FANGDONG

二手房市场是楼市风向标，更是温度计。

二手房一热，新房市场的火热也就不远了。

雨水节气刚过，郑州天气渐暖，河边绿柳新芽还没长出，二手房东们却率先支棱起来了！

从年前的苟延残喘、降价降价再降价，陡然间变成了涨价涨价再涨价。

房东单方面涨价还不算什么，关键是涨价了照样还能实现成交，这直接为2023年的郑州房市增添了更大的增长预期。

这不，北龙湖中原壹号院就有一位业主，年后不到10天时间连涨200万，还迅速实现成交。

更可喜的是，市场热度的传导比往年还要更快一些。

郑州二手房市场更大的风、更强的光，已经到来！

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：司马柱 美编：小樱 校对：大豆

01

融创壹号院房东涨价200万，照样成交！

半年前的苦，终于一扫而空了。

2022年6月，融创中原壹号院最北侧一排、顶楼192平米非标户型，被房东挂在了二手房交易平台。

挂牌时，房东预期该房源价格是1250万。

从挂牌至2022年春节前，房东曾先后6次降价，最大单次降价110万，总价低至1060万。

然而，房东的诚意并未能感动客户，小年前一天，房东无奈再次降价10万。

房屋总价从最高点的1250万，降至最低点1050万，前后差价200万。

彼时的房东越卖越没有底气，甚至想干脆谈谈1000万卖掉算了。

遗憾的是，即使高达250万的降价，他依然没能实现成交。

春节刚过，一切都变了。

复工后第一周，郑州楼市的春风已经吹进各大新房售楼部，同时也在二手房市场上吹起阵阵涟漪。

春江水暖鸭先知，北龙湖豪宅业主们对市场变化的感受更为深刻。

于是从2月1日至2月8日，该房东在短短8天时间里，连续两次大幅加价，每次加价50万，累计加价100万。

房源总价来到1150万，却依然没能挡住买家的热情。

最终，该房源以总价1200万成交。

比起房东年前最低的预期总价，足足涨了200万。

02

信号打响！郑州二手房涨价潮已经蔓延

市场热度的传导，向来是先从豪宅开始，再逐步蔓延到改善和刚需。

郑州二手房这波涨价潮，目前已经苗头初现，并且蔓延的速度比往年还要快。

同在融创中原壹号院为代表的北龙湖豪宅窝里，龙之梦东苑二手房房东，最近也相当硬气。

上周，朋友家人咨询该小区二手房，137平米户型带车位，总价已经要460-490万。

而春节前，2023年1月6日该小区同样房源，成交价格仅有430万。

过了一个春节，一个月时间总价涨了60万。

将时间跨度再次拉大会发现，龙之梦东苑近半年的成交均价，已经从去年4季度2.8-2.9万/平，涨至如今的3.2-3.4万/平。

房东硬气涨价的情况，目前已经不再局限于北龙湖。

金水区、管城区等房东也纷纷开始酝酿涨价，或者故意挂个高价“坐等风来”。

郑州最热门二手房小区数码公寓23平米小标间房源，春节前成交价还在40-42万；如今该房源成交价已经普遍在46万左右。

在管城区，紫荆山路金城街的正商百合湾有一位业主，春节后也准备卖掉手里40.83平米的小户型。

他的挂牌价直接定在了72万，单价折合1.8万/平。

要知道，大学路航海路在售40平米的小户型准现房新房，单价只有1.5万/平左右。

即使算上百合湾划片管城外国语中学的名校资源，该房东挂牌72万，总价已不算低。

但是挂牌后的市场反应，突然给了这位房东更大的底气。

刚挂出一周，该房东就收到3个买家咨询，其中两个买家看房后，直接表示当天就可以签合同。

房东一看这阵势，赶紧咨询卖房中介：“72万是不是挂低了，郑州二手房接下来是不是还要涨？”

显然，现在的郑州二手房房东，不仅不急着卖房，甚至已经开始蓄谋涨价。

03

谁给了郑州二手房房东涨价的底气？

郑州二手房房东年前连续降价，年后硬气涨价的原因是：

01.

2022年下半年市场冷。

去年下半年，郑州新房、二手房市场持续遇冷，量价齐跌，房东卖不动，购房者不愿买，想出货只能一直降价；

02.

2022年下半年疫情封控最严。

疫情影响购房者看房，影响购房信心，二手房流动性降低；

03.

年前年后，房东的处境扭转了。

临近年底，房东急需资金维护家庭或生意经营无奈降价；

如今年关已过，疫情消散，房东最艰难的时刻已经熬过，资金压力小了，自然更从容卖房了；

04.

开年后，郑州房市无论新房还是二手房成交量都在攀升，部分优质房源的价格也已经开始上调，这给房东带来极大的信心。

1月份，郑州二手房成交5711套，环比2022年12月份增长36.5%，同比2022年1月份增长54%。

春节过后，郑州二手房成交量在持续攀升，2023年第五周（1月29-2月4日）成交419套，第六周（2月5-2月11日）直接飙升至1069套，第七周（2月12-2月18日）已经达到1341套。

图片源于：360房产网

05.

郑州二手房新房成交比，已经突破0.8：1。

据贝壳平台数据2月18日已经实现300套成交，其中二手房成交高达190，二手房新房成交占比0.63：1。

而据360房产网数据显示，开年后郑州二手房、新房成交比也正在逐步抬升。

刚刚过去的这周（2月12-2月18日），郑州二手房/新房成交比有4天都超越了0.8：1。

上周一，2月13日的二手房与新房成交比更是高达0.97：1，几乎是卖一套新房的同时，也成交一套二手房。

06.

新房暂时不敢涨，二手房敢涨。

一方面是管理层对房价的管控；另一方面是因为郑州不少新房楼盘后续还有大量库存，开发商自己不敢冒然大涨。

但是二手房完全没有这些限制。

房东自身资金健康，又恰逢市场好转，将过往跌下去的房价，回归到正常范围内，是完全合理的。

所以此次郑州二手房涨价，其实不过是二手房价格与其应有价值的重新匹配，合理回归。

这不仅仅是房东的选择，其实也是市场应有的调节。

04

谁还敢涨，谁涨不动

买卖双方该咋整？

本轮郑州二手房价格上涨，仍非普涨。

敢于涨价的房源，主要还是部分优质房源，或者有名校加持的学区房。

比如，北龙湖豪宅，对于富人来说是疫情后真正全方位改善生活的刚需性住房；

比如数码公寓、百合湾等二手房，对于孩子要上学的家庭而言，也是刚需。

综合而言，高品质、好物业、好环境、好未来的豪宅产品，品质过硬的改善产品，始终都是二手房市场中的“天选之子”。

而名校学区房近年来热度虽然略有降低，但依然是二手房中的“房中龙凤”。

原因如下：

1、疫情对人居感受影响大，有实力的人都想换套房，从物业、服务、户型到社区、环境、城市片区全方位升级的好房子；

2、郑州以往垃圾盘太多，住房改善需求将持续多年一直存在，无论新房还是二手房；

3、河南是教育洼地且尚未实现逆转，所以名校学区房一直有市场。

相反，物业差或者没物业、房龄超过10年的高层、多层家属院、老破小，仍然没有任何上涨空间，甚至还会面临更大降价压力。

原因如下：

1、楼市利好政策在不断刺激新房成交，去年是二手房客户抢新房客户，今年将是新房分流二手房客户；

2、郑州二手房交易带押过户还未全面放开；

3、市场回暖后流动性提升，好的二手房流动不折价，垃圾二手房只能面临房子折旧、租金下降，越卖越便宜；

4、郑州政府大量收购现房、准现房公寓用于人才公寓租赁，冲击住宅租金市场，租金下降直接提升老旧二手房的持有成本，房东持有不如卖掉；

5、房产税一直悬在头上，持有多套普通房，不如只拿一两套品质房。当这样的想法成为主流时，品质改善房源就会越卖越贵，而普通房越来越便宜。

那么此时，郑州二手房房东、以及想买二手房的客户该怎么办？

目前手里持有10年以上、又无名校资源的老破大房子的房东，你只剩下今年上半年这最后一次出货机会了，别指望房价普涨也能带带你的老古董了。

如果有条件，5000元/平也要咬牙卖。

目前手里有名校学区房的房东，可别太贪心。

郑州学区房的鼎盛时代也已经过去了，别指望郑州学区房还能涨到2018年的水平。

赔钱就赔钱吧，只要自己不用就抓紧卖吧。

想要买二手房的购房者们，可千万别再犹豫了，抓紧时间看房吧。

赶在3月份之前买下一套靠谱二手房，也许是你今年做出的最正确决定。

郑州楼市“松绑”，二手房成交大涨，新房的市场情况如何？

郑州二手房成交量涨七成，造成此现象的原因是什么？

郑州二手房成交量涨了7成，因为在2022年3月1日，河南郑州出台了18条楼市新政，如果有一套住房并且结清所有贷款的家庭在购买第2套房时，可以按照首套房的政策贷款。郑州市金水区是中心城市，在这片区域里的发展是非常快的，而且配套设施非常完善，人口密度大，二手房销量也比较的多。

一、楼市新政的颁布

因为郑州楼市真正实施的颁布措施已经有20多天了，在很多地区的二手房市场的销售情况还是非常不错的，当地的中介工作人员也告诉大家，郑州的二手房利率比较低，而且有的地方已经降到了4.9%，所以看房的人是非常多的，尤其是在金水区。毕竟这里的教育金融地铁等方面的设施都是比较完整的，所以能够受到很多人的看重，这里的写字楼也比较多，很多毕业的年轻人或者是其他地方的年轻人，到了这里找到工作之后，就可能会再次参加。新房子的价格也都比较贵，不过这二手房的房价还是比较可观的。

二、促进房地产回暖的政策

其实不仅是河南在全国内其他的城市都出现了类森伏似的政策，例如北京上海深圳等城市此孝携房贷利率也在有所下降。郑州也算是国内的中心城市，来往的人口也比较多，郑州二手房和去年12月周均相比的话，3月已经提升了38%，涨幅非常明显，成交的慎芦份额也提升了70%。

三、结束语

郑州有一些地方的售楼处，工作人员也表示每天排队买楼的人也比较多，加起来差不多有300多号，而且之后可能会越来越多，因为政策也在不断的变化，大家也都看中了这个利益点，所以核心热门区的二手房交易量就在不断的上升。