物业服务的两种计费方式

包干制，是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

我们小区2000户，共建每平米收费8元，别墅每平米收费6元，洋房每平米4.5元，高层每平米3.6元，停车费每月160元（自有车位），每户年均收费5000元，共计约10，000，000元，停车费约2，000，000元，物业收费年约12，000，000元。

物业收费实行包干制，除业主交物业费外，电梯间广告费，小区广告费，收废品电信移动联通家装贷款保险煤气用品………预算外收入约100万。

物业公司日常支出：保洁、巡逻、保安、绿化、监控、水电、人员工资、办公用品…费用合计约5，000，000元，盈余约8，000，000万元。

因包干制，业主无权对物业公司盈余过问，政府部门对此没有监管，物业公司处于暴利状态，违背了物业公司保本微利原则。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

对于约定比例和约定数额政府部门没有明确的指导文件文件和法律规定的限制，导致的结果物业管理人员得到与付出严重不适应，造成业主利益受损 ，矛盾重重。

如何解决物业公司收费不透明问题

如果所在小区有成立业主大会的，业主可以向业主大会反映，由业主大会出面与物业进行协商或决定是否需要更换物业公司。另外，业主也可以到物价局了解，物业的收费是否经过物价局批准，业主认为与物业收费与服务不符，未经物价局批准乱收费的，有权向物价局投诉，物价局对物业公司执行的收费有明确规定，有权有义务对其进行监管。房管局是物业公司的行业管理部门，有义务对物业公司的违规行为进行处理。业主也可以向房管局或消费者协会进行投诉。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第二百八十六条　业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

《中华人民共和国民法典》

第二百八十七条　业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

物业服务收费咋能稀里糊涂？

物业公司就好比小区的管家，是业主委托其对小区的房屋、公用设施、绿化、卫生、交通和治安进行维护、管理的机构。然而，因物业服务质量、水电费收取、公共设施管理和维护等引发的矛盾却时有发生。

【现象】：费用公示不明朗不按合同提供相应服务

“每次的缴费明细中，都有几十块钱交得不明不白，物业公司称是公摊水电费，可究竟流了多少水、费了多少电，从来没有个明白账。”提起每次缴纳的物业费，市民王女士就流露出不满。

与王女士住在同一小区的高先生也表示，公摊费用不明不白还只是一方面，降低服务标准、减少楼道打扫次数、不按合同约定提供相应的服务才让人闹心。

王女士的遭遇不是个案，市民陈先生说，因对物业费单据心存质疑，他们小区曾有部分业主集体到物业公司寻求解释，但从物业公司提供的账目来看，这部分费用显然是笔“糊涂账”。

其实，业主对物业服务提出质疑和投诉已不是新鲜话题。数据统计显示，今年上半年，全国消协共受理涉及房屋装修及物业服务案件2932件。

消费者协会工作人员表示，降低服务标准、公摊费用公示不明朗，是物业乱象中的顽疾，而市房管局网站中的投诉也大多集中在管理、服务内容、服务标准、服务收费和服务态度等方面。

【原因】：公摊费用界限模糊责、权划分不清楚

对于物业服务乱象，一位业内人士表示，物业服务之所以乱象环生，主要是因为操作程序不规范、公摊费用界限模糊、责权划分不清楚等造成。

该人士称，物业管理服务在我国起步较晚，而房地产业却在快速发展，在这样的背景下，“准备不足”的物业服务行业仓促入市，在具体环节上难免会出现纰漏，再加上部分物业服务机构缺乏对权利义务的明确认识以及具体的操作程序和规则，一味追逐利益，双方必然会产生矛盾。

某小区物业公司的工作人员也认为，界限模糊也是导致乱象频发的一个原因。由于对物业“共用部位”和“共用设施”的表述、理解不同，一些业主产生了误解，认为所缴物业服务费中包含了公摊费用，导致双方产生纠纷。

【对策】：要实现物业和业主双赢 法律法规应更细化

如何让物业和业主从“博弈者”回归到利益的“共同体”？业内人士认为，除了物业公司自身的契约精神外，还需制定更加细化的法规和操作程序，从源头上规避矛盾的出现。

如何提升物业服务品质？独立地产评论人李连源表示，物业机构应将服务内容和标准在醒目位置公示，明确告知业主小区享受的是几级服务，对应的是什么收费标准，以及公摊计算的公式和标准。同时，物业机构还应认识到自身的服务者身份，切不能将自己作为小区的管理者，置业主的诉求于不顾。在误解发生时，物业机构应尽量履行告知义务，让业主明白消费。

哪些收费应由住户合理公摊？

据业内人士介绍，住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水电费用，应当由本楼住户合理分摊。小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住户合理分摊。高层住宅的电梯等公用设备运行费，应设独立计量，由所有使用该电梯和设备的住户合理分摊。

哪些费用不需公摊？

据物价局工作人员介绍，小区物业服务办公及生活等自用水电，须单独设表，其费用由物业服务单位负担。小区绿化物养护、园林水池喷泉、开展宣传、装饰等活动用水用电，其费用由物业管理综合服务费列支，不得向住户分摊。小区开展的经营活动用水、用电费用，由该项经营收益列支，不得向住户分摊。

（以上回答发布于2017-11-07，当前相关购房政策请以实际为准）

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