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关键词：利兹城市公寓

问：房叔早呀，看了两遍你昨晚发的文章呢，我知道优质核心资产应该拿着，但是其余的非优质核心资产是可以出掉吗？去年我不是摇中了和品吗？那是不是可以把建国北路的利兹城市公寓出掉了呢……

杭州房叔：利兹城市公寓尽管地段好，但是房龄大了点，产品也太老，后续升值肯定是偏慢了。

能够优化，或者说钱有合适的地方可以去，肯定可以出掉的。摇号新盘或者能有不错的理财渠道保值，都是可行的。

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关键词：阿里附近洋房&打新？

问：房叔你好，关注您有一段时间了，很认同您的判断和观点。

之前我对杭州的楼市比较有信心，不过这半年看疫情的反复，国际形势的严峻，感觉也很悲观了；

特别是杭州517新政，很多人也称之为绝户网，所以我担心自己手中的房子会贬值，是不是应该出掉留现金？特地来请教一下房叔，希望得到房叔的指点。

我是新杭州人，在未来科技城阿里巴巴园区旁有一套大户型底跃洋房，本计划自住，后由于孩子读书，需要住在学校附近，所以目前是在做合租房出租给阿里，一年租金13万左右；

另外有一套三坝附近的学区房大3房，家里三孩，年幼上小学。

像我这种情况，是不是应该趁着517政策的小回升赶快出掉没住的房子？能换投资新房么？期待房叔的指点，谢谢。

杭州房叔：阿里附近的洋房，板块是不错的，低密产品未来相对也少，总体保值还可以。是否置换要看你的社保和预算情况。

强社保有房资格打新也需要运气，在很大程度上也是个赌博，相对较好的资产，拼运气有踏空的可能。

总体而言，经济困难的情况下，预期政策面是持续暖风，这一轮经济恢复需要时间，预判杭州这样的城市短期房产贬值不太可能，反而继续上涨的概率更大，而决定性因素就是杭州一城一策的变化。

你的情况，学区房肯定要保留，阿里附近这一套如果是不错的楼盘，不算太建议赌运气打新；如果是较差的楼盘，自己又是强社保，才可以考虑试试拼运气摇号性价比好的新房了。

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关键词：房价下跌趋势？

问：您好，家有一套学区房，孩子大学毕业工作一年。他和我说等他孩子用上的话至少得十年，房价以后是下跌趋势；

建议我先卖掉房子，等用时再买，我应该这样做吗？我感觉卖了以后钱存银行也是每年贬值，不太合适。

杭州房叔：目前的大形势是经济非常困难，政策面是明确的持续暖风，短期来看，房价至少是稳中看涨的态势；

所以在钱没有好的去处的情况下，并不建议在这个时间点着急出售，尤其是核心城市相对较好的资产，至少应该等一等这一轮的房产复苏或者可以称之为刺激行情。

大势判断，如若本轮经济彻底稳住乃至复苏，大致会是这一轮房产回暖的高点。

你的学区房可以大致判断一下，如果是较好的学区房，建议先持有；通胀已经开始，卖了存银行基本会跑输。

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关键词：别墅该怎么卖？

问：房叔您好，谢谢在知乎上的分享。我是17年在西湖区世纪西溪别墅购入了一套，后面自己改建装修到19年底住进来。

去年开始考虑置换，于是挂到了几个平台上，也陆陆续续有人看不过最终都不了了之。现在也挺苦恼，别墅该怎么卖想听听您的意见。

杭州房叔：老城西的别墅，要看具体情况，差异极大。

世纪西溪这一批产品都比较早，板块利好也几乎出尽了，机场快线五联站几乎是最后一个利好了吧，学区一般。

要看你房子的具体情况，如果花园大有兴趣的人还会多一些。这种产品因为受众群小，一般情况下也需要耐心，更需要运气。

老城西别墅关注的人群还是有的，尤其是这次疫情之后。从我这里咨询的情况来看，以本地置换为主，他们对本地产品优劣相对清晰，所以挂牌价还是关键。

个人建议附近挂牌的同类产品都看一遍，理性分析一下自己房子跟它们的客观差异，选择一个相对合理的价格区间，有利于成交。

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关键词：城西置换

问：房叔好，我目前打算置换，请给指导。

个人情况：杭州两套房，一套老余杭新明半岛，一套保小学区小面积，孩子明年上学；

现在要卖掉新明半岛置换，考虑2个方案：一、购买城西居住，满足就近上学，比如丹桂公寓4房，总价630万；

二、购买未科有增值空间楼盘，比如合景映月台4房650万，城西先租房，一年后卖学区再附近买，犹豫要不要牺牲便利性去争取未知的收益；

另外E类人才已经可以申请，是否也可以卖了后摇号，会不会新政后房子涨起来，踏空。纠结的比较多，辛苦您。

杭州房叔：新明半岛环境可以，产品功能性局限，位置也不算太好，房龄大，总体升值偏慢了，可以出掉的。

社保还不错的情况下，个人更建议打新求资产优化，如果能摇中好的，租房都是值得的；517新政刚出，预期政策面会稳定一段时间，目前依然是比较好的打新窗口期。

丹桂公寓这种，房龄太大了，老城西利好出尽了升值不利；

映月台滨江物业入驻之后管理、服务、公区都能有一个不错的提升，当然产品本身难以改变，局限性在于新政出台之后捡漏机会没啥了，从资产增值角度，还是倾向于摇新房的。

人才资格必须名下无房三年才可以用，太难了。建议关注月咏新辰轩、杭腾社区以及未科云城后续的新项目，申花三个新项目，如澜邸；次选后续勾庄项目、运河新城、铁路北。

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关键词：预算300万以内&无房强社保资格

问：你好，房叔，我到现在还没上车，预算从200万涨到了300万，然后发现现在根本没有89方以内的户型，基本都100方起步，我是第一套房，长社保，单身，有什么建议吗？

我身边朋友说二手马上有新政要出来说是三成或四成首付，说要涨。我自己呢能摇新房肯定优先新房，在关注星创城、月咏新辰轩，还有运晓花望府。

还有没有其他盘推荐或二手小区推荐，总价控制在300万内，我的理想价位是250万左右，毕竟平时一个人住，偶尔父母过来住。谢谢，打扰了！

杭州房叔：无房资格，又是强社保，坚持摇号就是了，毕竟无房资格中签率还是不低的。

除了你关注的，还有如澜邸有部分小户型，后续勾庄绿城、勾庄万科，以及最新将要出让的三墩北、勾庄、瓶窑地块，都是不错的上车选择。

只要杭州新房限购不变，而且预期短期也不会变，强社保无房资格，抓住这个打新窗口期，上车机会还是极大的。

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关键词：成都置换杭州？

问：房叔好，我是去年跟您咨询300-400万上车的读者，后面硬着头皮去摇潮听映月没有摇上。现在手里有50万现金，成都有一套总价150万左右的房子。

看到您说尽量去摇新房的推文，想问下：第一我出掉成都房子置换杭州房子策略当前是否可行，因为怕出掉了摇不上合适的，下半年如果放水抵御通胀持有现金存在风险；

第二现在的时机是否适合上车，因为房贷利息有长期下行趋势，我目前属于观望态度，没有那么强的需求。

杭州房叔：摇那么久没有上车啊？不知道你资格情况和社保情况，如果强的话，出掉成都置换杭州肯定没有问题；

无论城市发展空间、经济面人均产值、优质产业杭州都在成都之上。

后续杭州三四百万红粉盘的数量都不小，只要接受粉盘，耐心摇号上车基本是没问题的。

杭州新房保护垫很强，性价比较好的项目上车都没有问题，利率选择浮动即可，相对于这一点，性价比好的项目能够上车更为重要。

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关键词：申花&蒋村&学区房

问：房叔，我目前住融创河滨之城89方，另有一套房子明年交付，两个孩子，大孩9岁在竞舟二小读二年，小的孩子2岁多明年读幼儿园；

想置换改善住房，打算把河滨的卖掉，预算1200万以内，考虑申花板块或者蒋村板块中杭府，同时兼顾学区。

请房叔帮忙分析一下，这两个板块改善的情况下又能保值增值选哪个，现在房地产行情买二手置换是不是合适的时间，谢谢！

杭州房叔：你的情况，还是倾向于中杭府淘一淘看，近便，另外总体还是看好未来科技城后续的发展。

相对未来科技城而言，蒋村这里学区成长会比较快，谨慎看好；近几年内，这里会是大城西科创走廊的学区制高点，保值大致没有问题。

申花次新也很高了，兼顾学区并不是很容易淘，对你来说便利性也并不是很好。

总体而言，今年经济如此困难的情况下，楼市政策面暖风还会持续，二手同区域置换问题不大，尽量买卖无缝对接吧，政策面的变化需要时刻留意。

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关键词：戈雅公寓&颐景园&浦沿

问：目前杭州楼市似乎在回暖中，戈雅公寓是目前马上出手还是等一等，有点纠结。毕竟也没有什么心仪的新房可摇。

另外，现在手头还有类似文新颐景园之类的时间快20年的老房子，如果抛去感情因素，纯粹从保值与升值空间来看，是不是也卖掉换新的比较好？

另外您觉得浦沿发展前景如何？毕竟这里花了十年拆迁，是滨江区最后一片空白。

杭州房叔：升值角度，颐景园肯定不看好了，房龄太大，停车痛苦，老城西也缺乏利好，还不如戈雅。

戈雅考虑出的话，可以自己相对满意的价格挂出去先，卖房也是需要运气的。按照当前政策环境，如果新房限售不放开，二手大幅度回暖不可能，韭菜也不傻；当然，两套相比，建议优先出颐景园。

浦沿有一定空间的，有一些产业布局，我公众号以前发过推文，可以公众号进去点击右上角点击放大镜，搜索关键词翻看一下（蛰伏10年，滨江最后的辉煌即将启动！| 房叔说No.198）。

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关键词：月咏新辰轩&红粉盘对撞分流

问：房叔你好，看到老余杭的绿城新楼盘也领证了，你说我这种社保幼子有没有机会？现在是无房资格6年出头一点点的社保。

因为在海创园上班，这里要是有机会上车对我来说可能是最好的了吧？但是一直没啥机会，上次杭珹五一节这次意外社保要求很低，可惜没敢报。不知道这次是不是机会了。

杭州房叔：这次前面有K11一次性601套，即使总价完全不在一个层面，从我这里粉丝咨询的情况看，对于投资性房票的锁定也有不小的作用；

后面有杭珹两张证，尤其是小面积部分分流会比较多；江南还有两大粉盘潮听映月和沁桂轩的分流；应该算是分流非常多的一次机会了；

这次月咏新辰轩推盘套数也不少，352套，建议报，毕竟对你来说是最好的机会之一了。

关于项目本身的判断5月30日我公众号发过推文，可以翻看参考一下（被低估的城西“准红盘”——月咏新辰轩，中低社保积极关注 | 房叔跑盘No.109）；

这次节后还会有杭州国际金融中心ifc、河映云集、滨萃悦府、春宸上府等红粉盘可能领证，对于人才、顶格社保、中低社保而言，这都是一次极好的分流机会，必须把握住。

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文/杭州房叔 编辑/阿寻