在限定最低首付30%的区域，如何做到10%的首付呢？近日媒体曝光了位于青岛高新区的新城云樾晓院项目的操作方式：

新城与第三方公司签订合同，将20%的首付款打到第三方公司，购房者缴纳10%的首付款之后，第三方公司将首付款补齐到30%。

也就是说，新城采用垫资的方式突破了备案价的限制。

今天就来聊一聊这个话题。

新城云樾晓院

由青岛新城控股房地产开发有限公司开发的新城云樾晓院项目位于青岛高新区东部丰年路，包括人才公寓、高层住宅、洋房、商业独栋、叠拼别墅等产品。

算下来体量并不大，总共七百来户，自2018年首开入市，销售一直不乐观。

原因有两点，一是位置相对较偏且开发商在高新区缺乏客户基础，比不过同期入市的中欧、世茂等项目；二是粗制滥造、虚假宣传引发前期业主维权，影响后期销售。

口碑欠佳是新城诸多项目在青岛的通病，而销售考核之鞭又不曾停歇，于是爱耍小心眼就成了显著的标签，只求眼下得过便可，以后的麻烦以后再说。

比如云樾晓院，今年年初宣称3月1日起项目各品类产品价格将上调，理由是楼市回暖、产品稀缺。如今到了年底，回头再看这个涨价宣言，满满的全是套路。毕竟，都开始贴补首付了。

有尖锐的自媒体，直接称该项目是“戏精附体”。

纵横江湖，全靠演技，还有无视市场记忆的勇气。

B类促销支付

在新城的内部文件中，这种操作被称之为“B类促销支付”。

媒体曝光的材料显示，该操作的申请原因是本项目因备案价受限，客户首付支付能力弱，申请B类促销。

具体条件是：当地按揭最低比例为30%，剔除返还后客户真实自付首付比例为：高层13%，自付首付金额11万-27万，叠拼22%，自付首付金额为70万。

而在置业顾问透露的一份内部聊天记录中，显示具体的操作流程是：新城地产与一家名为灵聘网络科技有限公司的第三方公司签订服务协议，由此公司作为项目B类促销支付公司，其公司网银打款账号由新城负责，客户在认购当天与灵聘签订协议，在客户支付自付部分首付后由灵聘将剩余首付款项转入客户账户，补足最低的首付比例，而补贴的这部分费用，则来自于新城的自有资金。也就是说，新城通过将自有资金转到灵聘，灵聘用该笔费用为客户补齐首付的方式，突破了备案价的限制，为购房者垫付了部分首付款。

倒也实诚，20%的首付由开发商支付，意味着房价打了八折。

不是虚头巴脑的首付分期，而是实实在在的降价。

补贴首付的风险

看起来购房者用很少的钱就买到了房子，还享受了八折的优惠，而开发商也增加销售回笼了资金，好像是个皆大欢喜的方法。

但其实问题不小，因为交易必须具有真实性，这种明显的虚假行为有可能会导致贷款无效，毕竟银行要考虑风险。很浅显的道理是，设置一定的首付比例就是为了衡量购房者的资金实力，如果首付都要靠融资解决，那么未来的还款能有保障吗？

对于企业来说，这种操作不仅面临税务麻烦，还可能触发监管风险，相关部门的各项规定都明确，房地产开发企业以及相关第三方不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款。

而对于购房者而言，风险也不小。

首先是首付款的安全，10%的首付虽然不多也是血汗钱，稍不小心就可能出问题。

比如媒体报道，深圳的王先生被优惠吸引，在大亚湾买了一套房。所谓的优惠就是首付分担：首付三成需要45万元，优惠后王先生只需支付22万元，开发商返还23万元。

王先生付完款之后，优惠突然没有了，而且因为付款没走专项监管账户，想要退房还款十分艰难。王先生在深圳和大亚湾之间来回奔波，消耗无数的精力和时间，终于反应过来：这不就是钓鱼吗？

其次是违约金的问题，说起算计，普通购房者还是不要和开发商比拼算路了。

珠海的一对小夫妻通过一成首付买房，最终卡在了银行贷款环节，拒贷的理由是开发商垫付首付款属于来源不合格。

房子买不成那就退首付款吧？没想到的是，开发商不仅不退首付款，还要他们赔偿违约金。

当初双方签订了一份补充协议，上面约定小夫妻要在60日内办妥按揭贷款，如果没有如期支付剩余房款，就视为违约，需要赔偿总房款的百分之二十作为违约金。

你看，里外里还要赔偿10%的违约金。

第三是烂尾风险，肯做一成首付的开发商，可能比你还缺钱。

为啥做一成首付？因为开发商短期内资金压力较大，通过“垫首付”降价的方式，套取银行贷款，缓解财务方面的压力。

眼下楼市颓唐，有些开发商的资金链绷的实在太紧，什么来钱的路子都愿意尝试。所谓的低首付实际上就是开发商让渡小部分利益，将购房者拉上战车共担风险。

如果翻车了，大家一起去滚烂尾的泥潭。

当然，说了这么多并不意味着“垫首付”完全不可取，毕竟实实在在的优惠摆在那里。

只是建议购房者仔细地想一想，如何拿到优惠，又能尽量避免风险。

哪有什么岁月静好有人抗，普普通通的老百姓，啥都得自己抗！

编辑：王殳