一.小区概况

泥塘新苑建成于2006年，由无开发商开发建造，街道办事处（委员会）代管物业代为管理。

小区至今已有13年的时间，楼龄较长，整体年代感较强，略显破败。

小区共建有住宅12栋，共计1633套房。

小区绿化率为30.0%，小区绿化率相对合理，居住体验较好。

二.房价走势

小区目前均价为23794元，低于商圈均价（25706元），低于行政区均价（24688元）。小区整体均价偏低，在当前区域内属于价格洼地，对刚需群体及房产投资者而言，是不错的选择。近6个月以来，小区房价呈现下跌趋势，小区保值性较弱，对投资者而言有一定的贬值风险。

三.主打户型

小区主打的户型是105平米的3居室。功能分区明显，但其余两个卧室的面积较小，居住稍显局促

四.交通概况

小区距离最近的地铁站天印大道1422米，离地铁站有一定距离，步行时间稍长，但在可接受范围内。

五.教育配套

本小区无对口小学，家长需自行选择周边小学。

本小区无对口中学，家长需自行选择周边中学。

六.生活配套

小区三公里内有南京万居汇，中国女人街C区，华意泰富购物广场，可满足居民日常购物，餐饮娱乐等需求。

小区三公里内有南京市江宁医院(鼓山路)，南京医科大学附属江宁医院，五洲医院，可以满足居民日常就医的需要。

七.小区评分

总分：4.0分

价格优势：5分

教育质量：2分

交通配套：4分

南京学区房排名

1.第一档名校双学区都是双一流顶级搭配，一线小学 一线初中，可以说是最好的学区选择了。但成绩优异的同时，房价也高的吓人。拉力琅都是南京老牌名校，学区房房龄都比较大，小户型居多，均价基本保持在8万-10万左右，其中琅琊路小学对应学区玉钱路小区房价最高，均价达到98743 元/㎡。一线学区房资源有限，市场紧缺，一小面积学区房成交单价达到12万/平的都有。

金陵汇文双学区和银城小学对应的学区房价格6万-8万左右，相比拉力琅学区房房龄较新，居住环境较好。其中，银城小学学区天玺国际广场是2010年后建造的小区，地理位置优越，均价高达85644 元/㎡。金陵汇文小学和银城小学的成绩相比于拉力琅还是逊色一些，但是潜力很大，与老牌名校的差距在慢慢减少，而金陵汇文初中近年来中考均分已经逐渐赶上二十九中。对于一些关注居住舒适度的家长们来说，金陵汇文和银城小学双学区是更好的选择。

2.游小 钟英的双学区房相对比较少，大多位于市中心，地理位置极佳。房价也相对较高，达到6到7万，普通的小面积两房总价也要在400万以上。游小 钟英双学区优势在于小学和初中成绩都较为均衡突出，游府西街小学办学成熟，规模较大，与钟英中学的双学区是秦淮区最佳的选择。

汉口路小学今年成绩比较突出，南外录取率排名排在第14位，目前学校成绩并不是特别稳定，有待观察。和二十九中的双学区房均价在5-7万之间，靠近新街口，地理位置优越。

新城双学区初中成绩比较突出，目前，新城双学区房均价在5万多，房源大多比较新。建邺区是9年一贯制教育最好的板块，已经实现了小学-初中-居住的综合均衡，而新城双学区则是建邺区最佳选择。

栖霞教育相对鼓楼秦淮较为薄弱，金中仙林小学和初中无疑是栖霞教育未来的希望。金中仙林生源基本都是南大教职员工以及外地来宁就业的白领阶层的子女，家长的学历和人文素养都比较高。学区房均价3万多，今年万达茂开业，周边商业配套也齐全。

3.鼓楼第一中心小学和赤壁路小学这两所学校学区房均价都在5万多，学区房龄都比较大，基本都是九几年的老小区，楼层较低无电梯。普通的面积较小的两房，总价相对较低。并且地理位置上靠近市区，周边配置成熟，生活便利。相比于小学，初中优势更大，二十九中学校历史悠久，规模较大，办学成熟，生源优质，此类学区房价相对较低，性价比较高。

雨外 雨中是雨花区最佳学区选择，雨花台中学500名学生中考均分为595分，雨花外国语教学质量不断提高，而且地处软件谷，生源质量相对不错。雨花外小房龄相对较新，交通方面靠近地铁3号线，学区房均价也都在3-5万之间，房龄较新。

南京房价连涨 年轻人落户不去远郊能去哪儿

随着奥南、江宁、江北前段时间地王不断，面对噌噌向上的房价，不少有心在南京落户、创业的年轻人不禁萌生退意。相对于涨幅惊人的概念地区，南京主城不少板块涨幅很有限，百余万的二手房可以说一抓一大把，交通便利、配套齐全。

房源大部队还要再等等

3月首周，河西、城北等区域房源还没有大量上市，城北的证大大拇指广场、河西中部的金隅紫京府、华新城等盘都表示要4月份才有房源上市。

业内人士表示，3月首周房源还没大量上市首先可能是确实工程节点跟不上，其次是捂盘惜售想涨价，还有一种就是物价申报涨幅过猛被卡，想要重新报价。业内人士表示，房源还是有的，只不过短期缺货，买房人还是要看准适合的房源再下手，不要跟风入市，不理智地买房，这样难免会被房产泡沫淹没。

面积适中，总价不高，还是买城中百万二手房划算。

每月花3000元租房 真不如买房还贷

购房者张女士买房从城东看到奥体、从奥体转到江宁，又从江宁转到江北。最终确定方案在城中，一套80㎡的小三房，2000年的多层，非封闭小区，周边配套很齐全，去单位既有地铁也有公交可坐，所有手续办完160多万元。

对于在这波涨价潮来临前能把房子搞定，张女士十分满意。因为两人都有公积金可用，首付出完，每月还贷4000多元。“在主城随便租个二室都要两千大几，总觉得房子不是自己的，脏了乱了也就这么应付着过，现在想想，真不如每月多出千把块，早点买下房子。”

主城区二手房 并非都“老破小”

目前主城绝大多数的二手房房龄普遍在20年左右，虽然交通、上学、就医、购物方便，但毕竟有历史原因影响，这些老小区大部分环境不怎么样，甚至有不少都没有物业，这也是大家所说的‘老破小’根源。买主城二手房的，要么是奔学区去的，要么是家里有老人需要照顾的。

很多人认为主城区二手房老破小、无增值空间。但是相关人士表示，像停车位、小区绿化、综合环境的确不能和新楼盘比，但老小区胜在方便、配套，作为年轻人落户、成家的短期过渡是很好的选择，毕竟总价不高。近几年政府在大力推进老旧小区的出新改造，不少小区因此大变模样，还引进了物业，并不像大家想象的不堪。尤其是主城优质教育资源整合力度在加大，不少原本不是名校的老小区被整合进片区，房价飞涨。以洪武路附近的西方巷片区为例，先是出新，接着旁边的火瓦巷小学被游府西街小学合并，九几年的房子直接从2万出头蹦到3万，怎么能说没有投资价值？而且新街口周边的房子特别好租，租金也可观。

从这个意义上讲，如果不追求新区和新房的环境，把主城的老小区作为过渡性住房并不失是个好选择。

雨花台：百万以内相对接近新街口

雨花台区附近百万房源不少，一种是像德盈国际广场和先锋青年公寓这样的酒店式公寓，虽然单价不便宜但是面积小总价低，如果自住的话，单身或者小两口都可以，基本都可以“平移落户”。这类房子以后作为投资，回报率也很高，譬如一个总价百万以内的公寓，因为附近配套都比较好，交通便利，很好出租，即使是最小的三十多平方米的户型也能租到3000元左右。

另一种则是老小区，譬如雨花新村是个大的小区，而且有不少两房、三房出售，同样情况的还有能仁里的一些房子，这类的房子一般是夫妻刚需，像1995年左右的老小区，六楼七楼50㎡的房子价格可以在百万之内，这种房子一般户型还不错，适合传统家庭。而且老小区配套更便利，菜场、超市等等一应俱全。

城南：秦虹百万两房选择余地不小

秦虹小区房价涨幅比较温和，对于刚需客来说，花百万左右在这里淘到一套两室的房源其实很容易。

城中：户部街长白街百万两房不少

以常府街为例，和八一医院门对门的九莲塘小区属于半封闭式小区，公交站台就在小区大门口，步行至新街口约5分钟，单价约2万元/㎡。

长白街上相对封闭的马府新村也是不错的选择，由于小区内有多栋为机关单位房改房，户型和朝向都不错，社区和警务室就在小区内，出门便是公交站台和郑和公园，距离小区几百米之外是三号线常府街站。

城北：迈皋桥、尧化门也是种选择

在城北，这样的房子也不鲜见。例如迈皋桥地区的和燕花苑、宁欣苑、教工新村、高家村、华电新村、长营村、枫桥雅筑单价也一般都不超过19000元/㎡。尧化门附近这样的房源也不少，月桂园、金尧花园、青田雅居、赞成佳邻美居的价格，基本在15000元/㎡以内。像上铁月桂园还属于很新的小区，得房率也比较高，很多次新房精装后的价格目前也都在16000元/㎡左右。总价130万-140万都可以选择。

对于年轻人来说，选择二手房其实也是一个不错的选择。那么，选择二手房的时候需要注意哪些陷阱呢？

陷阱一：定金锁定交易，反悔即侵吞。

中介人员会试图预先把部分佣金收入囊中，进而锁定交易。购房者缴纳费用时一定要索取相关的收据或发票，并专门签订该项费用的协议，约定责任，避免该项费用被侵吞。

陷阱二：隐瞒瑕疵，误导消费者。

中介往往会故意隐瞒房龄、抵押、缺陷等，购房者住进去以后才发现。因此，购房者应该对房屋多查看，多询问业主，尽量多了解房屋信息，并在合同中约定出现瑕疵责任分担，避免自己承担过多损失。

陷阱三：虚假承诺，诱使交易。

为促成交易，中介人员喜欢做出虚假口头承诺。因此，购房者需要注意对于中介人员承诺的事情一定要有书面的凭证。

陷阱四：炮制霸王条款，损害消费者权益。

中介公司利用含糊不清、剥夺消费者权利的霸王合同条款，强加买卖双方履约和违约责任，回避自身违约责任，预设收费陷阱等。购房者应认真阅读合同条款，对于自己没有把握的内容可咨询专业人士，不要盲目签约。

（以上回答发布于2016-03-07，当前相关购房政策请以实际为准）

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