临近春节，“返乡置业”的广告又开始刷屏了。高速路、公交车、甚至老家砖房都贴上了“富贵还乡”“游子归家”的广告语。

说白了，开发商这波操作还是因为现在三四线城市房子太难卖了！这点从房价就能明显感觉到。

过去一年为了稳住房价，三四线城市纷纷开启“救市模式”。

今天你送补贴、减契税，明天我降首付、送资格。

政策文件出的倒是勤快，但最终效果嘛，就因人而异了。

不信？你接着往下看

今年房价变化最明显的城市，当属眉山。去年12月，眉山二手房均价约5731元/㎡，新房均价约8575元/㎡，与1月相比涨幅高达21%！（数据源于安居客，以下城市除成都外均是，统计截止时间2023年1月4日）

2022开年之后，眉山新房表现“出师不利”，价格一路下跌。4月随着市场陆续复苏，加上政策手段开始显效，新房价格开始稳步增长。

直到12月上涨至约8575元/㎡，相较今年最低点时涨幅高达56%。这一年，眉山又是降首付、送补贴，又是开工市域铁路S5号线，给楼市送了一波又一波神助攻。

坦白讲眉山的“城市底子”还是不错。

眉山天府新区、成德眉资同城化各种buff拿到手软，城市影响力也是日益剧增。

而且据官方说法，2022年眉山全社会固定资产投资增长11.2%，稳居全省第2，GDP总量预计突破1600亿元！

再加上最近几年常住人口微涨，未来的发展潜力还是值得看好。

但隐患还是有哈。

比如说视高，由于过度营销和透支未来，视高从登上巅峰到跌落神坛也就几年光景。

同时由于靠近成都，加上天府新区持续建设，未来难免流失部分购买群体。

说完眉山，再看看省会老大哥成都。据成都房小团数据显示，去年成都新房成交约14.3万套，二手房成交更是首次超过新房达15.1万套，成交表现优于全国多数城市。

价格方面，去年12月成都新房均价约15260元/㎡，较1月份涨约1.6%。

数据显示，2022年大成都新房均价约17708元/㎡，较去年涨约13.67%。

说到底，成都毕竟是四川省会和新一线城市之首。在人才吸引、就业机会、宜居价值和发展潜力等方面确实高出川内其它城市一大截，这也是成都房价始终屹立不倒的坚实基础。

此外，常年位居川内GDP第二的绵阳去年房价表现也不错。

去年12月，绵阳新房均价约9417元/㎡，较1月涨约8%。

2022年初，绵阳新房还是交出了一份不错的成绩单，均价稳中有涨。

年中zf陆续出台了调整首付款比例和商贷利率等刺激手段，加上高价项目陆续入市，价格曲线也持续上扬。绵阳作为四川第二经济体，其产业活力和发展潜力还是值得肯定，这点从人均工资方面也能看出！据绵阳市统计局公布资料显示，2021年绵阳市城镇全部单位就业人员平均工资为76488元，比上年增长10.4%。

“万里长江第一城”宜宾的赶超势头也是猛的一批。先是GDP总量连续3年稳定“全省第三”，最近1年还大有超过绵阳的趋势。宜宾的崛起是有迹可循的，先是依靠五粮液、大学城、三江新区发育了一波，再配合强势发飙的“宁王”，直接打了场漂亮翻身仗。

去年12月，宜宾二手房均价约7531元/㎡，较1月涨约6%。新房均价约8088元/㎡，近3个月涨幅变化不大。

说到底，房地产始终是一个和人口、产业、经济强挂钩的行业，只有真正做到产业强、人口足、经济好，市场才能好起来。

2022开年之后，南充新房价格一路跌跌不休，相较高点狂跌近3000元/㎡。

虽然年末房价重新站上8600元/㎡，但相比1月还是跌去约6%。广安的情况也不乐观。

最近3年房价持续阴跌。去年12月二手房均价勉强到了5300元/㎡，相较高点时跌约7%。

都说房地产短期看政策，中期看土地，长期看人口，但偏偏这两个城市投了个“三不沾”。政策端，南充、广安在去年先后跟进购房补贴、降首付等刺激手段，但最终效果却差强人意。土地端，在大环境冷淡的背景下，川内三四线城市的土拍形势同样严峻。

大开发商收缩战线回归核心城市，小开发商自顾不暇，最后多半只能平台公司托底。人口端，南充就不说了，近三年人口持续净流出，主要劳动力多数被成渝和沿海城市吸走。

数据来源：克而瑞，仅供参考

除南充、广安外，“川东北五兄弟”的达州、广元和巴中今年的房价也是阴跌状态。2022年12月，巴中二手房均价约4807元/㎡，全年涨跌幅度就一两百块钱的差距。达州和广元12月二手房均价分别约6128元/㎡、6821元/㎡，相较全年最高点时跌5%和1.4%。

前些年三四线城市房价上涨的核心原因还是棚改释放了大量购买力，加上经济环境持续向好，这才造就了房价普涨的现象。

反观近3年，由于新冠疫情影响，普通家庭对大宗商品的消费态度更加谨慎，似乎更愿意把手里的钱存进银行。

数据显示，2022年1-11月，居民部门新增存款14.9万亿元，全年或超过16万亿元，大幅高于往年水平。

此外，去年以来房地产政策频繁调整，加上时不时出现房企暴雷、项目烂尾等负面消息，更加重了大家的观望情绪，因此未来三四线城市房价基本不存在暴涨可能！

在文章前边我不止一次强调过，房地产是一个非常看重产业、人口和城市规模的行业。

因为买房说到底还是要看钱包的厚度，一些缺乏产业支撑、人口持续流出的三四线城市，在就业机会和薪资水平等方面，与成都这类城市真没可比性！

同时，目前整个行业基本已经触底，能救活的城市在政策刺激下情况基本已经稳定。

而那些出了政策但依然没什么效果的三四线城市，未来房价也没什么上升空间。

前几年高点上车，现在降价没人要的情况大有人在。

当然，如果你真的有需要在老家买房，现在或许就是最好的下手时机。

为什么这么说？主要原因有两点：

首先是目前的购房政策对真正需要买房的人来说非常友好，各种补贴和低利率确实可以省下一笔不小的支出。

其次，经过长达3年多的行业调整，一些出险房企陆续淘汰，有实力背景的央企国企先后进场，新修建楼盘出现烂尾的情况相对好一些。

最后要申明一点，我不鼓励大家在老家买房！

前边说了老家的房子只适合真正“有需要”的人，比如说在老家工作的公务员或者上班族、年龄大的父母等。

如果是抱着投资的想法在三四线城市买房，那我建议不如直接买彩票！

同时也提醒大家，返乡置业只是开发商的营销噱头。

什么时候买？买在哪？一定要结合自身实际需求。

擦亮眼睛挑好地段和产品，不要迷信某某亲戚口中的高铁房、新区房。

多去楼盘实地走一走，能买现房买现房，期房一定认准开发商。

最重要的是明确房子一定是自住！为投资买老家，那是纯纯的韭菜行为。

看完这些，相信小伙伴们对老家楼市和房价有了一些初步印象，不知道涨了还是跌了？

身边如果有高位接盘、低点上车的朋友，欢迎来评论区现身说法~

最后的最后！建议新的一年有置业想法的小伙伴，优先考虑成都这类有更多就业机会和配套资源的核心城市。