较高的一个城市，对于全国房地产市场，算是一个“信号”。借助于这股“东风”，会导致其房价进一步下跌，具有很强的导向性。