一栋房子的有成本多少呢？一栋房子的利润有多少呢？房价中隐藏着很多秘密！友友们来一起了解一下吧！

一栋房子的建造成本，大致分类主要由土地成本、前期费用、建安费用、期间费用、税费五大部分组成。以房屋售价每平米10000元的18层高层住宅为例，为大家分析一下。

1、购买土地：约占房价的25%左右，约计每平方2500元，假如购买土地每亩340万，楼面价=购买土地费用340万元÷（土地面积1亩×667平方米/亩×规划容积率2.0）≈2500元/平方米。土地楼面价也就是土地费用分摊到我们房子里的价格。

2、前期费用：约占房价的10%左右，约计每平方米1000元。前期费用主要是设计费、城市配套费及报批报建手续费等，其中配套费和报批报建手续费约占每平方米800元。

3、建安费用：约占房价的30%左右，约计每平方米3000元。建安费用主要是直接用于房子本身建造和小区内道路、绿化、配套幼儿园、学校、物业房等建造的人工、材料、机械等成本。

4、期间费用：约占房价的10%左右，约计每平方米1000元。期间费用主要是开发商管理与销售的费用、融资贷款的利息等。

5、税费：约占房价的10%左右，约计每平方米1000元。税费主要是企业缴纳的增值税、附加、土地增值税、企业所得税等等。

6、利润：约占房价的15%左右，约计每平方米1500元。开发商考虑自身融资等风险，利润少于15%，其会变得非常谨慎，甚至直接不干了。

从上可以看出，我们每平米10000元购买的房子，有近一半儿4300元（土地 报建费 税费）被政府拿走了，只有3000元是直接建房子的成本，剩余1200元是开发商管理及融资利息等成本，开发商最后拿走了1500元的利润。

当然，房子建造是一个庞大的复杂的系统性工程，涉及到方方面面，不同城的不同的政策标准，致使成本稍微有点差别，成本也不是简单的加减乘除。每平米售价6000元的房子和售价20000元的房子，建安成本相差不大，差别主要体现在土地购买价格、配套费、报建费及税费上了。

但是我们可以从中看出很多的秘密。

比如，某一个开发商大幅度降价是否是亏本甩卖，要跑路的前奏呢，这样的房子你敢买吗？

比如，二手房房价大幅降价后，市场上急需出售的是不是急需套现的炒房客？

比如，政府拿走的钱去哪儿呢？我们的城市建设越来越美丽，交通、医疗、文化、教育等资源配套越来越完善，都是要花很多钱的，我们买房子的同时，是不是城市的建设也有我们一份贡献呢？

比如，从这个成本分析中，我们可以看出，未来的房价长期走势是涨还是跌呢？

比如，政府提出房子是用来住的，不是用来炒的，但是降价的空间在哪里？对未来的房价影响有多大呢？

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揭秘!你买的常州房子是怎么被开发商定价的?

常州人买房最关心的是什么？当然是“价格、价格、价格”，那么问题来了，你知道在常州买什么样的房子最省钱吗？你知道你手里的房子是怎么被房地产商定价的？今天搜狐焦点常州地产就为大家揭秘那些你不知道的秘密。

决定房价的因果关系

位置

这个位置并不是说小区在整个城区所处的位置，而是说你的目标户型在小区的位置，如果它邻街而楼层较低，很可能在晚上会被噪音困扰；如果它邻水、邻湖，价格自然会高；如果它距离小区出口过远……可能你的开发商承诺小区距离地铁站五分钟兑现了，而你走到小区门口却要十分钟……

楼层

和销售顾问打过交道的都知道，不一样的楼层，价格也自然不同。对于现在的高层建筑来说，楼层不但决定上下楼是否方便，同时还决定采光效果和时长以及通风的效果如何。所以以后在买房子的时候，一定要问清楚置业顾问楼距、采光时长和大概的采光面积。

除了采光外，楼层还和视野有关。尤其是当某个楼盘具有滨水、滨桥等因素时，这一定会成为商家的一个炒作点。当具备这些因素的时候，楼层越高，自然房价也会越贵。

当然最高的不一定是最贵的，最高的那层尽管采光和观景都是最好的，但是可能会出现雨天漏水、冬天散热、夏天高温的尴尬现象，所以最高层的房价其实一般是低于中间楼层的。

萝卜白菜，各有所爱。楼层的数字是很多人在买房时经常要考虑的，有人觉得一楼接地气，就喜欢一楼。有人觉得14楼数字不吉利，也有人带“8”的不好， 还有人认为单层好双层不好。

因此楼层而影响的价格会呈现一个从一层向高层递增的趋势，然后在次最高层左右会达到一个顶点，再继续下滑直到最高层。

朝向

和楼层一样，朝向也会影响到采光通风的问题。从采光上来说，同一个楼层，朝南的房间可能会常年阳光明媚，备受太阳恩宠，朝北的那个户型可能就会长期阴阴沉沉。但是同样朝北，东西户型通常比中间户型的光照更加温和，可谓雨露均沾。所以中间朝南户型的房价往往大于东西户型，东西户型朝阳的一面又大于朝北的一面。

对于通风效果来讲，户型朝向的决定性可能远大于楼层影响，比如假如你的户型正好是西北朝向，冬天的西北风可能会疯狂的敲打你的窗户……

时间

很多人都会郁闷，为什么我看中了一套房子，过了几天价格就变了，可能是高了，也可能是降了。这种忽高忽低的价格变化，让很多买房业主摸不到头脑，犹犹豫豫不知何时买入才合适。

这点确实是最令人困惑的，它不像楼层、朝向等因素那么直观，往往和楼盘的销逗则旅售计划有关。每个房地产商在盯滑不同的阶段都会有不同的销售计划，这些销售计划下发到每个置业顾问手里，就变成了不同阶段的业绩考核。可能在考核初期，房价会稍微高一点，在接近考核末期或者是需要冲业绩的时间点，房价可能就会因之降低来促 成成交量。也有的时候，房地产商需要资金流快速流动，那么房价就会在短时间内降低，相反，如果山凳这个房地产商资金流周转正常，不差钱，房价也可能居高不下。

在什么时间买房最划算，就需要看买房者的观察力是否敏锐，信息是否高效快捷，选准一个合适的时间买入，往往会带来意料不到的效果。

价格

在你买一件衣服时，你越表现的难以割舍，也越难杀下价钱，你越是表现的风轻云淡，转身就走，越容易被导购员挽留，然后降价。

被偏爱的有恃无恐，买房子也是一个道理，当你对某个楼层、某个户型越是表现出钟爱，主动权越是难以掌握在自己手中。因此，咱们在看房子的时候最好隐藏一下情绪，不过咱也别反其道而行之，专业挑刺三百年，那样会使置业顾问的心情不好，即使他手里有低价，人家也懒得理你了。

其实，很难找到一个户型在各个方面都百分百完美，每个人更是有自己的标准，上述许多因素也只能提供一个参考。在买房子的时候，更多的还是要看自己的喜欢，毕竟房子最终是自己住的，就像一双鞋子，别人看好不好没用，自己穿在脚上舒服才是最重要的，决不能“削足适履”。

（以上回答发布于2017-02-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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买房贷款 这些秘密很关键而你肯定不知道！

目前深圳房价高企，愿意一次性付款买房的土豪不是没有，但是估计比大熊猫还稀少，而按揭就成为了大部分购房者买房的选择。有银行内部人士表示，根据自身的现有条件选择合适的贷款方式和还款方式，将会省下不少钱。买房贷款中的这些秘密，你肯定不知道！

选择商业贷款买房 70万元将多出利息约24万元

大家都知道公积金贷款利率会比商业贷款低很多，但是并不是人人都买了公积金，很多自由职业者或不符合公积金贷款买房条件的人只得选择商盯让含业贷款买房。以目前银行贷款利率为例，期限5年以上，公积金贷款基准利率为3.25%，商业贷款基准利率为4.90%。例如，总价100万的房子，首付30万，贷款70万，贷款期限30年，采用等额本息还款方式，分别用商业贷款和公积金贷款核算。结果是公积金贷款比商业贷款月供节省了668.65元，总利息节省了240711.42元。

但如果选择了公积金贷款买房，可以选择等额本金、等额本息、双周供等多样化还款方式。只要还款方法得当，就能减轻购房者的按揭负担压力。商业贷款还贷年限一般为30年左右，为购房人提供了充裕的还款时间。但银行对于购房人的第三套房不予贷款，且还款利率较公积金贷款稍高。

贷款多少年最合适?15-20的还款期限最恰当

在讨论贷款年限究竟多少年最合适之前，乐居小编先给大家普及一下知识，在目前的中国房地产贷款规则里，个人住房贷款最长期限为30年;个人商业用房贷款最长期限为10年;男士年龄不超过60岁，女士年龄不超过55岁。

选择1-10年还款的购房者，多适用于凯笑高收入人群，他们可能目前没有较高的经济压力，但又不愿意白白支付银行滑掘过多的利息，要知道贷款时间越长，所对应要支付的利息也就越高。

选择超过30年还款的购房者，可能是因为确实没钱，但必须要买房(这种情况多为刚需置业者);还有一种情况就是具有投资眼光的人，他们会觉得房贷是不会变的，但是经济水平和工资水平是会涨的，以后的钱肯定没有之前的值钱，这样一算自己还是赚了的呢。

因此，对于还贷期限，小编认为购房者选择15-20的还款期限比较合适，支付的利息总额比较合理，而且自己正常的生活水准不会受到很大的影响。

（以上回答发布于2016-11-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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