和朋友聊今年福州楼市走势的时候，提到了五四北板块的一个楼盘，融信澜湾。

这个楼盘备案均价是27000元/㎡，开盘实际售价相当于备案价上打了7折，在19000元/㎡左右。开盘当天去化了58套。

这是一个高安商房配比的楼盘，9栋小高层，600户，其中商品房只有128户。

高配比安商房不是我想说的重点，有意思的点在于，这块地在2021年5月12日土拍之前，就已经规定安商房销售均价为15650元/㎡。

商品房均价和安商房均价在3350元左右的价差，配上主打刚需户型，光从价格上来看，这个似乎是福州楼市里同一楼盘，纯商品房和安商房价差较小的楼盘。

它的意义在于，从2018年以后的这四年里，或许很难找到在有安商房配置的楼盘里，再有价差如此之小的楼盘了。

当然，对比周边二手房挂牌均价在18000-19500之间。这些社区多数是2008年左右的房子，品质自然不如新房。不能生搬硬套的对比分析。

很多福州购房者在买房子的时候，都挺在意有安商房配比的小区。

究其原因，一是因为担心后期物业服务问题，二是担心同样的地段，安商房由政府低价回购，会拉低商品房以后在市场上的价格。

为了让大家心里有个数，今天，我们挑选一些高配比安商房的楼盘，看下商品房和安商房的价差，从这个对比角度，考虑一下谁更值得拥有。

复盘2022年年初福州楼市的促销举动，五四北这个“大粮仓”是最先搞动作的。

打折促销，除了融信澜湾，还有新城卓越·榕域风华。

这是新城和卓越进驻福州主城区的首个作品。

新城控股集团1993年创立于江苏常州，现总部设于上海。是跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团。

2021年，实现销售金额约2337.75亿元，销售面积约2354.73万平方米。

与多数外地来福州的房企一样，新城此前在福州周边的平潭等地有项目。

卓越集团1996年成立于深圳。业务已布局全国、业务领域涉及地产开发、城市更新、资产运营、金融投资等。

2021年5月12日，合肥新城鸿佳房地产开发有限公司通过摇号方式，在五四北拿了49亩地，规划8栋19-24F高层，也就是新城卓越·榕域风华。

新城卓越·榕域风华可售商品住宅仅81套。折后均价约23500元/㎡毛坯送车位。而它的安商房销售均价为15948元/平方米。

商品房和安商房销售均价价差为7552元/㎡。

哪怕考虑到送车位的因素，这个价格还是略高于市场价格。好在就81套房子。可售商品房不多。

以附近的二手房社区北尚为对比，A、B、C三个区，均价在20000-23500元/㎡之间。

只能说作为首个在福州主城区的项目，85折卖房送车位的举动，新城和卓越两家都把榕域风华当做是试水项目而已。

分析福州楼市的时候，自然不能离开南二环。

根据乐居房产实地踩盘分享的数据显示：南二环板块内共有11个楼盘在售中，主要以三至四房户型为主，均价在2.1-3.4万，首付约在70-119万，相较于前两年有明显提升。

年前有朋友咨询滨海首府这个楼盘的商品房性价比如何，在这些盘里，咱们重点说一下滨海首府。

滨海首府是个大盘，规划了几个地块。地块一：商品房488套，安置型商品房570套；地块二：安置房588套；地块三：安置房1912套。

只有地块一有商品房，但这里依然有半数以上的安置房。

2019年2月15日，滨海地产以29.15亿元底价，平均楼面地价9344元/㎡。竞得三叉街旧改项目地块一，须建设可建住宅建筑总面积80%的安置型商品住房，按照16000元/㎡均价销售。

从乐居房产提供的这张表格上来看，目前在售的商品房均价达到了34000元/㎡。

八成以上的安商房，均价是16000元/㎡，商品房要34000元/㎡，价差18000元/㎡！

这个巨大的价差，带来两个问题：一是18000元/平方米意味着你可以在五四北“捡漏”都够用了。二是可以想象未来安商房上市的时候，对商品房价格的冲击有多大！

根据福州市不动产登记和交易中心数据显示，目前滨海首府地块一，还有200多套房子没有网签。后期去化面临巨大压力。

这个楼盘能卖这个高的价格，一是得益于三叉街片区周边的市场价格目前还比较坚挺，二是这一带有大量的购房者有改善需求。

问题是，有多少人心里能承受18000元/㎡的价差？至于南二环其他有安商房配比的楼盘，商品房和安商房价差有多大，大家可以拿出小本本，到网上查查。

让我们再把视线移到东二环，看看这里配比安商房的新楼盘价差有多大。

二环内，看一个项目：蓝光玖榕台。

这个楼盘占地面积95.49亩，可谓“百亩大盘”。需要配建80%的安商房，按照18430元/平方米均价回购。

玖榕台靠近金鸡山公园和东二环泰禾广场，商业配套非常不错。这个片区域属于市中心板块，未来该盘将距地铁4号线岳峰站500米左右，距离背后的金鸡山公园200米。

凭借这个不错的位置，安居客数据显示，玖榕台商品房的均价在31500元/㎡。

商品房PK安商房价差也达到了13070元/㎡。这大概是东二环和东区福州配建安商房的楼盘，商品房和安商房价差的平均数。

位于东二环的保利和光尘樾，占地面积83.98亩，总户数共计1527户。其中60%为安置型商品住房，毛胚交房。

安商房部分按照17702元/㎡回购。数据显示商品房均价31500元/㎡。价差达到了13798元/㎡。

东区的龙湖天璞，25%安商房配比，安商房回购价17825元/㎡，当初商品房均价32000元/㎡。价差达14175元/㎡。

大东海晋棠府，占地约97亩，分为三个地块开发。须建设70%安置型商品住房，按照17800元/平方米均价销售。当初的备案均价达到30000-32000元。。去年12月底，推出了一部分单价26000元/㎡起的房源，折扣力度较大。

如果按照二期的备案价卖，商品房和安商房价差也达到了14200元/㎡。

可见，在福州的东二环和东区楼市里，配建安商房的楼盘，商品房和安商房价差在13000-14000元/㎡之间，已经成为常态。

东二环和东区，纯商品房价格高企，安商房配比较高的楼盘，价差不小，考虑到保值问题，对此最难以选择的恐怕是首改人群。

1. 如果你不介意配建安商房的地块，那么尽量选择价差比较低的商品房入手。

但是价差比较小的楼盘，一般都处于福州楼市版图库存较高，发展后劲不足地段。需要进行慎重的取舍。

2. 在福州楼市安商房大量存才的当下和以后相当长时间，结合全国楼市下行期并没有结束。福州或许是全国贯彻“房住不炒”精神的最好的城市之一。

无论是福州本地人还是外地想来福州投资的，买套房子能做到保值就已经很不错了。所以不要再到处问买哪里能升值的问题。

3. 如果你介意安商房配比较高的楼盘，哪怕是想买纯商品房社区，也不是非常保险的选择。

购买纯商品房社区，要看地段加产品力，产品力包括房子盖得怎么样？物业服务怎么样等等细节问题。选购纯商品房，也是多重因素叠加后的考虑。

4. 在全国二手房行情普遍下行，2022年1月福州五区新房、二手房市场成交量环比同步下滑。此时，如果你想买二手房，一定要买有核心竞争力的二手房，比如说好的学区房、江景房、城心大平层，地铁口次新房等。

安商房是什么意思？购买房改房可以过户吗？

安商房全名安装型商品房，是福州市全面实施货币化安置连接的安装玩法,依照商品房运营模式机构投资建设面对被征收人定项售卖的指导价商品房。特性处于拆迁安置房和商品房中间，价格也是处于二者之间。尽管福州安商房数量许多，可是大家通常更喜欢挑选商品房，就算商品房价钱贵很多。

1、价格低。安商房的价钱相比一般的商品房更便宜许多，可是地区比较禅埋好的安商房价钱还是能够紧跟一般商品房的，安商房的数量许多能够好好看看，挑选性价比超高的一个项目。

2、合适刚性需求。安商房的重要以45㎡、60㎡、75㎡、90㎡为主导，刚需家庭的可选择室内空间较为足，低总面积再加上较低价格让安商房对刚需家庭较为友善。

3、比得上商品房。戚脊有些安商房和商品房是同一个新项目，质量与配套设施大多都一样。以安商房的价钱购买到商品房的品质或是比较合适的。可是这样的项目很少。

1、品质不确定性。安商房开发商赢利是极低的，在这个基础上有些房地产商可能选择牺牲一定的品质来提升收入。尽管非是全部房地产商都是这样，可是安商房品质的名声一直不好。

2、社区人员杂。安商房的安是指安装，有许多安商房的居民是被拆迁人，有一些拆迁户的房子较多，多出的安商房都被用于租赁了。假如全部住宅小区都是在租赁得话，工作人员是最凌乱的，定居感受会受影响。

3、房屋转让难。在安商房占绝大多数的情形下，二手安商房可能很难转让，何况也有二手商品房的出现。假如安商房不是太出色得话，想要再转让是比较困难的。

4、价钱难确保。安商房拥有量多，可是市场表现却一般般，有些安商房新项目卖不出去也会选择减价。

1、签署买卖协议。假如卖方房子有合理合法有效证件，可发售交易，然后交易双方签署售房合同。

2、明确提出产权过户申请办理。交易双方向房产管理单位明确提出产权过户申请办理，主管部门检查相关证书，核查产权年限，凡符合主板上市条件的房子准许办理过户手续。

3、立契。房地产业交易主管部门逐步申请审核贺仔蚂批准后，交易彼此申请办理立契办理手续。

4、缴税。税金的组成较为复杂，应该根据交易房子的特性来定。房改售房、危房改造拆迁房、经济实用房与其他商品房的税金组成不一样。

5、过户。交易在双方房地产业交易主管部门办理完产权变更登记后，交易原材料移交到颁证单位，买家凭领到房屋产权证通知书到颁证单位领取一个新的房产证。

房改售房依照成本价选购的，房屋产权归员工个人所有，依照标准价选购的，员工有着一部分房屋产权，一般在5年之后归员工个人所有。按照规定缴纳国有土地使用权土地出让金1%。

标准价：一般在1995年之前房改办的，大部分要用标准价选购的，增值率的80%归个人所有，其他20%交还原产权单位。

成本价：一般在1995年之后房改办的，基本上就是以成本价选购的，其升值一部分所有归个人所有。

补成本价：在1995年之前早已按标准价房改办的，在1995年之后，办了补成本价的办理手续，视作以成本价选购。升值一部分所有归个人所有。

请问安置房能买吗？安置房和商品房有什么区别？

回迁安置房可以买但是要注意几点。

1，先确定产权，是大产还是小产（小产权不值钱，也没有市场）

2，得找个这个行业里靠谱的中介搭逗芹公司，别找个小中介打一枪换一地那种的（链家，我爱我家是做不了的，你找他们最后也是他们把你甩给回迁房中介公司，然后房款总价加上他们的返费）

3，对要买的小区做做功课，房子具体是权利性质（一类经适房，二类经适房，三定三限三结合，两限房）因为性质不一样，将来过户的税费不一样。知毕

4，了解业主家庭情况，卖房子理由，家庭结构，签合同的时候能不能都出面签字。

5，让中介讲解一下他们的所有合同，流程，确定能保障买方安全。

6，房源没有问题，业主家庭没有问题，中介也靠谱的话，指启就能买了。

商品房可以正常过户，过户后交个税费，完事。

安置房，周期长，价格低，过户后权利性质也就变成了商品房。

周边配套的话，前期安置房没有商品房齐全（后期都会建设起来的）。

所以总结一下，安置房能买，两者相比较安置房性价比最高（不管是投资角度还是自住角度）。两者区别基本上没有。

商品房=安逸      安置房=有冒险精神的人