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01 新房、二手房成交数据

2023年4月1日-4月25日，深圳市新房住宅共成交2738套，二手房住宅共成交2916套，日成交量见图示。

02 一线市场分析

随着二手房参考价和贷款脱钩，在市场刚需积压已久的基础上，深圳楼市活力再次被调动了起来，二手房成交量出现了较为明显的增加，笋盘成交周期实现了提速。但与此同时，通过成交数据我们可以发现，最新的成交价格仍然低于去年8月份，且与近期成交价相差不大，甚至有的小区户型出现了不涨反降的局面。

——熙龙湾二期，128平4房，南北通透中高楼层，4月21日以1958万价格成交。成交单价为147710元/平，可以说是2020年以来的成交单价最低价，而这套房也是三年来成交单价最低的一套。

以上截图来源：小鹿选房 APP，更多真实成交可上小鹿选房APP查看

——观海台，一套82平两房，中间楼层西北向，4月22日以1160万成交，相比去年年底最低成交价，基本没涨。2022年8月份，观海台同一楼栋、楼下的同户型成交价为1150万。

以上截图来源：小鹿选房 APP，更多真实成交可上小鹿选房APP查看

——中粮天悦壹号，88平3房，中高楼层西北向，4月24日以1040万成交，相较于一个月前楼层更低的同户型成交价1050万，还要再少10万。

以上截图来源：小鹿选房 APP，更多真实成交可上小鹿选房APP查看

卖家方面，经历了较长时间的阴霾后，新环境下的业主们需要对市场进行重新评估，普遍表现出较为平稳的心态。

鸿威海怡湾一套88平3房业主表示，自己不会随意调整价格，反而希望趁此机会尽快出售。

当然，部分不着急卖的业主则开始返价，甚至选择持续涨价。

——第五大道一期104平3房在指导价与贷款脱钩两天后返价48万，从1150万元涨至1198万元；

——富通城一期70平2房，价格同样从540万返价至550万。

除此之外，在楼市和政策仍如笼罩在迷雾中的当下，还有部分业主选择了撤盘观望价格，等待市场更加明确的信号。

03 取消指导价贷款后，买家：我还是不敢买房！

在过去两年中，指导价一直是限制深圳楼市成交的主要因素之一，买方不敢轻易购入，置换客也面临换不起房子的困局，从而导致深圳二手房住宅成交量极度低迷。此外，市场上不断涌现的谣言和多次落空的利好消息，也令买方的预期持续降低。

4月20日，银行传出了“二手房成交贷款可按照评估价贷款”的消息，这在一定程度上被视作推动深圳楼市走出低谷的利好消息。然而，由于没有得到正式的官方公示，很多买方对此仍然持有怀疑态度。另外，一部分买方即便有足够的购房资金，面对不确定的经济大环境，他们也选择谨慎对待，对购房决策持保守态度。

“我们已经与多家银行确认过，深圳可以按照评估价贷款。”4月20日下午，深圳取消指导价贷款消息一出，我们客户经理第一时间告知客户董先生，“您之前看中的那套领航城85平3房，目前还在考虑吗？”

董先生是互联网大厂员工，来深圳差不多4年左右，通过自己的努力积累一些存款，打算在置办一套房产作为自己未来的婚房。去年4月份左右，董先生购房名额刚放出，就找到我们开始看房。

董先生是深圳首套、三成首付，首付加上税费等成本，最多可以给出220万左右，同时董先生当时很明确的告诉我们，“第一次买房想一次性到位，不考虑小2房，只想要3房或者2 1房，楼龄尽量新一点，优先考虑宝安片区。”

不过，满足董先生需求的房子不多，虽然当时二手房房价跌了不少，但距离指导价差距依旧很大，楼龄新一些的小区3房至少得250万起。

到了去年12月左右，宝安大部分小区成交价大幅度下滑，很多核心小区热门户型也已接近指导价成交，甚至有的还低于指导价，当时，董先生看中的领航城85平3房，与指导价相差不到2%，首付也完全可以买到，我们在给他推荐时，虽然需求和预算都能满足，但他更担心高位接盘，“公司一年都在裁员，而且楼市实在太差，想再等等看。”

今年4月，银行给出了明确回复，可以按照评估价贷款时，我们在第一时间同步给董先生，若是按照评估价贷款，基本没有太大压力，与此同时，董先生自己也与银行朋友确认了消息属实。

不过，他还是犹豫了，“现在公司裁员还在持续，工作还不能完全稳定，还想再等等看。”

深圳取消指导价贷款政策，尽管让买家眼前一亮，但他们最终还是选择理性对待。近三年的疫情调控加上两年的指导价政策施压以及不断出现的大厂裁员，导致很多买家变得非常谨慎和理性，即便现在有能力增加贷款额度，他们也不敢轻易购房。

另外，还有一些客户，他们的预期很低，仍然将去年底的成交价和指导价作为参考，即便按评估价贷款方式、有机会购买到合适的房源，他们也不会放松自己买房的底线。

“指导价贷款取消了，目前按照评估价贷款，诺德假日花园66平2房有机会拿下，现在真的不考虑入手吗？”

指导价和贷款脱钩的消息一经确定，我们的客户经理立即联系了想要买房但一直在犹豫的李女士，“贷款出现这种变化，近5年内房价再降的可能性很小了，现在不买就真的可能会错过了。”

来深圳四年，在互联网公司上班的李女士早已拿到购房名额，且持续关注深圳楼市快两年了。当问到为什么想要买房时，她告诉我们：“一方面是可以自己住，想要拥有一间自己的小房子，另一方面买房也是一种投资，总不会错的。”

去年三月份，李女士通过朋友推荐了解到我们，并开始跟着我们的客户经理看房。经了解，李女士的购房首付预算为350万，因为其在外地有过贷款记录，她购房的首付比例需占到五成。

去年年底，李女士看中了诺德66平2房，其市场价格一度逼至指导价704万，就价格而言性价比相当高，首付加上税费成本只要380万左右就可以拿下，但是困于去年年底房价一降再降的市场环境，李女最终没有买，她告诉我们，“350万是底线，我也不想再加杠杆，况且市场这么差，说不定还会再跌。”

到了今年二月份，深圳楼市触底反弹，开始出现了小幅度回暖，南山宝安核心小区的成交价纷纷出现小幅上涨，涨幅为10-15%。

李小姐看中的诺德国际66平两房，成交涨幅约8%左右（详情可见文章“涨幅超10%！南山宝安热门刚需起底反弹”）。最近她关注那套高楼层挂盘价为770万，若按照指导价贷款，李小姐显然很吃力。

不过，从4月20日开始，深圳二手房的指导价和购房贷款脱钩，李女士可以直接按市场成交价进行贷款，再加上从去年到今年存款的持续积累，她如果想要抓住这个窗口期购进还是有可能实现的。

但李女士告诉我们，除非价格能降到去年年底的成交价，否则她只考虑打新了。

相比之前深圳楼市出台的一些刺激性利好政策，比如2019年年底的双十一政策，此次深圳楼市整体表现得更加成熟稳重。

指导价政策出台了两年，深圳楼市也整整持续低迷了两年。在这两年里关于政策转向的各种猜想频频出现，“狼”来了很多次，大家也被“骗”了很多次。这次狼真的来了，大家反而免疫了。去年压的过低的成交价，也让买家更愿意仍然以指导价作为参考，而不希望为看涨的挂牌价买单。

与此同时，取消指导价贷款的消息仍存在一定的不确定性。没有正式的公文，甚至没有公开的通告，大家一方面对于其真实性和实际可行性存疑，另一方面担心随时可能出现的新的变化，不敢马上做出举动。

最后，在经济大环境很差的情况下，是否愿意继续加杠杠、承担更多的贷款同样是一个重要的考量。去年仅仅是大厂便经历了一轮又一轮的裁员风波，大家普遍面临着时代重压下较大的经济压力。时代发展的不确定，经济发展的不确定，以及个人发展的不确定都在影响着每一个买家的决定。

昨天，相关部门同样发出了重大新动态——国家自然资源部部长王广华宣布，我国全面实现不动产统一登记。很多人看到新闻的第一直觉必然联想到了房地产税，我们认为此番决策不能说与房地产税毫无关系，但也没有必然联系。

从国家层面来看，将所有国土空间进行梳理、纳入一盘棋考虑是很必要的。而从房地产的角度来看，将商品房、老旧公房、集体建设用地上的“小产权”等纳入统一登记体系，对于房屋财产的确权、使用和流通有了促进和保障；同时这也意味着城市化从“大拆大建”的增量扩张模式，逐步进入存量更新、存量盘活的新阶段，对于老旧小区的改造、闲置用地的再利用以及农村集体住房用于租赁市场，都有一定帮助。

总的来说，当前市场虽然值得期待，但仍然需要更多的时间和更加明确的信号。

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西安二手房指导价官宣取消，对购房者的影响有哪些？

这样做可以鼓励购房者主动买房，同时也可以适当提高当地的房价。

你可以尝试这样理解：当一个城市出台二手房指导价的时候，这基本上意味着相关城市再通过这种方式来打击炒房行为镇盯。如果一个城市放开了二手房指导下的措施，这也意味着相关城市的房地产行情相对比较差，所以我们需要通过这样的行为来鼓励大家买房。

西安已经取消了二手房指导价。

在西安地区的二手房指导价出台一年之计，西安地区已经全面取消了二手房指导价。在此之后，当居民进行购房行为的时候，业主完全有权利提出相应的要求，买房和卖房行为需要充分尊重业主的意愿。因为西安地区的房地产行情并不好，所以这个措施可以起到提振和理想行情的作用。

这样做可以影响到购房者的买房情绪。

之所以这样说，主要是因为这个措施可以有效鼓励大家积极买房。特别是在全面放开了二手房的指导价的限制之后，愿意进行房地产交易的人的数量会越来越多，当地的房价也会有所上涨。如果购房者想购买一手房的话，一手房的行情也会变得越来越好。

这样做也可以提高当地的房价。

虽然取消二手房扰兆指导价的目的并不是为了炒作当地的房地产行情，但也正是因为当地的房价相对比较萎靡，很多开发商的日子也不好过，所以西安地区才会全面取消二手房指导价。在大家普遍不愿意买房的时候，很多御李和城市已经全面取消了限购和限贷的措施，同时也在推出各种鼓励买房的措施。正是因为很多地方的房地产行情并不好，只要能够提升到你的房地产行情，并且遏制房地产泡沫硬着陆，各种鼓励买房的措施也会相继推进。

二手房指导价是什么？多地取消二手房指导价是何信号？

二手房指导价的意思是二手房参考价，这意味着相关市场会通过二手房指导价的方式来控制房价的涨跌。

从某种程度上来说，几乎没有哪个城市人愿意出台二手房指导价了。与此同时，对那些已经出台过二手房指导价的城市来说，很多城市也相继取消了二手房指导价。即慧虚握便二手房指导价的出台时间也只不过只有两年而已，但因为很多地方的房前庆地产行情急转直下，如果想要保证房地产行业正常发展的话，这些城市就不得不取消二手房指导价，并且推出更多有利于房地产行情的措施。

二手房指导价的意思是参考价。

这个道理其实非常好理解，如果一个人想要出手自己的二手房的话，这个人不仅需要根据自己的方式的价值来定价，同时也需要参考当地的市场价格。特别是对于一线城市和二线城市来说，因为部分楼盘存在价格虚高的情况，所以二手房指导价的存在可以杜绝房地产的炒作行为。

很多地方会通过取消二手房指导誉悉交流方式来稳定房地产行情。

对于那些已经取消二手房指导下的城市来说，因为这些城市需要清镇当地的房地产行情，所以当地会推出各种有利于房地产行业的措施。除了取消二手房指导价之外，当地也会进一步降低普通购房者的购房门槛，甚至有些城市会通过各种方式来提供购房补贴。在这种情况之下，愿意买房的人才会因此而变得越来越多。

总的来说，二手房指导价只不过是一个阶段性的产物，很多城市似乎根本就没有意识到房地产行业发展的周期规律。在二手房指导价出台的时间如此之短的情况下，二手房子造价基本上已经被全国各个城市逐渐废除。