上海第三批次集中供地即将拉开帷幕，在这一批27幅宅地中，鲜有市区地块的身影。其中，比较有代表性的就是浦东外环内的2幅住宅用地。
不成气候的国际社区，难道要我买信仰？
浦东新区高行镇（高桥新市镇北社区Y00-0402单元）E01-06地块所在的位置就是位于森兰板块内，这里的房地联动价超过7万/平。那么被誉为第四代国际社区的森兰值不值这个价格？
从板块二手房挂牌价格来看，这里的房价有个明显的分水岭。洲海路附近的楼盘由于教育资源的加持，房价在9万 /平，而往南的仁恒森兰雅苑均价更是在10万 /平，这与即将入市的新房形成一定倒挂。
而诸如森兰壹公馆和中冶尚城等住宅均没有挂牌价格。据一位当地的中介表示，由于核验价的限制，这些房源价格均未能公开展示，但是购房者可以通过内网查看房源，价格也可以和房东商议。
图源贝壳找房
若撇开教育的因素，北侧的高行绿洲和南侧的汇郡米兰苑等2010年后的二手房均价仅5万 /平，或许才是该板块房价的真实写照。
图源贝壳找房
从森兰板块的版图来看，板块内仅有1条6号线轨交通过，覆盖东靖路、五洲大道和洲海路。不得不提的是，2020年底10号线延伸段的通车，实现了新江湾城板块和外高桥板块的接轨。
由于森兰属于高行板块，虽处于外环内，但是从地理位置上来看距离市中心较远。板块的东侧被大片的绿地包围，这里的森林覆盖面积近3.35平方公里，相当于两个半世纪公园（1.43平方公里）。
森兰绿地——易眼看房工作组实拍
为了满足当地市民的生活需求，盒马在这里开设了上海首家仓储式会员店：盒马X会员店。这对于地广人稀的高行来说，这样的购物模式是比较符合当地居民购物习惯的。
盒马x会员店——易眼看房工作组实拍
地铁站附近还有阳光天地购物中心，能级并不算很高，以中低端餐饮为主。2020年开业的社区型商业花园城的品牌定位更符合年轻人的需求，虽然谈不上高大上，但能适当弥补板块内配套不足的情况。
森兰美奂——易眼看房工作组实拍
阳光天地购物中心——易眼看房工作组实拍
现场实探后可以发现，这里的住宅大多为2010年后建成，道路开阔，路上的车流和行人都比较少。
图源贝壳找房
本次出让的高行地块紧邻中冶尚城，不远处还能看到外高桥工业区和集装箱码头。地块出让体量达到7万方，未来提供不少于1200套住宅，容积率为1.6，或主打舒适型住宅产品。
高行地块——易眼看房工作组实拍
综合来看，相比起古北、大宁、新江湾城等国际社区，缺少高端配套和产业导入的森兰在软实力上是比较弱的，人气聚集也相对不太强。这里的生态体量比较大，不过单靠环境无法撑起一个国际社区。加上浦东2035规划提出要重点发展金色中环发展带，并推进花木、张江、川沙和金桥等四大副中心建设，而森兰作为一个地区中心，显然倾斜的资源会相对较少。
图源上海2035规划截图
另外，森兰未来新房7万 的价格、较大的户型面积，置业门槛也不算低。如果你是在自贸区工作或浦东地缘性置换的客群，森兰或许还值得考虑。
年轻时尚的御桥板块，未来新房价格很实惠！
浦东另一幅外环内地块位于浦东北蔡御桥社区单元，地块为商、住、办、租赁等综合用地。
自制
地块分布图
根据规划，NH021a-06地块、NH021b-09地块为商住用地，NH021b-05地块为租赁用地，NH021b-13地块为科研用地。出让地块西侧为浦东新区民办万科学校。
御桥地块——易眼看房工作组实拍
根据现场实探，地块1公里范围内有11号线罗山路站，1站轨交便可到达11号线御桥站，同站可换乘18号线，未来能直达浦东陆家嘴滨江、杨浦等区域，出行便利。
御桥板块的配套是很强的，早些年宜家和红星美凯龙分别落子御桥，商业方面东郊百联购物中心也坐落于此，11万方的万科复地活力城2019年底开业，再次提升板块的商业能级，可以说这里算是浦东中部的一个商业中心。
复地活力城——易眼看房工作组实拍
北蔡宜家——易眼看房工作组实拍
新房方面，随着万科海上传奇入市，引入学区资源，近两年这里的二手房价格也是水涨船高，形成了相当明显的一二手房倒挂现象，这里也吸引了很多购房者的关注。目前万科海上传奇的二手房价格已经站上10万/平。
图源贝壳找房
尽管二手房价格突进，新房价格还是比较稳定的，由于今年御桥没有新房入市，参考去年板块内入市的陆家嘴锦绣逸庭均价在6.73万/平，而阳光城愉景公馆均价在6.18万/平。陆家嘴锦绣逸庭就在11号线御桥站附近，均价自然会高，而阳光城愉景公馆则距离地铁站稍远，不过依然比本次出让地块要好。
从走访中来看，御桥板块的城市界面比较崭新，基本都是新房和次新房为主的居住区。本次出让地块也在御桥商圈的辐射范围内，地块周边也有沿街底商。唯一的不利因素是，待出让地块中有高压电线经过。
御桥地块——易眼看房工作组实拍
绿洲康城沿街底商——易眼看房工作组实拍
未来这里的房地联动价为6.25万/平，周边二手房绿洲康城清水湾、东方御水湾的挂牌价在6.3-7万/平。总体来看这里基本面不错，且外环内新房6万出头的价格，未来这里新房或有不错的市场。
另外，该幅地块由于是商住办地块，起拍总价45.14亿元也是本次土拍之最，因此对拿地房企的资金情况和操盘能力提出较高要求。
罕见！深圳土拍下调住房销售限价，传递了啥信号？
中新网客户端北京8月31日电 (左宇坤)8月29日，深圳今年第二批集中供地重新挂牌，并公布今年第二次集中土拍的时间为9月28日。22宗地块终于返场，总用地面积约83.4公顷。
二度亮相的地块不变，土拍规则却从强化“房地联动”、严格市场准入、优化竞价方式等多方面进行了优化调整。
房地联动，“住房销售限价下调”引关注
深圳此次政策明确，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等，通过价格引导进一步稳定市场购房预期。
在圈内有着“炒房第一城”称号的深圳，“面包”房价一直炙手可热，“面粉”地价的情况也备受关注。此前的8月6日，深圳公共资源交易中心发布《土地使用权出让补充公告》宣布原本定于8月9日出让的这批宅地中止。
资料图：正在建设中的房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄
公告并未对此次深圳土拍中止说明具体原因，只是以“为稳妥推进居住用地集中挂牌交易组织工作”作了简单回应。业内分析则普遍认为此举或为规范拍地机制留出空间。
如今新一轮土拍政策尘埃落定，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类规定值得肯定，也进一步体现了限价政策继续从紧从严的导向。
“过去全国各地都有各类限价政策，但是深圳显然不满足既有的限价政策，在既有基础上进一步调低限价的价格线，也使得稳房价的工作进一步巩固，进一步促进价格的稳定。”严跃进说。
控马甲、控竞买数量，土拍调控更详细
除了进一步下调住房销售限价，此次政策对于房企的土地限购也出台了更为细致的内容。
联合拿地方面，政策明确联合拿地各方都应该具备房地产开发资质的要求；同时对于此次拿地的房企，最多只能竞得3宗地。
“这一方面能限制一些金融机构参与联合拿地的动作；另一方面，房企也不可能无拘无束地获得更多的地块。”严跃进指出，这两个规定是深圳首创，进一步体现了深圳在房企购地限购方面的政策越做越细，值得全国其他城市的学习。
同时，政策提出严查房企购地资金来源，确保房企使用合规自有资金购地；禁止企业以马甲形式围标等。
资料图：深圳湾新地标——魅力“春笋”。中新社记者 陈文 摄
另，政策还要求优化土地竞价方式，大力发展租赁住房，严格限制土地溢价，地块溢价率上限统一由45%降至15%等。“在保持挂牌起始价不变的基础上，超溢价就摇号，这在一定程度上保护了房企利益，防止过度竞争。”中指研究院深圳分院研究总监童晓玲表示。
未来深圳新房价格有望下降
对于深圳的这一系列土拍新举动，“从此，深圳房价的逻辑有了本质变化，‘面粉贵过面包’以及‘面粉涨价带动面包涨价’的现象或将改变，深圳未来房价将在相当一段长时间维持稳定。”童晓玲分析道。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为具有很强的信号意义，未来深圳新房价格有望下降。
“在新房全面限价、价格审批比较严格的情况下，此次供地意味着深圳建立起‘地价-房价’联动控制的商品房新模式，房价地价进入全面管控阶段；同时考虑到二手房价格管控情况，新房和二手房价格联动控制的价格形成机制，价格再次反弹的可能性大大降低。”李宇嘉表示。
除了深圳，广州、杭州两地近日也发布第二批集中供地挂牌出让公告，相较于第一次集中供地，从地块竞买人的资格要求、购地资金来源、出让方式等方面进行了调整。而从此前合肥、成都等热点城市相继公布的第二轮集中供地公告来看，也均从上述几方面进行了升级。
调整了规则后，第二轮“双集中”供地的效果将在未来得以揭晓。
从市场角度分析房价上涨的原因
就区域市场而言，商品住宅价格的上涨，可能是受一个或多个因素的影响。那么这些推动房价上行的作用力，到底都有哪些呢?1、宅地的成交楼板价
住宅用地成交的楼板价，与房价的关系，就是面粉价与面包价的关系。一般而言，土地的成本约占房价的六成（中国社科院发布的2017 年《房地产蓝皮书》显示，2017年土地价格与房价比值达到了0.68）。举个例子，如果某块宅地开发商拍下来的楼板单价为10000元/m，那么后续建起来的商品房保本价格，需要维持在16666元/m以上。
如果开发商拿地的成本上涨，那么地块所在板块以及周边的辐射区域，未来新房市场的价格也将看多。这点，我们可以从地王（特别是单价地王）对周边房价的带动作用可以明显看出。下面，以上海大宁地王举例来说。
2014年1月28日，方兴地产溢价率111.5%以101亿元的总价，摘得闸北区大宁路街道325 街坊地块，地块的成交楼板价为47609元/m，这个项目建成后案名为大宁金茂府。拿地之时，周边的在售楼盘有明园森林都市等，售价约在3.5万元/m左右;拿地之后，2014年8 月的大宁板块的销售均价就高达4.8万元/m;待大宁金茂府入市发售，周边的房价就到了逾6万元/m。
所以，稳房价、稳地价、稳预期也都是一体化考虑的。为了给土地市场降温，除了实行集中供地的机制，对于地块的溢价率，以及项目建成后发售价，也都有要求。此外，被纳入"三道红线"试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。
在多重制约之下，房企拿地趋于理性，地价也在合理回归中。
2、供需关系
根据经济学原理，我们都知道，价值决定价格.价格受供求关系的影响。
很简单的道理，当房地产市场的房源供不应求的时候，房价肯定也会随之水涨船高。近些年随着城镇化水平的快步提升，加之城市旧日改工作的稳步推进，房地产市场的需求持续释放，楼市热度居高不下。另外，在投资投机等炒作力量的推波助澜之下，房价一路高涨，居民置业成本不断上升。
为稳房价，让房子回归居住的属性，限购、限售、租购同权、打击炒房潮、调整教育资源配置等努力，让房住不炒的基调不断深入人心。加之房地产税的改革试点的推进，市场对于房价的预期，也愈发看平看稳。也有不少人，对后市房价的走势更是持保守态度。
3、货币发行
货币的供应量，也是能影响房价的一个因素。宽松的货币环境下，M2（广义货币供应量）逐步增长，假若经济总量没有同步出现增长，市场可能会出现一定的通货膨胀。在这种环境里面，钱的购买力面临一定的缩水，那么价格上涨也是意料之中的事了。
为抵消疫情带来的负面影响，这两年不少国家都有施行相对宽松的货币政策，这种操作也是引发不少地区房价看涨的一大诱因。
据调研数据显示，截至今年6月，全球房价平均同比上涨7.3%，为2006年第四季度以来的最大涨幅。其中，土耳其房价涨幅位居榜首，上涨32%;其次是加拿大，房价上涨22.1%。此外，美国房价涨幅位居第五，上涨13.2%，创下自2005年12月以来的最大涨幅。
4、龙头企业的品牌效应
大型房企的拿地布局和项目落地，对一些中小城市的房价，是有拉升作用的。
相对于县级、省级的区域型开发商，龙头房企一方面是不差钱的存在，拍地往往能接受较高的溢价率;另一方面是由于开发的经验、强有力的资金链、已成影响力的口碑效应、相应的物业等配套服务加持，让购房者们也更容易接受这些大型企业的项目，即使是其价格高于同类的本地项目。
在这些大企业不断涌进，而且深耕布局之后，中小城市的房价也势必承受上涨的压力。
5、交付的标准
这个很好理解，就是新建商品房的交房，是按毛坯还是精装修交付给到购房者的。
现在，不少地方对于交房的标准有明确的要求，让开发商向买房人提供装修过的房屋。精修的建材用料，人工成本等等，这些也都会摊到房价中。在这种要求之下，区域市场的房价有所上扬，也是情理之中的事。
6、中介和交易费用等
房地产市场，也是需要打击垄断等破坏行业秩序的行为。假如居于寡头地位的中介们，对于房源的挂牌定价、佣金收取标准等拥有了更强的话语权，那么不排除不良中介为了自身利益的更大化，出现催涨房价的行为。这个现象，其实之前在中介的合并潮中，已上演过。
所以，对于上海等地房管部门推出的买家卖家"手拉手"免中介的二手房交易网签新服务，市场也是一片看好。一是能节省经纪人佣金的成本;二是为中介市场引入新的竞正机制，推动行业服务水平提升的同时，还能让房屋成交价格的理性回归。
7、 城市发展规划和基础配套建设利好
对城市的产业布局，新增人口导入，以及招商引资等具有明显利好作用的发展规划，对当地的房价会有拉升效果。诸如自贸区、大湾区等概念的靴子落地，辐射区域的房价可以看到会出现一波上行的行情。
另外，轨道交通的建设和开通，城市乐园（迪斯尼等）的规划和建成，大型商业中心的落成和投入使用等等，对于新房和二手房的价格都将产生不可忽略的影响。
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