最近，一位粉丝朋友想要在成都买套二手房，让我陪同他一起去看房。说起买房这件事，这位粉丝说了他7年前在成都买商铺的事，这里我们就暂且称粉丝朋友为张哥。
张哥在一个县城做生意，县城里有2套房和2个商铺，存款也有不少。2014年，张哥听朋友的建议在成都来买了个商铺。商铺面积70平方左右，总价150万。在买商铺时，开发商宣传租金能达到120元/平米/月，也就是每月租金8400元，每年租金100800元，算下来回报率6.7%。这个回报率对于商铺来说并不算高，但考虑到后期租期上涨和商铺增值，买商铺还是很不错的。
张哥首付100万，贷款50万买了这个商铺，在商铺交房后，张哥的商铺根本无人问津，在过了2、3年后，张哥的商铺终于租出去了，租金为每月3000元，这个租金还房贷都还差了不少。张哥想把这个商铺卖掉，但是根本没有人愿意接手，回报率实在太低了。张哥说如果当时和亲戚一起买的住宅，都已经赚了几十上百万了，当时房子的价格5、6千，现在房子的价格1.4、1.5万，但是这谁又知道房价能涨这么多了。
以前说起商铺，大家想的是“一铺养三代”，所以很多经济不错的家庭都喜欢买商铺收租金。现在说起商铺，大家想的是“一铺坑三代”，商铺更多的是不好出租和租金低廉，可谓是一不小心变“伤铺”。那么商铺为什么会有这样的转变呢？我想有以下几个重要的原因。
商铺作为可以从事经营活动的房地产，肯定是有存在价值的。这些年城市化进程加速，房子增加了很多，商铺也增加了很多，但是人口却没有显著增加。开发商卖商铺主要是考虑出售赚钱，所以基本上就不考虑商铺到底多不多，只要卖出去就行。这就导致很多区域的商铺过量，商铺租不出去或者租金便宜也就能够理解了。
根据国家统计局发布的数据来看，2019年全国电子商务交易额为34.81万亿，而2011年全国电子商务交易为6.09万亿，这其中有多大的差异相信大家看得出来。电商的快速发展确实对实体店经营造成了很大影响，很多经营了多年的店铺都不得不关门歇业。实体生意好不好做将直接影响商铺好不好出租和租金上涨或下跌。以前的黄金地段随着城市的改变都开始发生了改变，更别说普通地段了。
数据来源：国家统计局
高昂的租金高昂的租金是很多商铺租不出去最主要的原因。租户做生意需要考虑的成本较多，比如商铺租金、人工成本、水电物业费、进货费用、装修费用等。如果商铺的租金过高，租户好不容易挣的钱大部分都交了房租，租户还有必要继续做下去吗？虽然现在很多租金高昂的商铺仍然能租出去，但毕竟是少数。当租金已经成了租户面临的“一座大山”，那么这个商铺不好出租也就能够理解了。租金的上涨和商铺价格的上涨有着密不可分的关系，开发商将商铺价格提高，投资者要想挣到可观的回报率，只能选择涨租金。但是租金涨了，商铺却不那么好租了。
综上所述，现在的商铺投资和以前的商铺投资不一样了，以前的商铺基本上不用考虑好不好租，现在买商铺最主要考虑的问题就是有没有人租，租金能达到多少，但是这些开发商只有动动嘴皮，它可不敢给你保证，所有的风险都是投资者自己担着。当然，上面这样分析并不代表所有的商铺都不能买，肯定还是有商铺能挣钱的，但是商铺投资需要考虑的因素很多，从我了解的情况的来看，显然，大部分人不具备挑选好商铺的眼光。
现在投资商铺怎么样？
随着互联网快速的发展给我们生活带来了翻天覆地的变化，就拿电商来说，足不出户，一部手机就可以轻轻松松的购物，而且相比线下优惠力度更大。互联网快速发展的同时使很多传统行业受到了“重创”，以前饿了要去饭店，现在有像饿了么、百度糯米等外卖平台，无论刮风下雨都可以给你送到家，让你吃上热乎乎的饭菜；日用品、零食、就连电器统统可以在网上搞定，京东、天猫等平台上午下单下午就给你送到了，谁还会大热天的跑超市、线下店铺去购买呢？人们被互联网养“懒”了，导致了很多店铺关门大吉，经营多年的家乐福最近也宣布退出中国市场，可见，互联网的发展对于线下实体的打击有多大。
说到这里，有人会问了，为什么有的商场、店铺人还是那么多？互联网只是给我们提供了更加便捷的平台，但是并不能满足我们的所有需求！就像外卖平台，它给我们日常就餐提供了便利，可是却满足不了我们宴请、聚餐等需求，年轻人不想宅在家里，会去健健身、喝喝咖啡等作为消遣，有了孩子的家庭会带孩子去学学钢琴、马术、轮滑等教育课程，老人退休在家要逛逛超市消磨下时间，而商场、购物中心可以满足他们的需求，做好周边人群的生意，满足周边客户的需求，也能在互联网时代分到一杯羹。时代在变，需求也在改变，商铺投资，只有找准市场需求，才能在未来的商铺投资过程中占得先机。
优铺网给大家举个例子，首开保利欢乐大都会项目，位于门头沟新城区石门营环岛。门头沟大家一听第一感觉就是远，那么首开和保利两大开发商为什么选在这建商业呢？按照“十三五”规划，京西将大力实施创新区域战略，而门头沟作为京西协同发展的主要阵地，大型商务办公规划出台，都将促进未来商务氛围的集聚。基于目前门头沟商业形态老旧，多以底商为主，业态单一，不少业内人士分析，门头沟商业需求空间巨大。
那为什么选在新城区呢？老城区人口多而且密集，人多的地方才有客流量呀？随着地铁线路的增多，名校的进驻，医疗资源的导入，商业配套的完善，新城在几年之内面貌上将焕然一新，新城的住宅已从疯狂中回归理性，而商办则此消彼长，释放出巨大利好，展示出与区域同步发展的独立上升轨迹。随旧有商业形态的落幕，新型商业呼之欲出。无论是商街还是购物中心，对于新城都是新鲜事物，也是区域衍生的必然成果，如能参与其中，便能分享区域蜕变释放的商业红利。
听了那么多，商铺也好商场也好，客流量对于它们都是非常重要的，这周边有多少客源呢？首开保利欢乐大都汇的周围已经成型的社区接近10个，辐射人口可以达到30万人，还将会吸引地区内及S1地铁带来的巨量客流。
电商的崛起提高了消费的效率，但节省出的时间最终还是要回到真实场景里。所以，当下注重消费环境改善和消费体验打造的新型商业形态受到人们的欢迎。像阿里旗下的盒马鲜生、小米之家体验店、三只松鼠投食店等就是利用全新的线下场景营造和完美的购物体验而成为“新零售”模式的爆款实体店。也就是说，不管是城市发展的需要，还是内部消费行为模式的转变，商业正在以一种全新的姿态重新回归市场的价值体系里。
所以，投资商铺找对项目是关键！
