LALAINE C. DELMENDO | 2022年11月04日

塞浦路斯的房地产市场仍然活跃，主要是由强劲的国内需求和外国投资者的回归推动。

塞浦路斯房地产

根据塞浦路斯中央银行(CBC)的数据，截至2022年第一季度，塞浦路斯全国住宅房地产价格指数温和上涨3.2%，而2021年第四季度同比上涨2.6%，第三季度同比上涨1.2%，第二季度同比上涨0.3%，第一季度同比上涨0.9%。然而，按实际价格计算，房价实际上下降了3.7%。名义和实际数据之间的巨大差距主要是由于通货膨胀的加剧。2022年6月，全国通货膨胀率达到9.6%，是1981年12月以来的最高水平。

塞浦路斯房价

截至2022年第一季度，按地区划分:

1.塞浦路斯首都尼科西亚的公寓价格上涨了3.4%，但别墅价格小幅下跌了0.2%。

2.在利马索尔，公寓价格上涨了6.9%，别墅价格上涨了2.1%。

3.在拉纳卡，公寓和别墅价格分别上涨了2.4%和1.3%。

4.在帕福斯，公寓价格强劲上涨了10.2%，而别墅价格上涨了4%。

5.在法玛古斯塔，公寓价格上涨了8.3%，而别墅房价上涨了2.4%。

在2020年受疫情影响大幅下降后，去年需求开始显著反弹。根据土地和测量部的数据，2021年期间，塞浦路斯的房地产销售总额同比飙升30%，至10347套。今年需求继续强劲复苏，2022年前5个月全国销量同比激增42.3%，至5090套。

塞浦路斯不同地区房价指数

然而，住宅建设活动再次走弱。在2022年的前四个月，住宅建筑许可的数量分别同比轻微下降0.5%和1.6%。2022年1 - 4月，批准的住宅也同比下降7.4%，至3104套。

总的来说，塞浦路斯的房地产市场预计将在今年剩余时间内保持稳定，主要是受到强劲的国内需求以及旅游业复苏的推动。

在2022年的前5个月，入境游客总数为849058人，大大高于2021年同期的156825人和2020年同期的246556人。然而，这仍远低于2019年1 - 5月创纪录的1121361名游客。

非居民房产所有权概况

外国人可以在塞浦路斯购买一套住房，并有权持有土地永久所有权，但土地所有权的最高限额为3多纳姆(4,014平方米)。

塞浦路斯房地产市场历来分为尼科西亚、利马索尔和拉纳卡等主要城市中心(主要由当地需求推动);帕福斯和法马古斯塔的海滨度假区主要由外国需求驱动。

塞浦路斯房地产市场简史

塞浦路斯的房地产市场就像坐过山车一样。2000年代中期，在旅游需求和俄罗斯资金的推动下，塞浦路斯的房价出现了大繁荣，2007年上涨了22.06%(经通胀调整后为17.46%)，2008年上涨了9.73%(经通胀调整后为7.47%)。但根据塞浦路斯中央银行(CBC)的数据，从2009年到2016年，房价下跌了30%(经通胀调整后的32.3%)，并于2009年开始下跌，原因是全球金融危机。

塞浦路斯房价，每年变化(%)

资料来源:塞浦路斯中央银行，《全球房地产指南》

随着经济的改善，塞浦路斯的房地产市场在2017年第一季度开始稳定。2017年至2019年，全国房价平均每年上涨2.2%(经通胀调整后的1.5%)。

塞浦路斯房价指数

2020年2019冠状病毒病大流行期间，房价仅上涨了0.75%(经通胀调整后为1.92%)。去年，房价上涨了2.6%，但经通货膨胀调整后实际下跌了2.1%。

在本地和外国买家的推动下，需求再次飙升

在2020年受疫情影响大幅下降后，去年需求开始显著反弹。根据土地和测量部的数据，2021年期间，塞浦路斯的房地产销售总数同比飙升30%，至10347套。这与2019年疫情前10366套的总销量持平。

塞浦路斯房地产销售

受首都以外地区销售激增的推动，需求今年继续强劲复苏。2022年前5个月，全国销量同比增长42.3%，达到5090套。

按主要城市中心划分:

1.Nicosia在2022年1 - 5月注册了1114份销售合同，比去年同期略有增长0.4%。

2.在利马索尔，房地产销售同比增长了61.9%，达到1758套。

3.在帕福斯，销售合同同比飙升了近80%，达到1080套。

4.在拉纳卡，房地产销售同比增长58.3%，达到896套。

5.在法玛古斯塔，销售合同同比增长13.1%，达到242套。

国内销量占总销量的近三分之二，在2022年前五个月同比增长18.3%，至2935套。与此同时，面向外国人的房产销售也几乎翻了一番，达到2155套。

近年来，外国人的强烈兴趣推动了该国房地产市场的复苏，其中主要来自非欧盟买家。事实上，在2019冠状病毒病大流行之前，塞浦路斯2019年的房地产销售同比增长12.2%，至10366套，是2008年以来最大的销量。2018年、2017年、2016年、2015年和2014年分别上涨5.8%、23.7%、42.6%、9.4%和20.2%。

然而，随着全球封锁措施和旅行限制，2020年总销量下降了23.1%，至7968套。

租金收益率上升;租金或多或少稳定

根据RICS的数据，2022年第一季度，塞浦路斯公寓的平均毛收益率为4.97%，高于去年同期的4.9%和五年前的4%。同样，2022年第一季度住房毛利率为2.62%，高于2021年第一季度的2.5%，高于五年前的2.1%。

塞浦路斯租金收益率

与塞浦路斯其他城市相比，尼科西亚和利马索尔通常有更高的总租金收益率。

咨询公司Wire FS的数据显示，2021年，塞浦路斯各地公寓月租金同比上涨2%。另一方面，同期别墅租金小幅上涨0.4%。

塞浦路斯住宅月租（欧元）

然而，塞浦路斯主要城市去年的租金走势却有很大差异:

1.根据Wire FS的数据，塞浦路斯首都尼科西亚的公寓租金在2021年上涨了6.3%，而别墅租金则强劲上涨了9.9%。目前，首都的公寓或别墅的平均租金在每平方米8欧元(8.2美元)到10欧元(10.2美元)之间。

2.在利马索尔，租赁市场仍然疲软，公寓和别墅租金分别下降了1.3%和1.7%。租金从每平方6欧元(6.1美元)到12欧元(12.3美元)不等。

3.在拉纳卡，公寓租金在2021年温和上涨了3.4%，同期别墅租金上涨了4.7%。租金从每平方4欧元(4.1美元)到5欧元(5.1美元)不等。

4.在帕福斯，公寓和别墅租金在2021年期间分别下降了2.8%和3.7%。租金从每平方欧元(4.1美元)到5欧元(5.1美元)不等。

5.在法马古斯塔，公寓的平均租金在2021年同比增长4.7%，而同期别墅租金下降了7.1%。租金从每平方4欧元(4.1美元)到6欧元(6.1美元)不等。

在塞浦路斯东南海岸著名的地中海度假小镇阿伊亚纳帕(Ayia Napa)，一居室到两居室的公寓月租金从800欧元(817美元)到1500欧元(1532美元)不等。三至四居室的别墅每月租金为2000欧元(2043美元)至5000欧元(5106美元)。

住宅建筑活动减弱

塞浦路斯的住宅建设在2020年因与大流行有关的限制措施而下降后，去年出现显著改善。根据塞浦路斯统计局的数据，2021年，住宅建筑许可数量同比增长16.2%，至8164套，批准的住宅总数增长13.1%，至10506套。

塞浦路斯住宅获批准

然而，由于全球供应链中断和通胀飙升，再加上乌克兰危机的不利影响，住宅建筑活动在2022年的头几个月再次明显减弱。在2022年的前四个月:

1.住宅建筑许可为2511份，较上年同期小幅下降0.5%

2.住宅建筑许可面积:65.15万平方米，较上年同期下降6.7%

3.住宅建筑许可价值:7.482亿欧元(7.6408亿美元)，比2021年1 - 4月下降1.6%

4.住宅核准住宅数量:3,104套，同比下降7.4%

去年初，全国住宅存量达46.6万套。

抵押贷款利率仍处于低位;关键利率上调

塞浦路斯的利率很低，遵循欧洲央行(ECB)的关键利率。截至2022年5月，塞浦路斯适用的平均住房贷款利率如下:

1.一年期以下固定利率(IRF): 1.6%，高于2021年5月的1.3%和2020年5月的1.22%

2.1年及5年以上的IRF: 1.66%，低于一年前的1.69%和两年前的1.81%

3.5年IRF: 2.06%，略高于2021年5月的2.05%，但低于2020年5月的2.17%

目前，可变利率抵押贷款占塞浦路斯所有住房贷款的98%左右。

塞浦路斯的住房贷款利率

然而，在2022年7月，欧洲央行11年来首次提高了关键利率，以努力冷却欧元区飙升的通胀。主要再融资操作的利率从0.0%的历史低点上调至0.5%，高于预期。边际贷款便利和存款便利的利率也分别提高到0.75%和0.00%。

住房抵押贷款继续下降

塞浦路斯中央银行的数据显示，尽管利率较低，但截至2022年5月，住房贷款余额总额同比下降5.3%，至89.1亿欧元(合91亿美元)，此前，2021年、2020年、2019年、2018年和2017年分别下降了4.3%、1.8%、1.5%、22.2%和4.3%。

塞浦路斯住房贷款

2022年5月，按借款人居住地划分:

1.国内居民:未偿还贷款同比下降3.8%至84.3亿欧元(86.1亿美元)

2.欧元区居民:同比下降20.7%，至2840万欧元(合2900万美元)

3.非欧元区居民:同比下降26.4%，至4.475亿欧元(4.57亿美元)

自2012年塞浦路斯银行体系在全球信贷危机中崩溃以来，未偿还住房贷款一直在下降。

抵押贷款市场从2005年占GDP的29.1%增长到2012年约占GDP的91.3%。但自2021年以来，该比例大幅收缩至GDP的38.3%。

房屋止赎延期再次延长

2022年7月，立法者不顾政府和银行业的反对，通过了一项进一步延长冻结房屋止赎的法律。这将从7月31日延长到2022年10月31日。

这是一系列此类延期的最新一次，最初的冻结可追溯到2021年8月。

豁免止赎的房产包括:

1.主要住宅价值不超过35万欧元(357,428美元)

2.商业用地的价值不高于€750,000 (US$765,917)

3.农业用地地块的价值不高于10万欧元(102,122美元)

塞浦路斯的房产开发商问题

塞浦路斯的房地产欺诈对外籍房主来说是一个巨大的问题，对开发商、银行和政府来说也是如此。许多购房者在开发商破产后失去了他们的房子，尽管他们已经付清了全部货款。

开发商倾向于保留房产证，而忽略告知购房者，他们的房产证将被扣留一段时间，或者他们的房产已经被开发商抵押了。

塞浦路斯建筑许可证数量

根据塞浦路斯土地注册处2008年10月公布的报告，在2005年1月至2008年6月期间，共有37,769名海外买家购买了29,949个尚未转让业权契约的物业。国际风险管理顾问艾伦•韦林(Alan Waring)表示:“有些案例涉及‘双售’欺诈，即开发商将一处房产出售给甲方，未能与土地注册处签订合同，然后再将其出售给乙方(可能以更高的价格)，但未能偿还甲方。”

为了解决这一丑闻，经济金融委员会(Economic and Financial Affairs Council)于2014年1月28日通过了一项新的抵押贷款指令。新的法律规定了确保债权人和信贷中介机构的专业性的条件;市场营销和广告原则;与合同前资料审核有关的义务;关于借款利率资料的要求;并要求检查消费者的信誉度;以及消费者的披露。

然而，地契的问题仍然没有解决。根据欧盟委员会2017年春季的项目后监测报告，按照目前的产权证发放速度，需要大约10年的时间才能解决未发放产权证的积压问题，目前尚未发放的产权证已达到约3万份。

欧盟委员会表示:“目前运作不良的业权契约发放及转让制度，正吓退潜在投资者，从而加重房地产市场的流动性不足的问题。”“虽然当局已采取了一些措施，简化新物业的业权契约的签发工作，但并没有公布新的措施，以提供可持续的业权契约转让制度。”

2015年《不动产转让和抵押法(修正案)》(第10号)，也就是人们熟知的“陷阱购房者法”或“隐藏抵押法”，是为了帮助购房者在履行了对卖方的合同义务后仍无法获得产权契据的情况下获得产权契据。

2019年7月，政府批准了旨在完善2015年法律的修正案，以最终解决这一问题。修正案确保所有三方- -买方、贷方和卖方- -都参与这一过程，并使他们有能力提出有根据的反对意见，并在规定的时限内获得法院命令停止转让。

随后在2021年4月，国会投票通过了两项修订法律，允许所有利益相关方在获得财产注册所有者(开发商)同意的情况下，在2021年12月31日之前申请转让财产，无论是否存在未经授权的工程证明。

塞浦路斯经济预计将放缓

根据塞浦路斯共和国统计局(Cystat)的数据，2022年第一季度，塞浦路斯经季节调整后的经济增长同比增长5.6%，而2022年第四季度和第三季度的同比增长分别为5.9%和5.8%，主要受强劲的家庭支出推动。

欧盟委员会表示:“塞浦路斯经济在2022年第一季度出人意料地出现上行，主要是由于旅游业的复苏快于预期，以及其他服务的出口持续扩大，尤其是商业服务和IT。”

塞浦路斯国内生产总值以及通胀率

尽管如此，根据国际货币基金组织(IMF)的预测，在去年经济增长5.5%、2020年2019冠状病毒大流行爆发后经济收缩5%之后，预计2022年全年经济增长将放缓至2.1%。欧盟委员会(EC)则略显乐观，预计塞浦路斯经济今年将适度增长3.2%。

欧盟委员会(European Commission)表示:“计划中的国际航班数据和对旅游住宿预订的调查显示，尽管具有重要历史意义的俄罗斯旅游业大幅流失，但夏季旅游旺季(旅游业)的前景依然乐观。”“然而，消费者信心的减弱，加上通胀的飙升和利率的上升，预计将导致今年下半年家庭消费和投资的大幅放缓。”

塞浦路斯统计局(Cystat)的数据显示，2021年，塞浦路斯的预算赤字相当于GDP的1.8%，大大低于2020年5.6%的占比，主要原因是收入增长了16%。相比之下，去年的缺口为4.091亿欧元(4.178亿美元)，而2020年为12.1亿欧元(12.4亿美元)。

公共债务总额在2020年达到创纪录的115%后，在2021年降至GDP的103.6%。然而，这一比例仍高于2019年疫情前GDP的91.1%。

塞浦路斯失业率

根据Cystat的数据，2022年6月，全国通货膨胀率达到9.6%，高于前一个月的9.1%，是1981年12月以来的最高水平，主要受住房、公用事业价格和交通成本上涨的推动。过去十年的平均通胀率为0.6%。

根据欧盟统计局的数据，2022年5月，塞浦路斯经季节调整后的失业率为4.8%，低于前一个月的5.1%和去年同期的9%。根据国际货币基金组织的数据，从2000年到2011年，平均失业率仅为4.8%，到2012年到2021年，平均失业率飙升至11.3%。

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