当下在天津买房，什么最重要？安全！

去年，天津房价被全国媒体集体看衰。今年，形势好转很多，但却分化得厉害。

楼市普涨已无可能，只是个别点状在燃火。

一不小心很容易掉坑。

若不想被收智商税，就记住：一定要按照地段价值买房！

这就是真理，按照这个买，错不了。

地段价值是一条“准绳”。

低于地段价值买房，完全不用担心。

即使略有波动，你都可以岿然不动。说白了，你买的是地段，那个地段就值这个钱了，还怕啥？！

注意，好的产品和品牌可以有溢价，但所有溢价加起来不能超过20%！

举个例子，一个板块的地段价值是20000，算上产品和品牌溢价，别超24000。

那地段价值是多少呢？这就要因地而异了。

河东、河北、红桥核心地段，毛坯高层3万2左右，腹地2万7左右，边缘地带2万3起。

和平、南开、河西高些，边缘的地段价值都在3万2以上，腹地3万8，核心地段能到4万5。

西青区各板块基本在15000-20000元（毛坯高层），中北镇、华苑西的地段价值最高，杨柳青、张家窝最低。

详见《天津，房价有没有触底？》

今天再来盘盘津南、北辰、东丽三个区。

津南区占据了两个大头，一是成交量大，二是库存量高。

这也暴露出一个问题，津南楼市“咸淡不均”，旱的旱死，涝的涝死。

有的板块年成交3000多套，有的板块只卖出100多套。

卖得最好的是海教园和咸水沽。几乎月月入围全市热销板块TOP10。

最新3月份板块排行中，海教园以501套，仅次于生态城，位居全市第二！成交均价还上涨了0.96%。

咸水沽排名第8，全月成交322套，成交均价12683元/平米。

这也是津南区唯一上榜TOP10的两个板块。

因为符合地段价值。

咸水沽的地段价值是，高层毛坯12000，小高毛坯13200，洋房毛坯14400。

富力又一城一个卖了十来年的老盘，一直“长胜不衰”，领跑整个津南区。

就是因为它贴“地”飞行，高层1万2，扛得住。

最新3月份，富力又一城共计签约124套，位居津南第1、全市第9。

海教园有学区溢价，它的地段价值要高于咸水沽。高层毛坯15000，小高毛坯16500，洋房毛坯18000。

符合这个价位的房子入手，基本没有问题。

不过，最近海教园有点涨价了。

龙湖天璞新加推的洋房，单价18800元/平米；四季春晓之前最低总价128万起，现在139万起，折合单价18000多。

现在海教园学籍问题、行政划分均已有了定论，内部的价格战也停止了。

利空出尽就是利好！看来最低点已经过去。

相比之下，作为后起之秀的国展西，价格有点虚高。

国展西的地段价值其实是，高层毛坯17000，小高毛坯18700，洋房毛坯20400。

现在板块内已在售的三个盘，最便宜的高层都卖到了1万8，洋房最低2万1。

均略高于地段价值。

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍这也说明，‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍国展西目前的售价是有预期成分的。

现在比国展西距离市区更近的洪泥河西区域，大片土地已经整理完毕，开始亮相推介了。

真正的国展板块也有了土地出让计划。

前有狼后有虎，被夹在中间的国展西能否安然无恙？这是个问题。

北闸口的地段价值是，高层毛坯9000，小高9900，洋房10800。

但现在板块内高层卖8000多，洋房9800，已经低于地段价值。

至于葛沽，别看售价比地段价值高，小高10500，洋房1万2左右，但依旧有量。

这是因为葛沽的市场比较特殊，它是以地缘客户为主。

而我们所衡量的地段价值是站在市里的角度，基于房价梯度、地铁、二手房等因素。

与之是两个市场。

北辰区现在都没有多少声音了。

全市热销榜前50名中，北辰区有且只有未来城一个项目。

全市板块排名中，北辰区无一上榜。

这就很是问题。

侧面印证了，很多板块的售价高于地段价值，买房人不买账。

比如小淀，目前在售的新城樾风华，高层1万5，洋房16500；珑悦洋房78平米1万5，89平米1万6。

实际上小淀的地段价值，高层毛坯价只有12500，洋房15000。

铁路北路之前洋房曾卖到过2万4，然而一个调控直接把它打回了原形。连地铁的红利也没有体现出来。

绿地新里北苑洋房2万，北宸正荣府小高18500、洋房19500……都比铁东北路的地段价值高。

符合地段价值的是碧桂园中心，小高15800，带装修。卖得也不错，现在所剩房源已不多，计划今年会清盘。

再比如大张庄，既距离市区远，又没有地铁，所以它的地段价值也就9000左右（高层毛坯），洋房贵些，10800左右。

而目前板块内在售的6个项目，基本都在1万以上，略高于地段价值。

中梁津门首府去年年底推了一批特惠房，卖了60多套。原因就是降到了地段价值，小高9700。

未来城之所以热销，也是因为地段。

不仅符合地段价值，还站在了北辰区所有板块的前面，成功“截胡”了大批买房人。

最新3月数据，未来城签约152套，比第二名高出了近百套。一骑绝尘，领先整个北辰区。

去年，东丽区楼市靠着几个流量盘，狂刷了一波存在感。

一个金钟，一个津滨大道，成了东丽区楼市两大“火力点”。

这两个板块的相同点是：

①都距离市区近，津滨大道板块还位于环内。

②都有地铁，津滨大道板块4、10号线均已在建，金钟板块则是现成的地铁6号线，还有即将开工的Z2线。

③都符合地段价值。

金钟板块的地段价值是：高层（毛坯）16000，小高（毛坯）17600，洋房（毛坯）19200。

去年中交雅郡城东春晓之所以卖得那么火，就是因为它低于地段价值。

现在项目又要开二期了，85、95平米户型，预计总价136万起。与一期价格差不多，而且距离逸阳文思小学和规划幼儿园更近。

有了中交雅郡城东春晓的成功打样，调整策略后的中建锦绣丽城二期和新开盘的金隅金玉府也卖得不错。

可见，没有不好卖的产品，只有不好卖的价格。

上东金茂智慧科学城被买房人抢购，也是因为符合地段价值。

津滨大道的地段价值是高层毛坯20000，小高毛坯22000，洋房毛坯24000。

而上东金茂智慧科学城小高2万3多，洋房2万5，带精装，很合适。

成林道万科东郡之前卖不动也是因为定价高于地段价值。后来从2万5掉到了2万1，才得以清盘。

因为成林道的地段价值就是：小高毛坯19800，洋房21600。

新立板块其实与葛沽有些类似，也是以地缘客户为主。所以它的实际售价高于地段价值。

融信金地澜悦小高洋房2万2、3，中建新丽壹号小高洋房21500-24000，中建玖樾府小高2万1、2，洋房2万3、4。

都比实际的地段价值高。

所以对于非地缘客户来说，它不是理想选择。

值得期待的是，新立还在填配套。地铁11号线已在建，东丽万达广场今年7月开业……

给区域价值注入了一定的底气。

总而言之，买房一定要符合地段价值。

市场价格都是博弈出来的。只有符合地段价值，才能卖得好。