安宁、晋宁、嵩明是昆明最重要的三个远郊楼市，其中距离主城最近的太平新城、古滇片区和嵩明职教园区，由于地缘关系，成为承接主城外溢购房需求的主力，在楼市火热的前些年，吸引了多家房企纷纷拿地落子，以低于主城区的房价吸引购房者。
2022年昆明楼市降至冰点，远郊楼市的日子更不好过。据克而瑞数据，去年昆明全市商品房成交量价同比分别下滑25.18%及11.18%，其中郊县市场的量价降幅都高于全市平均水平，供应量大幅缩减76%，成交下降26%，成交均价则跌至五年来的最低点，同比下滑16.1%。
去年昆明远郊楼市低迷程度更甚于主城，从三个主要的远郊区域项目销售情况就可见一斑，先看克而瑞的2022郊县楼盘销售榜。
2022年嵩明楼盘销售TOP5
嵩明片区销售金额TOP5项目中，前两名的恒大文化旅游城和恒大阳光半岛去年几乎都是封盘状态，延迟备案产生的销售数据可抛开不论。碧桂园天樾和嵩明嘉园住宅小区则是位于嵩明县城的楼盘。
因此，在曾经热门的主城外溢片区——嵩明职教园区的上榜项目仅中骏云谷小镇一个，年销2.37亿元。
前些年随着恒大、中骏等房企的大盘项目进驻，职教园区很是风光过一段时间，还产生过昆明销售面积销冠的楼盘，对外宣传也多半是以空港片区的名义，不少人并不了解其实这里属于嵩明辖区。
据了解，片区在售项目去年普遍价格下降，特价房最低到3字头并不少见，甚至有楼盘带地暖精装房给出了单价4500元的低价。
2022年晋宁楼盘销售TOP5
晋宁的榜单是七彩云南古滇名城一枝独秀，以13.49亿元的销售额位居各远郊楼盘之首，也是昆明去年13个销售过10亿楼盘中唯一的远郊项目。
古滇片区除了古滇名城外，还有保利和光屿湖上榜。招商的依湾郡和依山郡都是晋宁昆阳片区的楼盘，海伦堡晋云府则是晋城片区项目，年度销售额都远低于古滇名城，上榜门槛仅为1.16亿。
2022年安宁楼盘销售TOP5
安宁TOP5楼盘的3.47亿元上榜门槛要高过嵩明和晋宁，前五名汇总的销售金额远高于其他两个郊县。
上榜的五个项目中有3个位于太平新城，2个位于安宁主城区，销售额都不低，反映出安宁市场相对较强的势头。
三个远郊市场的TOP5销售数据只是管中窥豹，但从这些占据最大市场份额的项目也可以大致看出，三个难兄难弟的TOP5项目销售金额，安宁最高，晋宁其次，而嵩明是最弱的那个。
2022昆明郊县商品房量价分布（源自克而瑞2022年报）
从克而瑞最新公布的年报数据也可以看到，三个主力远郊区域中，晋宁成交均价7462元，太平成交均价6155元，安宁成交均价5990元，嵩明的最低5606元。
克而瑞对昆明各郊县市场的研判结论是：前期除安宁市场相对稳定，其余均表现为动能不足，晋宁、嵩明市场规模逐步萎缩，有一定下行风险。
而晋宁由于有古滇名城的支撑，日子相对嵩明还是要稍好过一点。
昆明三个主力远郊区域是各有各的难处，但是综合看下来最难的还是嵩明，这与片区因大盘而兴、也因大盘而衰的特点有关。
自从恒大暴雷后，恒大在嵩明的恒大文旅城、恒大阳光半岛、恒大滇池国际健康城三个项目销售推广基本停滞，主力项目风光不再，不管是文旅项目的外销还是承接主城刚需外溢都受到极大影响，加上本地消化能力有限，嵩明在昆明三个主要远郊市场中垫底也不意外。
“老干妈”长子折戟昆明楼市，投资几亿元的房地产项目何以“烂尾”？
我看了相关新闻报道说是老干妈创始人陶华碧的长子李贵山因为和合伙人内讧，意见不统一导致资金链断裂。所以投资几亿元的房地产项目才会烂尾。
房地产项目烂尾的现象
其实房地产项目烂尾是很正常的事情，哪个城市没有几个烂尾楼项目，只能侍知说明投资商不负责。监管力度太小。而且像房地产项目的投资额都是很大的，动辄几亿几十亿。一个运作不好就会资金链断裂，无法开工，不开工就没办法销售。开发商没办法就只能跑路最重苦的是消费者。
合伙人内讧
老干妈长子李贵山是第一次投资房地产，这是一次不成熟的投资。因为看到房地产利润高，收益大。就匆匆进场的资本是很多的，大部分都灰头土脸的回来了。
能在房地产业挣到钱的都是大资本，有魄力的人。而李贵山不是自己单独进行投资的，而是和云南商人黄伟培合伙成立了昆明贵山天阳房地产开发有限公司进行开发房地产。
像这种合伙开企业最怕的就是理念不一样。而李贵山和黄伟培在公司初创时期都把亲戚塞入了公司，都在高位，双方的经营理念和想法完全不同。而且李贵山经常不在昆明，所以分歧越来越大，最后只能一拍两散。
资金链断裂
因为李贵山是只投资不涉及具体的经营业务的，所以当与合伙人理念不同，发生争执之后。李贵山不再往合伙公司昆明贵山天阳公司注资。导致另一个合伙人云南商人黄伟培只能独自出资。
黄伟培在出资之后，因为相关政策原因导致无法拿到相关的预售许可证，资金无法回笼进行继续开发。而李贵山不进行注资而黄伟培已经没有后续资金支持开发了昌轿。最后只能停工放弃开发，导致该项目烂尾。
像这种合伙进行大规模投资的工程，如果没有志同道合的合伙人，到最后只能是打得一地鸡毛。而李贵山就是这样的资本，只有资金，而没有具体房地产开发经验，所以只能找个相关的合伙人。但和这个合伙人的经营理念不同，自己却掌握着公司的命脉，一气之下撤资。
当资金没了工程只能烂尾耐谈肆。全国大部分房地产烂尾项目最主要的原因就是资金链断裂，无法预售不能回笼资金。没有后续资金进场导致开发商无法进行下一步开发，房子建不成就只能烂尾了。
2021年首个“楼市坏消息”传来，新规下，2类房子迎贬值潮
这些年，我们见证了房价的一路上涨，很少有听说买房亏损的。
不过，到了近两年，国家对扮姿楼市的调控始终保持着高压状态，一方面控制房价过快上涨带来的购房压力，更为重要的是，如果任由楼市泡沫聚集，势必会影响到发展全局。
打一个比方，当地震发生以后，就容易产生堰塞湖，如果一直让其一直发展到自然崩塌，最终必然会造成更为严重的损失，后果不可想象。楼市也是如此，在产生泡沫的过程中不断地挤出泡沫，乃是一个明智之举，这些经验也是建立在 历史 上重大楼市泡沫破裂教训上的。
进入2020年以后，国家对楼市的调控并没有因为“疫情”的影响而放松。据中原地产研究中心的数据显示，在2020年全年房地产的调控频次近500次。在连续的调控下，事实上，从南北楼市的差异来看，楼市已进入分化期。
当然， 有些人可能不以为然，认为这几年的楼市调控频次都挺多，习惯了。如果这样想，那可能就大错特错了。
到2020年8月，央行和住建部联合召集了部分龙头房企“谈心”，同时发布了史无前例的“三根红线”禁令，开始在参会房企中试行。根据媒体报道情况下，这并非临时举措，而是酝酿已久。从内容看，主要目标就是“降房企负债”。相关机构统计显示，有超80%以上的房企都“超标”，从这个角度而言，降负债具有普遍性。
国家降房企负债的决心有多大？ 在财联社2021年1月5日的报道中提到，近日住建部和央行又召集重点房企开会，其中增加了部分“新面孔”房企。援引知情人士的话说，“融资“三条红线”试点有望扩围”没念。老实讲，在这么短时间内再扩大“禁令”试点，工作力度不言而喻。
实际上，这条“禁令”新规没发出去多久，有龙头房企就开启了全国数百上千个楼盘的促销动作，最低至7折。从这里我们也可以看到，国家降房企负债是动真格，而且与常规楼市调控融为一体。万科郁亮对此表示，“房地产终于回归成一个普通行业”，由此也可以看到，对房企的触动不可谓不大。
正当很多人认为2020年就这样过去的时候，在2020年的最后一天，央行、银保监联合发布了一条被业内称为“房贷5档红线”的新禁令，规定了各银行的房地产贷款、个人房贷占总贷款具体比例。
值得一提的是，房贷大部分都收归到几大行，其目的就是便于管控，小银行资金违规进入楼市的可能性大幅降低。该规定没有给执行“缓冲期”，第二天即2021年1月1日正式实施。
无论是“3根红线”还是“5档红线”，都直指降负债，房企要降负债，个人房贷额度也受到抑制，也是在降负债。 意味着，去整个行业杠杆的时代已经来临。
处在这个大环境下，楼市还传来了2021年的首个“坏消息”。
有人说，2021年是过去十年最差的一年，但是未来10年最好的一年，这句话用在房地产行业最贴切不过了，首当其冲的就是10万家开发商。他们一边要降低负债达到“监管线”，另一边则要偿还不断到期的债务。
据证券时报旗下券商中国1月7日报道，2021年房企的到期债务将达到12448亿元，同比增长36%，这还不包括2021年当年发行的超短期债券。这是一个什么概念？比2020年增加超1/3的到期债务，同时也创造了首个“万亿债务到期年”。按照报道的原话说：“房企偿债压力继续攀升”、“ 中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力” 。
一句话，2021年，是房企到期债务“ 历史 大顶”。这么还这么多债，怎么办？
很显然，那么多条红线“锁住”，依靠“借新债还老债”的做法肯定是行不通了。按照业内人士的看法，“房企降价促销是最可行的方式，其力度和策略也决定了回款的速度”，按常理，今年到期债务大幅增加，其促销的力度也会高于往年。 现在大家关心的是，“3条红线 5档红线”禁令新规 “天量债务到期”，开发商到底是全面促销还是部分促销？
从去年下半年的销售情况看，核心城市的核心地段，房子去化成绩大都不错，所以，在能够卖得出去的情况下，房企主动降价的必要性较小。从这几个月房企的行动来看，对两类房子促销态势明显，而且折扣力度也最大。很显然厅察绝，这两类新房子都在折扣促销，同类的二手房的命运可想而知，也一并统统打入“冷宫”，迎来贬值潮。
第一类是地段不好的商铺。最近有品牌房企推出了“零元购商铺，购房款分10年期返还”，一时间引起大家热议。商铺之所以被遭如此“贱卖”，主要原因有两点：
1.商铺库存量大，去化慢。亚东建设集团总裁刘成曾言，开发商几乎饱和式供给商铺，基本上每个小区都要修一圈，很多地段不好的商铺都沦为仓库。例如，根据机构数据显示，昆明的商业地产去化周期在100个月就是城市的缩影。不仅商业地产库存数据高，去化速度也慢，整体看，据统计部门公布的2020年1-11月数据显示，商业营业用房的销售面积同比下降超11%，可见，库存不但没有减少，随着时间的推移，还在继续增加，特别是对这种社区商铺尤其要谨慎。
2.还有一个众所周知的原因，受到电商的冲击。王健林曾与马云关于电商取代实体店打了“1个小目标”的赌，现在8年过去了，虽然说电商还没有完全取代实体店，但电商的份额确实是越来越大。客流被吸引走的实体店，经营是一道难题，若非核心地段，房东想要租出去都不是一件易事，没有现金流回报，谁还会去买这里的商铺呢？
第二类城市远郊房子。就拿2020年来说，楼市虽然总体平稳，但即便再火热的城市也有销售得不好的楼盘，再冷清的城市也有销售得好的楼盘。换言之，同一座城市内部不同板块和地段的“冷热”也各异。大体而言，核心地段去化相对较好，而远郊则是去化难点区域，就拿笔者所调研的热点城市来说，市区不少楼盘需要“摇号”，而远郊开盘半年到1年的楼盘，去化3成以下的一抓一大把。新房如此，区域内的二手房流动性可想而知。
总结一下：随着2021年进入到房企还债高峰期，再加上“红线禁令”新规加持下，开发商或不得不主动“出货”，前面提到的这两类房子大概率率先被“打入冷宫”，对于我们购房者来说，还是应擦亮眼睛，特别是投资者别掉到“坑”里了。