“直降×万”、“×折售房”……
在楼市一片打折声中，总有开发商玩花样，各种促销手段让人难辨真伪。青岛的赵先生就为此动了心，购房之后却又自认没有享受到折扣优惠，遂起诉开发商价格欺诈。
遗憾的是，尽管当地发改部门已经对开发商未明码标价的行为进行了行政处罚，但是，法院一审、二审之后，赵先生还是败下阵来。
伤害性不大，侮辱性极强。不过，赵先生的此番遭遇或许能让购房者看清房价打折的真面目。
折扣价仍是备案价？购房者起诉开发商
2018年3月，ZN公司为赵先生办理了一张会员卡，会员卡载明持卡会员可在其开发的“××城”开盘当天享受总房款额外9.8折优惠。
2018年5月，“××城”楼盘公开认筹，ZN公司置业顾问告知赵先生持会员卡直接按9.5折优惠。
2018年7月，赵先生与ZN公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定认购后者开发的房屋一套，总房价款95万余元。合同签订后，赵先生依约支付了涉案房屋全部购房款，并顺利收房、办理产权证。
2019年1月，ZN公司因“不按规定的内容和方式明码标价的”的价格违法行为受到当地发改局的处罚：在“××城”公开认筹期间，公示的“一房一价”高于备案的价格，系在备案价格先提价后再打折优惠，实际成交价即备案价，并未依约按优惠折扣出售房屋。
赵先生认为，ZN公司玩的是先提价后再打折优惠，优惠后的单价实际上就是备案价，遂提起诉讼，请求法院判令ZN公司退还其实际购房价格与承诺的优惠价差价款4万余元及利息。
ZN公司则向法院提交了《商品房预售合同》、《客户签约申报表》、交接表等证据，拟证明双方签订预售合同中明确约定了房屋价格，赵先生已完全知悉且理解涉案房屋价格，赵先生主张返还涉案房屋购房款差价，不符合合同约定，依据不足。
一审：开发商的行为不构成欺诈
当事人争议的焦点是ZN公司是否存在欺诈以及是否应当退还房屋差价。一审法院认为，双方的争议根源在于：对涉案房屋打9.5折优惠之前的“原价”到底指哪一个价格的理解和认知存有分歧。赵先生认为9.5折优惠前的“原价”应指备案的价格，ZN公司认为“原价”指其自主制定的销控价格。
什么是商品房销售中的“备案价格”？
根据《商品房销售管理办法》第八条：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”等相关规定，实践中，房产开发商在首次开盘定价时，必须提前15天到物价部门备案，然后才可以向房管部门申请预销售许可证，备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在实际销售中突破此价格卖房。制定该规定的目的是政府为遏制部分城市房价过快上涨、开发商随意提高售房价格，维护房地产市场的稳定的行政手段。如果开发商在实际销售过程中想提高销售价格，那么必须提前15天到物价部门重新备案，并由房管部门重新在网上公布。
《中华人民共和国价格法》规定：“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。本法所称经营者是指从事生产、经营商品或者提供有偿服务的法人、其他组织和个人。政府指导价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价，是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。”
《城市房地产开发经营管理条例》第二十九条：“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。”
《商品房销售管理办法》第十七条：“商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。”
赵先生并未提供证据证明涉案房产执行的系政府指导价或政府定价，根据上述规定应推定涉案房产定价是执行市场调节价。因此，作为开发商的ZN公司可以自主决定商品房价格。ZN公司抗辩其已在“销控价格”基础上打9.5折优惠后的价格进行的备案，此行为并不违反法律、行政法规强制性规定。可见，“备案价格”不等同于“原价”。赵先生理解的应在备案价格基础上进行9.5折优惠，并无充分依据。
国家发改委《商品房销售明码标价规定》(发改价格[2011]548号)规定：
“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。”
“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”。
上述法律规章表明，法条明文禁止的，经营者必须遵守。但商品房按照申报价格明码标价制度，主要规范的是交易行为，而非交易目的，属于行政管理上的规范性要求，并非合同效力的强制性规定。
本案中，ZN公司不按申报的价格明码标价，公示价格高于备案价格的行为，违反了行政法规的规定，对此，发改局依据《价格违法行为行政处罚规定》对ZN公司作出行政处罚。
由此可见，ZN公司在价格备案中存在的不当行为是违反了相关的行政管理规定，行政部门作出该行政处罚决定是基于行政管理关系，与本案争议的民事法律关系不属于同一法律关系。因此，并不能仅根据ZN公司被行政处罚的事实就认定ZN公司存在民事范畴的欺诈，认定其是否构成价格欺诈，还是要从民事法律角度出发。
构成民事上的欺诈行为，需要满足三个要件，一是行为人主观上具有欺诈的故意，二是实施了欺诈行为，三是因欺诈而陷入错误认识，并基于错误认识而作出非真实的意思表示。
本案中，ZN公司是否存在民事上的欺诈行为可以从以下方面予以考虑：
首先，从ZN公司主观方面来看，在赵先生提供的《客户签约申报表》、微信聊天记录中，ZN公司明确告知涉案房屋的原价(销控价)和9.5折后的合同价(优惠价)，赵先生对涉案房屋优惠前后的价格尤其是最终的成交价是知情的。赵先生无证据证明9.5折优惠是在备案价格基础上给予的优惠，《客户签约申报表》上的“销控单价”、微信中的“原单价”并不等同于“备案价格”。虽然ZN公司未明确告知，购买人对此理解上有偏差，但不能就此认定ZN公司具有欺诈的故意。
其次，从赵先生的主观方面来看，ZN公司在销售过程中以高于备案价的原价为基础进行打折优惠销售的行为，对于赵先生的购房意向确实有一定程度的影响，但其行为并没有导致赵先生对其实际签订的《商品房预售合同》内容产生错误认识。房产属于价值较大的基本生活资料，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑、反复权衡后才会作出购买与否的意思表示，“原价”及“9.5折优惠”并非直接影响赵松柏决定是否购买涉案房屋关键性因素，更非唯一性因素。
赵先生并未提交证据证明ZN公司的行为使其对所购房屋的质量、价格、地段等合同内容产生错误认识。一审法院无法认定赵先生基于ZN公司的行为作出了非真实的意思表示，购买了涉案房屋。因此，ZN公司的行为不构成民事上的欺诈。
一审法院认为，ZN公司存在公示价高于备案价的行为，但该事项属于由行政管理部门予以处理的范畴，不影响案涉商品房买卖合同的效力及履行。涉案房屋的成交价格，不高于备案的价格，亦不构成《中华人民共和国价格法》第四十一条中的“多付价款”，赵先生主张返还差价部分的购房款及利息，证据不足，一审法院不予支持。
二审：驳回上诉，维持原判
赵先生不服一审判决，提出上诉，请求撤销一审判决，理由如下：
ZN公司虚构原价、虚构优惠折价的行为构成价格欺诈，对此产生的差价款应予退还，一审法院对此事实认定错误，适用法律错误。
1、本案中，“备案价格”即为“原价”，一审判决认定“备案价格”不等同于“原价”没有事实和法律依据。根据国家发展改革委关于《禁止价格欺诈行为的规定》有关条款解释的规定：“原价”是指经营者在本次促销活动前七日内在本交易场所成交，有交易票据的最低交易价格；如果前七日内没有交易，以本次促销活动前最后一次交易价格作为原价。涉案房屋所在楼盘是首次对外销售，从未有过销售记录，根据上述规定和实际情况，涉案房屋是首次开盘定价，从未有过销售记录，其备案价格即为原价。
2、ZN公司的行为构成价格欺诈。《禁止价格欺诈行为的规定》第七条规定：“经营者收购、销售商品和提供有偿服务，采取下列价格手段之一的，属于价格欺诈行为：(一)虚构原价，虚构降价原因，虚假优惠折价，谎称降价或者将要提价，诱骗他人购买的；(二)收购、销售商品和提供服务前有价格承诺，不履行或者不完全履的。”《商品房销售规定》第十五条规定：“商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。”ZN公司以“销控单价”“原单价”等进行价格标示，开盘前以9.5折优惠进行虚假折价承诺，实际上却是先提价后打折，9.5折后的价格“恰巧”与政府备案价相同。在庭审中，ZN公司也没有明确回答9.5折优惠的价格标准是什么，具有明显的欺诈故意，ZN公司虚构原价、虚假优惠折价的行为构成价格欺诈。
ZN公司辩称一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回赵先生的上诉请求。赵先生上诉状中所依据的禁止价格欺诈行为的规定属于管理性规范，不影响双方房屋买卖合同的效力。
二审法院认为，ZN公司作为开发商以正常的市场价格出售涉案房屋，属于正常的市场行为，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的涉案房屋商品房预售合同合法有效，赵先生主张ZN公司虚构原价、虚构优惠折价的行为构成价格欺诈，依据不足。法院判决：
驳回上诉，维持原判。
提醒：莫把消费警示当成耳旁风
《商品房销售明码标价规定》明确，开发商必须在售楼现场公示“商品房销售明码标价公示牌”、“商品房销售相关信息公示牌”和“车位(库)销售明码标价公示牌”。
但是，楼市打折成风，其中不乏弄虚作假者。个别楼盘在销售现场没有任何价格标示，房源价格仅由销售人员口头报价，或是存在标示内容不全或不规范的价格违法行为。各地消协、物价部门也多次发出消费警示，购房者千万不要当成耳旁风。
对于开发商而言，商品房价格实行市场调节价，由开发商自主定价，再将制定的价格报物价部门备案，商品房销售价格实行备案制，“一套一标”，经营者不得擅自提高备案价格。
对于购房者而言，要更加关注楼盘销售价格的真实性，避免被开发商虚假折扣蒙蔽，面对促销活动，购房者或是在售楼处让销售人员提供经物价部门报备的商品房价格表，或是到市物价局、房管局官网了解所要购买商品房的价格，同时要求开发商出具书面承诺或其他文件，避免口说无凭。
如果购房者感觉受到了蒙骗，诉讼也并非最佳方案，比如可以向有关部门投诉，如果仍没有实际效果，还可以寻找经验丰富的专业机构，比如房质网，与开发商展开谈判，在短时间内争取最大利益。
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房子买了两个月后就降价,可以找他赔偿吗?
房子买了两个月后就降价，不可以找他赔偿。房屋买卖是一种市场行为，是房地产商和业主平等协商的结果，是真实意思的体现。既然业主和房地产商在自愿情况下签订了购房合同，合同一经签订便具有法律效力，双方均应全面履行合同。否则，违约方须承担违约责任并赔偿由于违约给对方造成的损失。购买房屋是一种市场行为，当然存在房价涨跌风险。面对房价冷热，每个购房者还是多点理性，合理维权，在法律空间内承担起应有的责任。签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代瞎或理商正式签定购房合同。预售合同（期房）和出售合同（现房）区别：购房合同一般包括商品房预售契约（期房）和商品房买卖契约（现房）两种。二者区别在于：预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用让族，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。商品房出售合同适用于商品房现居（竣坦神弊工验收合格取得房地产权证的商品房）销售。因此，签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第五百九十六条 买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。
期房未交房降价可以要求退差价吗
法律分析：可以。在期房合同合法有效的情形下，合同双方应如期适格地履行合同义务。在退房群体中，有很大一部分买受人提出退房的原因是：房纤晌价下跌过快过迅猜多，时隔几天，前后房价有几万甚至几十万的价差，心理承受不了。在这种情形下，购房者提出退楼或降价补偿的要求不合理，开发商没有责任和义务满足这些要求。但是并不是说期房不可以退房。期房在特定情况下是可以退房的。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房毁昌锋屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。