你见过单价4万一平的刚需吗?
1
我见过。在北京。
6环边上,又荒又偏,配套村级,没有地铁,单价高达3万9。
还没开盘,就排了1000多组卡。
即使如此,对非常多的北漂来说,这个价格其实相当实惠。
一是便宜,才3万9,离他十公里的海淀永丰西北旺,动辄5-10万,光地下室都能卖到3万多,二是虽然位于昌平马池口,但是离海淀太近了,再加上户型不错,65/75的两居,78-96的三居,107-127的四居,得房率很高,89-85,首套首付35%,最低首付82万就行。
我相信很多人会惊讶:
单价4万叫刚需?
过去今年,我相信大家跟我一样,都有这样错觉,每一年都是改善元年,改善群体大爆发,改善户型和改善总价的占比越来越高,果然我们都有美好的明天。
但是,事实真的如此吗?
我研究了一下,才发现,这是一个天大的谎言。
这件事情的本质就是,所谓刚需越来越少、改善越来越多,就是被掌握话语权的人把持住了,或者说刚需被迫消失、改善被迫上升。
2
很多数据在误导我们。
克尔瑞统计的数据,显示2022年上半年大家的购房需求。
在数据中非常明显,第一季度和第二季度最大的区别在于,90-140平的改善大幅提高,90平以下的占比大幅缩减。
但我看一下,刚需的占比太少了。
第一季度,90平以下的刚需占比才18%?
第二季度,90平以下的刚需占比才13%?
第一季度,90-140平的改善占比高达56%?
第二季度,90-140平的改善占比竟然高达75%?
最可怕的是,140-180平以上的纯改善占比竟然高达27%和12%,基本上都要比刚需占比还要高?
这可能吗?
现在人都这么有钱吗?
还是刚需被迫消失了,改善被迫增多了?
3
改善被迫放大很关键的原因,在于打新。
比如杭州。非常典型。
2022年有一个非常典型的项目,滨江观翠揽月轩,对于杭州的改善非常吸引力。为什么这么说呢?
倒挂太酸爽了。
观翠揽月轩精装限价67500,附近的绿城留香园多少钱?最高10万块钱。
这笔账太好算了。
绿城留香园最小户型才99,最大户型173平。也就是说,如果你想买99平的房子,总价也得1000万,最户型173平总价高达1900-2000万。
但是现在滨江观翠揽月轩多大的户型?
144-172-198-248㎡。
也就是说,最小户型144平总价竟然还不到1000万,最大户型248总价也不过1700万左右,换做是你,超级爽啊?
附近有安置房?
看不到江景?
杭甬高速有噪音?
无所谓啊。
最关键的是,这是滨江开发的项目啊,容积超级低,竟然只有2.5,小区除了滨江招牌蓝宝石水景外,还设置了体育健身场所、公共文化活动场地等,品质肯定超级好,安全又靠谱,简直就是最好的替代品。
平时买99平的二手房,现在买148平的房子也绰绰有余。
平时买173平的二手房,现在买最大248平的房子也绰绰有余。
你看,有钱人占了超级便宜。
你看,所谓的刚需立马变成了改善。
你看,所谓的刚需立马变成了豪宅。
我们的需求被迫升级了。
最关键一点,为了最大程度活得溢价,为了最大程度筛选客户,直接把最小户型做到148平,改善啊,纯粹啊,非刚需啊,高端项目啊。
你看,你又被代表了。
4
在西安市场中,也有一个非常典型的现象:
刚需被迫消失了。
有一个数据非常典型。
目前,西安市场遍地改善的户型,已经逐渐出现“反噬”,130-160㎡成交占比达到41%,反倒是100㎡以下占比14%。
他们得出的结论非常令人惊喜:
改善时代正在来临。
但是在我看来,这恰恰是文字上的别有有心,或者是市场被开发商和掌握话语权的人扭曲了观念,刚需逐渐失衡,市场被扭曲。
最核心的原因在于:西安的价格很贵,有多贵?
中位数1.7万。
其中,主城区最低1.3万,最高的价格4.1万。
在西安市场,低价房源占比仅三成,比如8月份,西安市城六区、高陵共计价格公示项目24个,共计公示一房一价备案价房源4835套,其中,1.5万/㎡以下房源数量为1623套(陕建东元府一个项目就公示了816套房源),占比仅33%,低价盘库存越来越少,刚需购房压力越来越大。
最关键的是,房价天花板会越来越高,与普通人无缘。
我找到一组数据,8月份,高新三期CID个别房源出现4万 ,为龙湖青云阙尚府的底跃产品,单价最高约4.3万/㎡。而在6月、7月,分别有浐灞的招商西安序、招商央玺,出现单价约4.0万/㎡、4.3万/㎡房源。
西安价格真是越来越贵了,这个贵不是豪宅价格的贵,有几个楼盘能突破4万,而是反应在中位数的价格和二手房价格上,在西安1万7-2万才能买一个还不错的楼盘,二手房最贵突破7万,这才是非常真实的购买力。
5
有些聪明的粉丝要提问了:
你举例子都是西安、杭州这些涨价的城市,如果换做不涨价的城市,那改善为主的结论一定会非常温和。
亮个相吧,小宝贝。
郑州。
我找到了郑州普通人最喜欢的版块之一:管南。
大家有多喜欢这个版块?
永威城:10000户。
正商中州城:7000户。
绿都紫荆华庭:10000户。
绿都澜湾:10000户。
鑫苑国际新城:6000户。
也就是说,仅仅是这附近最核心的5大小区,就支撑了至少5万户的自住客户,哪怕按照每户3-4人去计算,这里容纳了将近20万人,如果加上安置房群体、二手房群体,这附近至少居住了40万人,这是一个非常恐怖的数据。
那,这么多人,这么复杂的群体,需求肯定不一样,面积怎么样呢?
永威城最小户型:70平。
正商中州城最小户型;80平。
绿都紫荆华庭最小户型:40平。
绿都澜湾最小户型:50平。
鑫苑国际新城最小户型:50平。
我算了一下,最低总价60万,最高也不过120万。
虽然这里有小户型,但是完全不耽误这里有160平的大平层、200平的洋房,纯刚需、刚需、刚改、改善,甚至安置房的客群,都在这里相得益彰,形成了一个非常和谐的系统,互不耽误。
现在呢?
融创城最小户型:98平。
龙湖熙上最小户型:97平。
新城最小户型:94平。
富田九鼎公馆最小户型:97平。
我算了一下,平均总价120万。
大家千万不要小看多了10平,总价不就多了40万左右,要知道,这对于刚需都是致命的。
伴随着价格上涨,或者区位的偏远,新项目的预算越来越高,不是说单价一定会涨,而是说他们必须付出更高的总价,才能买的上这样的房子,我觉得这才是最核心的问题。
很明显,刚需又被代表了。
6
互联网的普及,会给我们带来非常多的错觉:
大家都坐过飞机吧?
智能手机和电脑很普遍吧?
本科学历很普遍吧?
月入1万很正常吧?
郑州总价150万买房很轻松吧?
每个月月供5000也不多吧?
北上广深的打工人月供2万很正常吧?
……
你看,太多太多的你以为,你以为很正常的事情,其实往往都是你以为的,那是互联网告诉你的事实,但却不一定是真实的世界。
当疫情来临,收入减少时,刚需不可能消失;
当房价越来越高,刚需不可能消失;
当北上广深房价越来越高,刚需不可能消失;
……
是的,他们不是真的消失了。
只是在互联网的繁荣的泡沫中,他们被迫消失了。
我想,这是一件很可悲的事情。