最近这段时间，大家都在聊“住建部普查全国房屋建筑6亿栋”的话题，在铁锤看来，虽然城市住宅的准确数据未公布，但是基于已有的商品房销售额、人均住房面积、城镇户籍家庭等数据，足以得出全国住房“严重过剩”的结论。

正如我在之前的文章中所说，住建部此时官宣全国房屋数量，更深层次的用意，应该是为开征房产税“吹风”。所以，这件事可以盖棺定论了。

2月以来，楼市回暖的消息席卷而来，很多人也见风使舵般地跟风“唱多”。也有不少人，本着打不过就加入的原则，准备买房。

银行更是一波接一波的谜之操作，前有80岁、90岁、100岁房贷，后有“连心贷”，层出不穷的贷款产品背后，其实释放了银行有钱贷不出的焦虑。

这就牵扯出一个很现实的问题，如果房子真的很好卖，银行为什么还要费尽心机地搞出那么多花样，甘愿冒险降低贷款标准，也要让利买房人？大众认知中“雨中收伞”的银行，什么时候变得这么好心了？

过去这两年，大家应该能明显感觉到，国人的买房热情越来越消极了。当然，这从2022年的商品房销售额也可见一斑，一年时间缩水了近4.8万亿，重回2017年。受此影响，百强房企中有超过3成债务违约。

不仅如此，大家存钱的热情更是一浪盖过一浪，2022年全年居民存款新增17.84万亿，而2023年1月，居民存款新增6.2万亿，是去年全年的35%。不过，扎心的是，这些钱有近60%是12%的高收入群体存的。

另外，虽然2022年房地产销售额下降了4.8万亿，但全国的住房均价不降反升。根据统计局公布的销售额和销售面积数据计算，2022年全国住房均价9874元/平，较年初的9325元/平，上涨了549元/平。

房地产遇冷，成交额、成交量大幅下跌，房价为何能做到挺而不降？因为这背后有两条众所周知的“利益驱动”：一是地方政府要业绩，而拼业绩的主要来源就是基建和房地产，这二则又是一对孪生兄弟，一荣俱荣，一损俱损。这不是铁锤瞎掰，而是运行了二十多年的路径依赖；

二是地方财政要土地。这个不用细说大家也都明白，房地产直接、间接对经济的贡献率不低于20%，尤其是每年的卖地收入，占到地方财政来源的半壁江山。去年房地产不景气，连带着和房地产相关的税收，也都开始负增长了。

所以站在各个地方城市的立场，房价是不能跌的。因为房价是对地价最有利的支撑。这不是什么天大的秘密，也不是不能触碰的敏感区域，过去这些年，全国的城市发展其实都是遵循的这个底层逻辑。

民生房地产成为地方的利益驱动，这一社会现象，本质上就是对千千万万的居民家庭收入的隐性剥夺。

基于此，我们再看前几天深圳某楼盘私自下调销售价被有关部门查处事件，以及2022年有23 个城市出台“限跌令”，自然也就能懂其中的奥秘。

当然，作为个体来说，买房的时候根本不可能考虑这些问题，他们考虑的最核心的问题只有一个，房价收入比，说白了就是付完首付后，我的收入能不能负担得起每月的房贷。

这个指标至关重要，因为按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

那么我们国家的平均房价收入比是多少呢？先卖个关子，看看邻居韩国和日本的数据。

过去一周（2.16-2.23），日经中文网连续发布了两篇文章，剖析了日本和韩国家庭的购房真实情况。

先说日本，文章指出，观察房价收入比（显示住宅购买价格达到年收入多少倍），日本截至2021年达到6.83倍，在发达国家之中显得偏高。而且，即使是具有一定收入的双职工家庭，也难以摆脱住宅价格偏高和面积狭小的状态。

再说韩国，韩国国土交通部的数据显示，韩国住宅购买价格是收入的8.9倍。另外，美国为5.07倍，英国为5.16倍，法国为6.14倍。

我们国家是多少呢？诸葛找房发布的数据显示，2022年一线城市为30.4倍，二线城市为13.3倍，三线城市为9.1倍，一二三线城市平均值为17.6倍。而百城平均值为12.4倍，这意味着在全国百城人均收入12.4年才能买房。

当然，这些只是“平均”后的数据。现实中，很多城市全款买房需要不吃不喝四五十年。比如北京，2022年平均工资在6900元左右，按6万元/平，购买80平米的房子，总价高达480万，需要不吃不喝57年才能买得起房子。

对比不难发现，除三线城市和韩国旗鼓相当外，一二线城市都远高于日韩，尤其是一线城市，房价收入比是韩国的3.4倍，是日本的4.5倍。

如果你觉得差距只有这么小，那就大错特错了，因为还有更诛心的事情：1、日韩的房子是没有公摊的，而我国的房价收入比数据是按建筑面积计算。换句话说，如果按套内面积计算，我们国家各能级城市的数据，还要更高；2、日韩的房子是永久产权，且买房的时候，土地使用权也属于买房人；3、日韩的房子都是精装房，且有严格的监管标准，偷工减料情况少之又少；4、日韩都是发达国家，人均收入是我们的3-4倍。

事实上，在现在的大多数一二线城市，年轻人如果没有家里六个钱包的支持，几乎不可能买得起房。即使家里给凑够3成首付买了房，很多毕业四五年的年轻人，仍然还不起每月高昂的房贷。

一句话总结，国内一线和二线城市的房价严重偏高，在这些城市奋斗的年轻人，买房的压力远超日韩。放眼全国，也只有三线以后（以小县城为主）的城市才是房价的常态。当然，这些都是以城镇居民的可支配收入计算的，如果三线以后的城市按农村居民的可支配收入计算（这些人才是主要购买力），房价收入比数值也偏高。

最后总结，当了解了这些基本事实之后，我们再来看前段时间“全国房屋建筑6亿栋”所引发的近乎于全民共鸣式的吐槽，其实真实反应了我国房价与居民收入严重脱钩的现象。大家对房地产越来越厌恶，买房态度越来越消极，不仅仅是因为房价太高，更因为我们明明房子已经严重过剩了，房价还这么高。

曹德旺说，“不要搞那么多房地产了，与发达国家竞争制造业不能失去”，这是绝对的真理。因为高房价不仅挤压了实体制造业，更抑制了年轻人的结婚、生育，甚至是消费的意愿。

当大家都为了一套房子而疲于奔命的时候，其实就是剩余价值被剥夺了——人均收入三四千的实情下，需要背负二三十年的巨额贷款才能买房，试问负担这么重的年轻人，他们还能有多少创造力呢？