文 | 界面四川 王燕
5月21日，成都二三圈层两宗地走上拍卖台。
一号宗地位于新都区新都街道，起拍价4800元/平米，成都正荣置业发展有限公司拿下该地块，成交楼面价7600元/平米，溢价率58.33%。
二号宗地位于都江堰市聚源镇，起拍价1636元/平米，成都嘉耘房地产开发有限公司将该地块收入囊中，底价成交。
一号宗地一号宗地面积约32亩，为纯住宅用地，计算容积率仅2.0，未来可以打造低密社区。根据出让条件，成品住宅建设比例不少于80%。
地块位于新都老城旁，与桂湖公园直线距离约600米，离宝光寺约1.4公里。周边老小区较多，生活氛围较为成熟，周边二手房价约10000元/平米。
配套方面，地块距离地铁3号线马超西路站约2.5公里；有新都西街小学、天元小学、天元中学等学校在旁；另距离成都医学院第一附属医院约1.1公里。
一号宗地位置图
宗地位置：新都区新都街道桂湖西路社区
净用地面积：31.808 (亩)
土地用途分类：纯住宅
成品住宅建设比例：成品住宅（全装修）建设比例不少于80%
计算容积率：2.0
起始楼面价：4800 (元/㎡)
竞得者：成都正荣置业发展有限公司
成交楼面价：7600 (元/㎡)
溢价率：58.33%
二号宗地面积约118亩，持证准用面积74亩左右，其余部分为公园绿地、公共设施及市政道路等配建，最大容积率仅1.1，未来预计打造别墅项目。
地块位于区域核心，从地块周边环境和配套来看，地块南北两侧被河道环绕，为一个三角洲形状的地块。另外，不远便是都江堰水文化公园和离堆公园高铁站，通达性与居住舒适性较好。
根据出让条件，（1）宗地周边涉及97955平方米规划绿地按照相关要求高标准建设，绿地每平方米造价不低于400元；（2）宗地涉及规划市政道路2条（含桥梁）：①地块北道路（含两座桥梁，长约174米，宽24米）；②地块南道璐（含两座桥梁，长约663米，宽24米）；（3）成品住宅建筑面积2019年不低于60%，2020年不低于80%，2021年不低于90%，2022年不低于100%。
宗地位置：都江堰市聚源镇导江社区
净用地面积：117.6601 (亩)
土地用途分类：住宅兼容商业
商业占比上限：30 %
计算容积率：1.1
起始楼面价：1636 (元/㎡)
竞得者：成都嘉耘房地产开发有限公司
成交楼面价：1636 (元/㎡)
溢价率：底价
2021常州上半年7宗宅地成交总额64.84亿元，新增4宗万元地
2021年以来，常州市区土地供应较为缓慢，1-6月主城区（不含金坛、溧阳）共成交16宗经营性建设用地（含回购地块，不含融资地块），占地面积56.05万㎡，成交总金额73.98亿元。
其中，涉宅用地（不含回购地块、不含融资地块）共成交7宗，包括中心区3宗、武进区3宗、经开区1宗，总占地面积29.8万㎡，总建筑面积53.38万㎡，成交总金额64.84亿元，平均楼面价12023元/㎡，平均地价1450.63万元/亩，平均溢价率59.44%。
土地出让总金额73.98亿元，同比下降73.3%
纵观近5年1-6月常州市区经营性建设用地成交数据，2019年的成交金额和面积均为最高水平；2020年受新冠疫情影响，上半年供地节奏处于相对控制状态；2021年为近5年土地供应的低谷，主要是由于“双限”政策的酝酿，6月才开始第一波相对集中的土地挂牌。
商住用地成交金额占比达75%
从2021年上半年常州市区成交地块的用地性质来看，商住用地的占比略有下降，总成交面积30.13万㎡，占比为54%，成交金额51.68亿元，占比为70%；商服用地和住宅用地的毕卖猜占比均有一定程度的提升，商服用地成交面积占比22%，成交金额占比8%；住宅用地成交面积13.63万㎡，占比24%，成交金额16.71亿元，占比23%。不过，综合以上数据依然可以看出，商住用地为当前成交主力，成交面积和金额都占据了绝对的优势。
6月“开仓”，下半年或迎供应高潮
从2021年上半年涉宅用地的挂牌和成交月度走势来看，土地出让“流量”主要集中在2月、3月和6月；成交则主要集中在4月，该月成交面积20.43万㎡，成交金额52.95亿元，均为上半年之最。6月挂牌面积44.02万㎡，将于7月集中成交，届时将迎来新一波成交小高潮。值得关注的是，1-6月常州市区土地供应整体处于控制状态，下半年或将迎来连续的、大体量的“开仓放粮”。
新北尚未出地，天宁地价最高
从区域来看，2021年上半年新北区尚未有宅地出让。其他4区对比来看，成交面积方面，武进区以13.63万㎡为市区最高水平；成交金额方面，钟楼区以28.02亿元独占鳌头；成交单价方面，天宁区成交地块平均楼面单价20348元/㎡、平均地价2713万元/亩均为四区之最。值得一提的是，武进区上半年成交地块多为乡镇地块，一定程度上拉低了区域楼面价和平均地价水平。
新增4宗万元地，最高楼面价超2万
截至2020年底，常州共手型诞生了32宗万元地。今年成交的7宗宅配码地中，有4宗成交楼面价破万，至此，常州市区“万元地”阵容扩至36宗。
值得关注的是，在今年常州市区成交的7宗宅地中，嘉宏竞得的夏雷路南侧、采菱港西侧地块，楼面单价20348.36元/㎡，突破了常州楼面单价最高纪录，成为常州第一宗单价2万 的地块。此外，钟楼区的邹区镇、西林公园板块，经开区横林镇楼面单价也都被再次刷新。
7家房企拿地，儒辰首进主城区
据统计，2021年上半年共有融创、儒辰、嘉宏、滨湖建设、金科、新城、东方新城等7家房企拿地。其中，嘉宏以16.33亿元位列拿地金额冠军、儒辰以5.87万㎡为拿地面积冠军。从拿地房企来看，融创为时隔多年后再度回归，儒辰为首进主城区，今年3月曾于金坛区率先落子，竞得钱资湖大道南侧地块。
土拍研究院观察
供应节奏较慢，完成全年供应26.85%
2021年以来，常州市区土地供应节奏相对较慢，商品住宅用地截止目前供应完成了966.73亩，同比下降55.44%。根据今年4月常州市自然资源和规划局发布的《常州市区2021年度住宅用地供应计划》，常州市区（不含金坛区）2021年度普通商品住房用地计划供应总量为3600亩，目前完成进度仅为26.85%。
6月30日，新北区召开了土地价值品鉴会，公开亮相了16宗今年待出让的地块，部分地块拟于7-9月入市；此外，根据去年911房地产市场新政，常州今年将加大土地供应，武进区、经开区、天宁区等区域也都有今年待推地块曝光。可以看出，虽然今年土地供应节奏较为缓慢，但是随着“双限”政策的正式出台，常州市区土地出让工作也将迈入正轨，接下来的半年将会有连续的供地热潮，看点十足。
土拍热度较高，最高溢价率76.88%
从今年上半年已经出让的7宗地块的竞拍情况来看，优质地块对房企的“杀伤力”依然不容小觑。
4月19日，钟楼区邹区镇常金路北侧、东方大道东侧地块共吸引了嘉宏、弘阳、中梁、华宇、卓越菩悦、美的、万科、融创、新城、大唐、港龙、中南置地、上坤、金茂、招商、黑牡丹、华晟、正荣、晋陵、雅居乐、德信、山东万城、杭州西房、华盛、大发等25家房企参拍，最终融创竞得该地块，溢价率76.88%；同一天，钟楼区梅庄路南侧、玫瑰路东侧地块也有嘉宏、弘阳、碧桂园、路劲、中梁、华宇、新城、美的、万科、大唐、保利、港龙、金茂、招商、德商、中锐、黑牡丹、儒辰、龙控、雅居乐、华盛等21家房企报名，最终儒辰拿地，首进主城区。
4月29日，天宁区采菱港地块吸引了中海、保利、万科、新城、华润、招商、美的、龙湖、路劲、大发、嘉宏、龙控、晋陵、首开、中梁、华盛等16家房企报名，最终嘉宏竞得该地块，溢价率69.56%，楼面单价20348元/㎡，刷新了常州最高楼面单价纪录。不难看出，紧俏的供应并未降低土拍热度，优质地块的爆发力在房地产市场上行的上半年更加显著。可以乐观地预测，随着下半年供地“窗口期”的开启、以及摇号机制的出台，常州土地市场将吸引更多房企的参与，值得期待。
“双限”政策出台，助力房地产市场平稳发展
2021年上半年， 常州房地产 市场还有一个重要的关键词便是“双限”。何为“双限”？在6月11日常州密集出让的3宗公告中，7宗涉宅用地均采取限地价 摇号的形式竞拍，同时限制了可售住宅最高备案指导均价（毛坯），并公示了地块的安置中小学。
限地价：挂牌的7宗地块在公告中均明确了地块的最高竞拍限价总价、可售住宅起始楼面价格以及可售住宅最高楼面价格。当地块网上竞价达到最高限价时，系统停止网上竞价，改为现场摇号确定竞得人。从7宗地块的最高限价来看，溢价率范围均在10%-28%之间。设置地块最高限价 触顶摇号的机制将极大程度上控制常州土地市场的溢价率，进而从供给侧稳定商品 房价 格。
限房价：公告中每宗地块均设置了可售住宅最高备案指导均价（毛坯），分批推盘的，年度分批次备案均价差异不高于5%。同时，出让公告中也明确了每宗地块的中小学安置去向，避免 新房 入市后纠纷等问题。实际上，在去年的911楼市新政中也提到加强商品住房价格管理，严厉打击炒作教育置业概念、哄抬二手住房价格的行为。
“双限”政策的出台是常州土地市场的一大变革，是对去年911新政的一大补充和落地，也是常州在“房住不炒、因城施策”方针下的重大尝试，对“稳地价、稳房价、稳预期”具有重要指导作用。我们相信，在“双限”政策的指引下，常州房地产市场定将愈加稳健、明朗，一套有常州特色的房地产长效机制将逐渐形成。
