这是最坏的楼市，也是最好的楼市。有人离场，就有人进场。

有人看到开发商争相摆烂，就有人看到连续救市后的转机。

多数人买涨不买跌，只有极少数人在“跌跌”不休的背后，看到了不一样的无锡楼市。

NO.1

先来看看无锡各区域近一年的成交均价涨跌。

2区上涨，4区下降。

上涨区域：

惠山区 6.99%

滨湖区 6.33%。

下降区域：

梁溪区-0.42%

锡山区-4.40%

经开区-3.99%

新吴区-1.62%

锡山区降幅第一，经开区降幅第二，成为两个降幅最明显的区域。

先说锡山区。

2021年第一次集中供地，锡山区2幅宅地出让：

怀仁幼儿园北地块

最终被祥瑞竞得，乡镇板块，溢价率18.75%，折合楼面价7200元/㎡，自持租赁住房建筑面积5300㎡；

锡东龙湖东地块

该地块位于锡东新城板块，可与经开区媲美。

触顶摇号，最终被华润竞得，溢价率6.89%，折合楼面价17637元/㎡。

我们看到，锡山区如今降幅第一，用时一年时间，很可能是前期溢价过高，资本过热，如今市场回归理性的结果。

再看无锡的“高净值”区域——经开区。

海岸城、国际网球场馆、奥体中心、无锡南站、尚贤河湿地公园、锡师附小（太湖新城校区）、无锡外国语、交响音乐厅……

交通、教育、商业、休闲等高端配套在此聚集，但经开区价格下降，也反映出前期该区域确实存在泡沫，对配套或者规划估值过高。

配套只是决定房价重要因素，但价格是配套、建标、开发商回款压力的一个综合体现。

NO.2

2021年下半年以来，房企频频爆雷，监管收紧，房企融资压力陡增，行业断崖式下行，前所未有。

土拍也多以城投托底、底价成交，高溢价的现象一去不复返。

商品住宅库存持续走高，去化周期显著拉长。

市场如此，无锡各个板块房价自然走低，细化到各个楼市板块：

市政府板块，同比降幅达19.50%，TOP1。

盛岸山北板块，同比降幅15.43%，TOP2。

空港硕放板块，同比下降11.82%，TOP3。

市政府板块——

无锡行政中心、金融中心、商业中心，满足你对现代化无锡的一切想象，无锡高净值人群聚集地，承接高端改善需求的区域。

降幅最大的原因是：

高端盘低价清仓，低价盘同样降价走量，结果拉低成交均价。

经开某高端盘，2019年拿地，2021年6月成交均价为35961元/㎡，2022年6月成交均价为19347元/㎡，一年降价超1.6万元/㎡，让人大跌眼镜。

经数据查证，该项目房价跳楼的原因，是因为项目处于尾盘清仓，成交的房源基本都是1楼复式房源，但是降幅之大，依然令人大跌眼镜。

同样位于市政府旁边的某品牌项目，2021年6月成交均价为18972元/㎡，2022年6月成交均价为15110元/㎡，近4000的价差，或许是拿地早，价格弹性大，低价走量回款。

梁溪区的盛岸山北板块，同比降幅15.43%。

2020年起，盛岸山北板块土地价值不断攀升，品牌房企，如爱情地产、阳光城等纷纷进驻，地价突破当时的区域最高价，某两幅宅地溢价率高达38.78%、45.36%。

拿地价格高，房价自然要被推高。

2021年6月盛岸山北板块整体成交均价达25497元/㎡，其中某俩兄弟盘成交均价突破3万元/㎡，热度超前。

2022年二季度，随着一批高价盘的逐渐售罄，盛岸山北板块的成交均价有所回落。

放到如今的土拍，盛岸山北当年超30%、40%的溢价率，已经不可能。

NO.3

大众的心理都是“买涨不买跌”，但是无锡多轮救市政策，已经诚意满满：

生育二个孩子及以上本市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房；144平方米及以上商品住房放宽限购；

市区个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年；

降房贷利率，首套房利率4.25%；

调整公积金贷款额度，最高100万元；

虽说政策存在着滞后性，但从无锡二季度一、二级市场表现来看，市场的底已经显现。

对于购房者而言，刚需该上车就上车。

改善上车，不妨考虑：

经开区市政府板块

毕竟是市政核芯，政策利好，规划向好。该区域一些新盘，处于价格低位，改善置业，性价比较高。在现如今，房地产市场两极分化严重，高品质住宅保值率更高。

至于刚需，可以考虑宛山湖板块。

该板块正在打造宛山湖生态科技城，未来将与锡东新城双核联动，被官方定义为“沪宁产业创新带和太湖湾科创带交汇的战略支点”，虽然目前处于无锡外围区域，但却是重点发展的区域。

宛山湖板块目前规划向好，但相对来说价格依然处于低位，随着万科等品牌房企的进驻，未来仍有升值空间。

不过，近一年来，诸多房企纷纷爆雷，建议购房者买房前做好攻略，查一查房企在全国有没有烂尾项目或负面新闻。

NO.4

这年头，不管你是国企，还是TOP10，资金实力再雄厚也是口说无凭，需要拿项目和交付说话。

下半年，随着长三角经济企稳以及救市政策的逐步显现，无锡楼市大概率会有回暖迹象。

据克而瑞数据统计显示，2022年6月江苏新房成交价11市、30县区环比上涨。

从市区新房成交价格来看，南京以31786元/㎡新房成交价格位居江苏各城市之首，环比上升5.29%；苏州环比上涨14.79%、无锡0.28%；

苏州、无锡、南通、常州2022年6月市区新房成交价格均突破2万元/㎡。

长三角房地产市场已经出现一些积极变化，这一变化在第四季度极有可能进一步显现。

房地产的产业链比较长，对相关行业的拉动比较大。随着房地产市场的逐步趋稳，下半年经济稳住基本盘的趋势是必然。

我们从无锡各个板块的降价幅度和最初的楼面价也可初步判断，降价区域部分楼盘价格已到底，地缘客户可以考虑下手。