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同一小区，房价相差6.5万元/㎡

五一期间，南京一小区学区房被爆一年之内价格降了6.5万元/㎡，有网友反映，2021年6月，该小区一套62.7㎡的二手房以507万的价格成交，均价80862元/㎡。今年3月份，同小区一套38.39㎡的二手房，成交价格仅为59万，均价才15187元/㎡。

难道一夜之间南京学区房这么不值钱了吗？

梳理后发现，真相并非如此。虽然两套房子同为一个小区，也都属于酒店式公寓，但产权类型并不完全相同。其中一套为65年产权公寓，另一套则为商住两用酒店式公寓。

真是同一栋楼，不同的命运。通过查证得知，该项目是一个集商务、酒店式公寓和商铺为一体的综合性大楼，大楼分为主楼和裙楼两个部分，主楼22层，裙楼7层。裙楼1-2层为商铺，一层层高4.8米，二层3米；3-7层为平层精装国际公寓，层高3.2米，单套面积从37-70㎡不等；8-22层为5米挑高时尚公寓。

7楼之上是65年产权公寓、7楼及以下则是40年的酒店式公寓。目前虽然均价相差6.5万元/㎡，但2004年项目开盘时，65年产权公寓均价约为6800元/㎡，40年产权酒店式公寓售价约为 5400元/㎡，二者仅1400元/㎡的差距。18年后的今天，二者价格差距扩大至几十倍。

当初购买40年产权酒店式公寓的业主，恐怕心态都要崩溃了。

双方价差如此之大的根本原因，还是学区问题。目前在中介网站上，有学区的房源均价都在7万元/㎡左右，无学区的房源只能卖到15000元/㎡左右。

类似的情况，在郑州同样存在，同一区域甚至同一小区的二手房源，也会因为各种原因价格相去甚远。

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这些因素，都会制约房价

影响房价的因素有很多，最常见的一种情况就是学区/学位指标。

比如金水区的文博广场片区，受文化路一小和省实验中学的影响，二手房均价2.4万元/㎡，在售套数1000套，在整个郑州市场都处于靠前水平。

受学区划片影响，同区域内，双学位的房源均价最高，单指标的房源价格次之，如果不具备学位资格，价格就要再低一些。从区域内一些二手房的成交历史来看，相当一部分业主就是冲着学位来的。

正弘蓝堡湾及对面英地天骄华庭小区

比如英地天骄华庭一期和二期，因具备文化路一小和省实验中学的学位指标，一直是区域内的人气小区，目前二手房的均价约在27000元/㎡左右，有59套在售房源，单价最低24002元/㎡，最高35562元/㎡，单价相差10000万以上，这其中自然有楼层及面积段的影响，但最根本的还是学位指标。

据附近二手门店的工作人员介绍，英地天骄华庭一期和二期为单学位房源，也就是同一套房源只享有一次入学资格，如果入学资格被之前的房东使用了，再次出售时房子价格就会打些折扣，有指标和无指标的房源，总价一般相差十几万元左右。

再比如位于中原区的工人路26号院和颍河小区，两个小区仅仅隔了一条工人路，目前在二手平台上的售价，颍河小区均价8786元/㎡，而工人路26号的挂牌均价为19487元/㎡，价格相差一倍以上。二者房龄相近，小区内部环境相差也不大，只是因为26号院是伊河路小学和十九中的学区房，颍河小区并不是。

当然学位的影响并非绝对，比如正弘蓝堡湾一期和三期，划片小区为农科路小学，同样属于名校范畴，正弘蓝堡湾二期划片小学为文化路三小，师资力量和学校名气都要弱上一些，但二期二手房均价2.7万元/㎡，一期和三期二手房均价为2.6万元/㎡，差别并不明显，甚至二期均价更高一些。

正弘蓝堡湾一期

按照附近二手房门店工作人员的解释，由于正弘蓝堡湾周边生活配套比较成熟，加上交通便利，小区内部景观绿化比例高，物业后期维护比较用心，所以即便小区建成已有十多年，但产品品质和居住体验都没有什么明显问题，加上附近有私立的正弘国际小学，一些业主并不是特别看重公立小学教育资源。

物业类型也是影响房价的一个重要因素。

同样由正弘开发的世豪小公馆，为2栋高层酒店式精装小户型公寓产品，权属为商品房，用途为普通住宅，目前的二手房成交均价约14000元/㎡。

2011年小区开盘，当时均价约8800元/㎡，同时期蓝堡湾二期均价约9200元/㎡。10年过去了，蓝堡湾二期均价涨了2倍，世豪小公馆涨了不到一倍。

虽然是在同一个板块内，房产属性和土地使用年限都相同的条件下，目前市场均价仍相差较大。这是因为在以上同等的硬性指标下，物业管理到位，小区品质好，居住体验更佳的小区价格会高于周边的住宅的小区。

随着房地产市场的繁荣和商品房价格的不断上涨，拆迁安置房以其相对低廉的价格吸引了不少购房者的目光，虽然符合一定条件的拆迁安置房买卖受到法律的保护，但其由于土地性质等原因，安置房与普通商品房的买卖仍存在一定的区别，且实践中买卖安置房也存在一定法律风险。

另外，通常来说，安置房的品质较差，不及同期的商品房，入住后的物业服务难以得到保障。小楼咨询了几名从事二手房交易的中介人员，均表示没有帮客户购买过安置房，不过经常会有安置房的房东找他们帮忙出售房子。

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购买二手房，流通性是关键

据平台数据显示，郑州在售二手房约81016套，实际数据只多不少。

据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据来看，2022年3月份，全市二手房共成交5273套（间），成交面积 55.8万㎡，相比于2月份的3332套，涨幅明显；基本持平于去年同期的55.65万㎡。

虽然去化周期依旧较长，但一系列楼市政策的出台以及二手房贷利率同步下调，让苦熬了多时的二手房交易市场看到了机会。

一方面，成交量和成交均价都得到了提高。贝壳数据显示，贝壳郑州3月二手房较2月成交环比上涨102%，成交均价触底回弹，环比上涨8%；另一方面，购房者和房东的交易意愿变得更强。3月贝壳郑州二手房带看客户量、新增挂牌房源量环比增长均超六成，业主出售意愿增强。

不过需要注意的是，部分二手房仍旧面临销售难、销售慢的困境，比如一些没有学区资源加持的“老破小”房源以及面积大总价高的房源。

二手房和新房的买入逻辑完全不同。新房的持有周期一般为10-15年，中间可能会经历结婚、生子，孩子读完幼儿园、小学和初中，考虑换房的可能性才比较大。二手房的持有周期，除非投资，否则持有周期一般都在15年以上，想一下，15年以后，你手里的二手房还能卖得掉吗？银行贷款还能批得下来吗？

所以相比新房，二手房的流通性更加值得关注，因此流通性差的房子，自然就不要考虑了。比如房龄在20年以上的二手房、规划及配套落后的郊区盘、纯商业公寓以及回迁安置房等。