二娃说

昨天，二娃新溪旧改群里，有位粉丝突然问我：黄埔新溪旧改，万象系列商业什么时候能开业？

我回：你这个问题，就好像，我刚买了一只小鸡，你就问我什么时候能吃上蛋一样？鸡能不能顺利长大还是一个问题呢！

因为，据我所知，新溪旧改的万象系商业，规划建设的地址其实就是丰乐大厦的位置。现在，丰乐大厦赔偿都还没谈好，拆都还没有拆呢，你就来问我啥时候能开业了。讲真，我真回答不了你！

2022年2月19日，又是下雨的一天。

这种天气，除了可以在家好好研究食谱外，研究“造人”外，同样也适合在家写稿子！

不过，今天在写文章之前，二娃想跟大家爆个料：据可靠消息，广州一手房限价即将放松，3月左右会有最新的限价细则出来，大家拭目以待！

另外，天河豪宅·侨鑫保利汇景台，也在今日首次开盘。

据现场粉丝发来的可靠消息，汇景台今天卖得不算差，但也算不上很好。截止下午1点半，2号楼238㎡户型基本清完了，170㎡户型和190㎡户型卖得相对差一些。

整体售价在13-14万/㎡之间，价格最高的为238㎡户型，按揭购买单价为13.7万/㎡，全款购买则为13.5万/㎡。

◆ 今天中午现场人气

值得一提的是，据二娃了解，汇景台开盘现场，客户基本以年轻人为主，据说大部分都是“汇二代”。也就是汇景新城老业主的子女们，还有侨鑫其他的老业主。

别的不说哈，二娃个人觉得13-14万/㎡的价格，确实贵了！

我承认，汇景新城真的还不错，不管是环境还是产品，我都很喜欢。但汇景台的地段和位置，在天河里面终究还是偏了些。加上项目南向完全被龙熹山组团给挡了，基本没有啥日照。而170㎡户型还是北向，我真心觉得不值得这个价。

◆ 龙熹山把汇景台挡得死死的

◆ 170㎡户型位于3号楼

你说，花2000多万在广州买个170㎡的北向户型，真的值得吗？

同样的预算，我干嘛不买珠江新城·中海花城湾和嘉裕公馆122㎡的南向户型？这不更香吗？

◆ 嘉裕公馆122㎡南向挂牌价

如果你非要说，你喜欢一手房，不考虑买二手房。那这个价格，为何不等等赤沙TOD？（现在已改名为“琶洲南TOD”了），对比之下，赤沙卖12-13万/㎡，性价比也更高吧？

也许单看产品/户型，琶洲南TOD会输给汇景台。但论地段，交通，小区规划，未来升值潜力等，二娃认为赤沙必然更胜一筹！

你们看看赤沙这个规划图，多牛逼啊！

◆ 搞到两张琶洲南TOD最新的效果图

如果你还想了解更多汇景台的信息，可回顾文章：冻资80万！元旦开板房！侨鑫汇景台要来了！

好了，以上都是插播内容，其实今天我重点想聊的是鱼珠新盘—中洲紫轩。

事情是这样的，前两天有位粉丝来付费问我，要不要卖掉自己手上的两套房（一套从化联排别墅、一套市区老破小）去置换成中洲紫轩，作为纯投资。然后，被我劝退了！

按道理来说，卖掉市区老破小和从化别墅买入鱼珠新房没毛病啊，可我为啥不建议他这么做呢？来，先一起看看这位粉丝的具体情况！

我把他的信息整理了一下，大概是这样的：

目前，这位粉丝名下已经有三套房了，一套是番禺万博附近的某楼盘，130㎡户型；一套是小北路老破小学位房41㎡；一套是从化某别墅盘146㎡户型，已经没有购房名额了，但现在又有80-90万的闲钱，想要买一套房来投资。

然后，他看上了鱼珠中洲紫轩这个盘，觉得挺不错的，想着要不买一套来纯投资。

目前他纠结的点是：要不要卖掉从化那套别墅 南方医院父母名下的房子，然后去买入中洲紫轩？

◆ 项目营销中心实景图

而我给出的回答是：不建议！

即便要置换，要卖掉从化这套别墅和父母那套房，去买一套市区住宅用来投资，那我也不推荐买中洲紫轩！因为，有更好的选择。

❆ 不推荐购买原因一：

虽然这个盘处于鱼珠板块，但它距离鱼珠最核心的区域其实还有800-1000米的样子。从地段上来说肯定不算差，但也一定算不上得天独厚。如果地段100分，那我可以给它80-85分。

❆ 不推荐购买原因二：

一个楼盘到底好不好，未来升值潜力有多强，其实得看综合实力。这就好比我们读书的时候一样。优秀的学生，每一门学科都是均衡发展的，而不会偏科。但凡偏科厉害的学生，最后总分都较低，也考不上985/211大学。

而中洲紫轩呢？它就属于极其偏科的学生。也许它在地段上能考80-90分，但在其他学科上全部不及格，你说，这能称之为三好生吗？以后在升值涨幅上能打得过人家吗？

比如，配套上，它有啥？周边目前啥也没有，以后也只能蹭鱼珠板块的商业配套和茅岗旧改项目的配套。

◆ 项目位置航拍图

你说，学校？不出意外，它只能读村小-茅岗小学吧？（当然，最后得以教育局公布信息为准）。

环境吧？那就更差了！左边是6/8车道的中山大道和人行桥，每天吵死人。

◆ 项目楼下就是BRT公交站、人行桥和中山大道

而右边呢，是一条广深铁路。虽然火车不多，但还是有的啊！背后呢又是一片工厂，居住环境真的一言难尽。

◆ 项目右边的铁路，和背后的厂房

❆ 不推荐购买原因三：

在房地产分化越来越大的时代，买房除了要看地段外，产品竞争力也格外重要。

那么，问题来了：中洲紫轩的产品有竞争力吗？

呵呵，没园林、没小区、单体楼，还是商住混合楼的。我的妈呀，都2022年了啊，还有人喜欢住这种房子吗？

备注：根据规划显示，项目1-2F是公建配套（商业），3-7楼是公寓，8楼是中空层（空中花园），从9楼开始到31楼才是住宅。并且3栋楼就是连在一起的，完全就是一栋孤零零的单体楼。

如果你非要跟我杠，觉得便宜，那就买嘛，以后卖二手房的时候，你就晓得哭了！

不信你们去看看珠江新城西区一些二手房小区，因为楼龄旧 商住混合楼，人员混杂，至今房价都还才5万/㎡。

◆ 项目实景图

❆ 不推荐购买原因四：

中洲紫轩，户型设计也是槽点满满。79㎡的3房，门对门设计，158㎡户型，竟然只有4房，而且只有2个房间是南向，也是门对门设计，动静还不分离。

那个168㎡户型，就更不想吐槽了，都是些什么鬼设计啊？我严重怀疑，这就是两套79㎡户型拼起来的！不信你们自己看！！！

79㎡3房户型

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168㎡5房户型

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◆ 168㎡户型图

试问，这难道不是用两个79㎡户型，直接拼出来的吗？

开发商，你可用点心吧！

79㎡户型和168㎡户型的两户业主，我很担心，住久了会产生感情。因为，只要你推开窗户，就能看到隔壁住户。

难不成，这是为疫情期间考虑设计的吗？被隔离的时候，每天推开窗户隔空唠嗑？

◆ 瞧瞧这设计，我无力吐槽了

❆ 不推荐购买原因五：

同样5万多单价的话，我买万科城市之光、富颐华庭它不香吗？大社区，商业配套、学校啥都有，地段环境都不差，为啥要去买一个这么冷门的楼盘？

当然，如果你了解完这些信息后，表示能够接受，还是要坚持买，那你买好了！

我能叫醒一个打瞌睡的人，但我叫不醒一个装睡的人！

以上！