相比于往年“金三银四”节点，今年包括北京在内的多个重点城市租赁市场热度升温时间明显提早。据多家长租公寓机构反馈，春节过后，随着各地租赁市场返城务工人员的新增、换租需求集中释放，带看量和出租率均明显提升，租赁市场保持较高的活跃度。

值得关注的是，节后租赁市场有哪些变化？是否迎来了真正意义上的“小阳春”?

春节过后，包括北京在内的多城租赁市场带看量和出租率均明显提升。图/IC photo

逐渐走出淡季，租赁市场活跃度明显回升

“现在租赁市场确实挺火的，我们门店邻近几个医院，租赁需求还是比较多的，尤其是短租，比如两三个月、半年的租客挺多。门店一位负责租赁业务的经纪人，从月初到现在已经带看了七八十位租房客户。”北京中原五棵松片区的区域经理陈贵勋如是说。

这并非个例。实际上，随着春节后流动人员返城、求职旺季带来的新增、换租需求增加，2月以来，北京租赁市场显著升温，不少长租公寓机构表示，带看量和出租率明显提升。

以位于北京市丰台区的有巢国际公寓社区总部基地店为例，该项目作为北京市首批保障性租赁住房项目之一，客户多为新市民、青年人，主力客群来源于项目周边的产业园区、写字楼等，自2023年春节结束以来，项目新到访客户人数较之前有明显提升，出租率快速爬升到较高水平，尤其是周末期间，日到访客户超过20组。

从2月初开始，北京泊寓的出租率也有了明显回升，较年前上升了约4个百分点，主力客群以城市青年白领为主。

从春节假期后的交易情况来看，北京住房租赁市场活跃度也明显回升。根据我爱我家研究院数据，春节假期后三周（2023年1月28日-2月17日），我爱我家北京区域住房租赁交易量环比节前三周（2022年12月31日-2023年1月20日）增长超九成，环比增幅较高与春节提前返乡、交易周期缩短有较大关系，租赁市场回暖速度加快。

我爱我家研究院分析认为，当前我国经济复苏态势明显，北京房地产市场回暖迹象已现，住房租赁市场尤为明显，节后市场回暖节奏加快；预计整体2月北京区域住房租赁市场交易量较1月将有明显增长，且有望超过上年同期水平。

而从春节前后的租金水平来看，春节假期后三周我爱我家北京区域整租房源的每平方米租金环比节前三周、同比去年节后三周均有所上涨。随着交易量增长，租金环比涨幅保持在合理区间，且租金水平基本与上年同期持平。

市场化公寓出租率回升，但“还没回到最好的状态”

而从全国市场来看，随着疫情后经济复苏，大量服务型企业启动招聘计划。安歆集团相关负责人表示，安歆的获客是针对企业客户，服务的是城市基层奋斗者，春节后企业端出租率明显提升，2月份一线城市及部分重点二线城市租赁市场率先逐步回暖，“春节后，安歆集团的整体出租率在90%，企业客户转化率在70%，部分门店出现供不应求甚至‘一床难求’的现象。”

与此同时，新京报记者从龙湖冠寓获悉，整体来看，北京、上海及其他热点二线城市的部分龙湖冠寓门店年后出租率提升明显，比如龙湖冠寓上海闵行天街店和龙湖冠寓北京生命科学园店，年后基本上处于满租状态，一房难求，客户转化率亦出现明显提升。

不过，也有部分长租公寓机构表示，租赁市场仍处于一个相对较慢的释放过程。优客逸家副总裁高斯在接受新京报记者采访时表示，目前全国租赁市场都有复苏，但市场需求没有像以往那样出现爆发式增长。“节后出租率一直在增加，但不如以往那么剧烈，转化率保持常规水平没变。租金没有太大波动，之前有一定微涨，进入2月底后开始回调。”高斯说，单从流量比较，这一阶段一定是全年中最好的，但和以往相比还不太理想，整体市场没有出现预期中的大回暖，仍然处于一个“相对较慢释放”的过程。

乐乎方面表示，针对白领的长租公寓方面，上海乐乎门店的租赁情况好于北京，成都、武汉、郑州乐乎门店虽然相对较少，但旺季特征明显，“整体来看，出租率回升平稳，但还没回到最好的状态。”

业内：重点城市租赁市场“小阳春”已到来

那么，整体来看，北京、上海等重点城市的租赁市场，是否迎来了真正意义上的“小阳春”?

对此，安歆集团相关负责人表示，各地租赁市场确实迎来了“小阳春”，其原因在于，春节之后务工人员陆续返城，新增的租房需求或换租需求都比较旺盛，这段时间本身就是租赁市场传统的旺季。另外，疫情防控政策优化之后，人口的流动性也有所提升，这也会带动租房需求的增加。

整体市场的数据也验证了这一观点。来自魔方研究院调研数据显示，随着春节后企业返岗复工以及假期旅游热的影响，北京、上海两地换租需求旺盛，从2月开始，租赁市场整体需求热度较春节前两周上涨了167%。北京、上海两地个人房源每日挂牌量和成交量出现显著提升，北京、上海等部分重点城市租赁市场当前处于“春季租赁旺期”。

业主委托量方面，自如研究院发布数据显示，春节后一周环比春节前一周，北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、武汉、广州、天津、苏州全国重点10城长租业主咨询量环比增长超4倍、业主委托量环比增长2.5倍。具体到不同城市来看，杭州、深圳、武汉、南京等地业主委托量增幅明显，均超3倍；北京、上海两大重点住房租赁标杆市场的提升量也在2倍左右。

另据贝壳研究院数据，春节后全国重点24城租赁成交量呈现显著提升，24城春节后三周的平均周度成交量较春节假期一周的成交量提升了近4倍，与去年的市场热度基本持平。

“春节后随着各地租赁市场返城务工人员新增、换租需求的集中释放，租赁市场快速升温，新增带看量增加，24城租赁市场保持较高的活跃度。”贝壳研究院高级分析师黄卉分析指出，预计3月份全国重点城市租赁市场也将保持活跃，“小阳春”或将持续到4月中旬，整体市场呈现量升价稳态势。

而在租客较为关注的租金层面，贝壳研究院数据显示，春节后租赁市场旺季到来，春节后三周租金指数连续环比微涨0.2%，也是自去年9月以来租金连续下跌后的首次回升。分城市来看，除了合肥、福州、重庆、南宁4个城市的租金指数环比微跌外，其余20个城市租金指数环比微涨或基本持平。但在同比方面，24个城市中除北京、石家庄、青岛外，其余21城均同比下跌，虽然小阳春带动租金有所回升，但租金水平仍然低于去年同期。基于此，黄卉指出，预计3月租金水平仍将保持稳中有涨，涨幅将保持较低水平。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 薛京宁

楼市“小阳春”热身，多地二手房成交量回升，造成此现象的原因是什么？

楼市的小阳春热身，多地二手房成交量已经达到了回升的现象，造成此现象的原因主要是因为对于当代的年轻人购房需求依旧非常的多。所以二手房的成交量也会逐渐回升，同时对于当代的一些父母在考虑买二手房的时候，更多的都是因为考虑到二手房的地理位置已经达到稳定的现象。不管是出门购物还是孩子上学的问题，都能够达到交通便利的目的。

提及到各个城市的房价，对于很多人而言都非常的关心楼市的涨幅价格相差究竟有多大。即使在2021年的秋季发现房地产行业已经出现了下降的趋势，但是在2022年的开春，多地的二手房成哗春茄交量已经在慢慢的有所回升。因为很多人在买房子的时候，依森和旧是考虑到住房需求的刚需目的，不得不选择买房子。也有很多人会考虑买新房，但是在买新房的时候大多数都是期房，所以就不得不考虑买现房的二手房。

提及到当代房子的需求量依旧是能够达到供不应求的现象，这主要是因为对于当代年轻人在考虑结婚的时候，女方都会向男方提出要求要房子。所以很乱察多父母在孩子到了成年的年龄时，就会考虑提前为孩子准备好房子。只要家里边有了新房子，年轻人才会愿意结婚，这也是房地产行业之所以会供应不求的主要原因之一。

很多人在考虑二手房的时候，大多也是因为想到二手房的房价会更优惠一些，同时二手房的地区划分已经达到了成熟的目的。不管是交通购物和孩子上学的区域都已经完善，很多人在选择二手房的时候，主要也是考虑到即买即住。买了以后就可以拎包入住，会觉得非常的方便，完全不用等待交房的时间。

近期住房租赁市场调查：市场已回暖 危机未解除

租客减少，成本加重。突如其来的新冠肺炎疫情对原本就盈利状况不佳的住房租赁企业而言，无疑是雪上加霜，也放大了行业风险。但随着疫情逐步缓解，复工复产全面推进，租房市场开始迅速升温，租赁旺季重现。

经历过疫情考验的住房租赁市场产生了哪些变化？住房租赁企业如何抓住时机走出困境？经济日报记者近日深入住房租赁市场为您带来调查。

随着国内新冠肺炎疫情逐步缓解，全国楼市正逐渐回暖，其中，租房市场也热闹了起来。

此前，受到春节和疫情叠加影响，从今年1月中旬开始，租房市场成交量断崖式下跌，在传统的2月租房旺季，租房市场更是几乎停滞。不过从3月份开始，全国大部分地区迎来了复工复产，租房成交量也因此开始大幅回升。今年的春季租房空氏旺季终究没有缺席，只是相比去年而言推迟了一个月。在此情况下，租房企业的困难有没有缓解？租房市场的可持续发展还要在哪些方面发力？

市场触底反弹

数据超去年创新高

市场研究机构贝壳研究院数据显示，3月份第3周住房租赁成交量超过去年同期水平，第4周成交量达到新高，超过去年春节后旺季周交易量的最高点。整个3月份，贝壳平台重点监测的18个城市住房租赁成交量环比增长5.33倍，同比增长9.81%。

贝壳研究院资深分析师黄卉表示，一方面，进入3月份，租赁企业逐步开始复工，推动市场恢复。另一方面，针对租赁市场，全国多个城市发布了租赁财政补贴通知。对新建改建、运营盘活租赁房源，以及企业、个人在政府租赁平台备案登记都有相应补贴，在一定程度上刺激了租赁市场回暖。

记者走访北京一些商圈与小区发现，随着复工复产的推进，一些地产中介机构已经开门迎客，租房者逐渐增多。“回来第一件事就是租房，出租屋的保洁服务已经升级成了消毒保洁，管理员还留下了日常消毒物资，还是比较放心的。”近期从老家返回北京务工的黄先生顺利签约住进斗拿散了丰台区的一处长租公寓。

记者梳理发现，疫情期间共有17个省市发布42项住房租赁相关政策，加强防疫管理、引导市场良性发展。3月份，各地开始鼓励租赁企业复工、推动市场恢复。敏核福建省以及深圳市、长春市发布了4项企业复工指导，要求加强对工作人员返岗的健康管理，进入社区带看房屋时控制人员数量，遵守社区的防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重庆、广州、郑州6个城市发布了财政补贴租赁住房市场发展的通知，对新建、改建、运营盘活租赁房源实行一定标准的补贴，同时通过补贴引导租赁企业和个人房东在政府租赁平台备案登记。

作为我国房地产市场长效机制的重要内容，住房租赁市场成为近年来国家重点鼓励发展的方向。企查查数据显示，受疫情影响，今年1月和2月我国房屋租赁企业注册量均低于往年同期，2月企业注册量仅为5550家，同比下降55%。随着疫情得到有效控制，今年3月份企业注册量迅速上升，达到往年同期水平，环比上升427%。

企业经营承压

抗风险能力待提高

新冠肺炎疫情对各行各业来说都是一场大考，不少企业面临着运营难题。对于住房租赁行业来说，原本春节是客户换房、新签约的高峰期，疫情让行业几乎停滞，存在的一些“短板”也暴露出来。多数住房租赁企业抗风险能力弱，疫情防控期间面临着资金、管理等多重压力，并屡次站上舆论的风口浪尖。

企查查数据显示，受到相关政策激励和人们生活消费习惯转变等因素影响，近5年我国房屋租赁企业注册量呈现几何式增长，并于2019年创下注册量新高，达到36.7万家企业，较2018年增长了32.5%。虽然我国房屋租赁市场规模正在逐渐扩大，但企业质量依旧良莠不齐，注册资金低于500万元的租赁企业占据了总量的60%，注册资金在5000万元以上的企业仅占8%，头部企业与中小企业资源呈现不均匀分布趋势。

记者调查发现，疫情期间租赁企业经营负担加重，现金流吃紧，风险进一步放大。一方面，租赁企业房源出租率下降，空置率上升。贝壳研究院数据显示，疫情期间蛋壳公寓全国总出租率跌至75%，同比下降20%；自如管理的100万间房源，受疫情影响平均多空置15天，企业直接损失预计超过6亿元。

另一方面，由于多个城市实施小区全封闭式管理，大量租客因无法入住要求退租或免租，租客违约风险提升，企业收租难度增加。疫情期间，自如、蛋壳等长租公寓企业的租客返回租住城市的比例不足50%，不少租客以不可抗力为由要求免租。

“总体来说，租赁企业风险承担能力低。由于长租公寓是薄利行业，不少企业本身仍处于亏损状态，受疫情影响，企业现金流更加吃紧，负担更重，部分中小企业甚至面临倒闭风险。”黄卉说。

近年来，住房租赁企业在资本助力下得到快速发展，但多数仍处于跑马圈地阶段，盈利困难。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强认为，住房租赁企业抗风险能力弱的主要原因是尚未形成成熟稳健的盈利模式及风险防范机制。

此次疫情对住房租赁企业的抗风险能力提出了更高要求，在北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来，长租公寓投资回报周期长，近几年热钱涌入助长了租赁企业的“虚火”，企业没有认识到租赁行业的属性和规律；有些企业过度重视规模扩张，忽视自身经营能力提高，危机意识不足。一旦遇到“黑天鹅”，这些企业就容易陷入经营危机。

制度逐步完善

租客权益需重视

虽然疫情的发展会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业长期向好向稳发展态势不会变。“租购并举”是房地产行业的长效机制，品质居住是消费升级背景下的必然需求。

据贝壳研究院调查，在疫情对租客生活的实际影响上，占比最高的是“无法进入租住小区”，比例为51.69%，即接近一半的租客都在返回自己居住的社区过程中遭遇困难。由于疫情防控要求，许多社区采取了封闭措施，部分租客由于社区封闭无法进入，或者需要较为繁琐的手续才能进入。这不仅给租客带来了不便，也给租赁机构的业务开展带来挑战。同时也暴露出多数租户并未得到与业主同等的待遇，甚至受到歧视。

“保障租购同权是租房市场健康发展的重要基础，未来租客权益保护还需要进一步探索。”黄卉表示，疫情之后，一方面，需要加强租赁立法支持，使租客权益能够获得明确的法律保障；另一方面，需要向租户提供投诉维权渠道，逐步建立多层次的住房租赁纠纷处理机制，包括从业机构、行业协会、政府服务热线和街道、社区等基层组织化解租赁矛盾纠纷。

疫情期间，不少租赁企业通过采取紧急防控措施、减免租金、无责换租等方式，一方面积极应对疫情影响，另一方面借此树立品牌形象。即便如此，租赁企业依然遇到不少困难，中小长租公寓企业生存空间进一步压缩，行业集中度加速提升，现金流断裂风险更加突出。

随着租客不断回流，疫情对住房租赁企业的冲击得到缓解。不过，柴强强调，对过去一直没有进入盈利轨道的住房租赁企业来说，目前形势只是稍有缓解，如果疫情有反复、常态化、长期化，压力持续累积，不排除会有住房租赁企业出现经营困难而倒闭的现象，甚至导致住房租赁行业重新洗牌。

“疫情对于长租公寓的运营提出了更高考验。”黄卉说，长租公寓的商业模式决定了其房租成本高、利润率低、抗风险能力较差。在疫情之后，长租公寓企业需要进一步审视自身商业模式，推动精细化运营，做好“以出定收”的库存管理，以维持健康的现金流，保证企业的可持续发展。盲目扩大规模而难以保证出租率，企业将会面临巨大风险，一旦遭遇市场变动则可能难以为继。