这是《万华出川，胜算几何》系列报道的第二篇。

有意思的是，万华在重庆拿地的地方叫水土，实地考察后，我们一致认为：万华在渝，水土不服。看完万华重庆项目“麓悦江城”后，我们连夜奔赴海口，探访万华在海口打造的“江东麓岛”。

本文是楼市柳叶刀创办以来，投入时间最长、花费成本最高的专业文字，编辑部两天走访了重庆和海口两地，交通费用都小一万。老朱说，这是一个专业刊物应有的创作态度，也是一个很好的学习机会。

无论是成都，重庆还是海口，我们都不怀疑万华的资本实力、设计能力和销售能力。

本文，我们不评价万华的产品力，只剖析万华的判断力，主要是三个层面：第一，城市发展方向，第二，房价发展趋势，第三，城市文化基因。这是万华在成都能成功的三要素，那么，万华这三要素在重庆，海口以及武汉，能否复制和延续呢？

答案是：不能！

要想知道细节，请往下拉，一直往下拉（当然，我们也是有底线的）。

本文是万华出川的中篇，重庆和海口单独谋篇，全文约6700字，深度阅读需要16分钟，如果觉得字太多，可滑动至感兴趣城市板块阅读，全文分4个部分。

1、 万华在重庆：水土不服的四大原因

2、 万华在海口：万华不会“死”业主要吓“死“

3、后记

万华在重庆

水土不服的四大原因

2017 年，万华首次入渝拿地，联合两江置业竞得悦来与水土交界地块。

2020年，麓悦江城正式面世亮相，这是万华第一个外地项目。

中间三年万华在做什么呢？围绕着麓悦江城板块不断拿地。

据悉，目前万华手中的土储已经有3500亩，其中绿化用地约2100亩，建设用地约1400亩。

你看，熟悉的场面出现了——千亩大盘，长期主义手法。

上一篇文章我们分析过，万华在成都的成功，首先是超乎想象的低地价，其次是赌对了城市发展方向和房价上涨趋势，那么，万华在重庆能复制这样的成功路径吗？

先看结论：不能！四大原因，请君细品。

01

它把郊区当未来

但不是每一个郊区都有未来

不是每个郊区都能成为城市的未来。

万华在成都的地块，无论是麓山还是麓湖，曾经是荒地，是郊区，但它们是成都的未来。成都，从2002年以来的这20年来，城南始终是成都的发展方向。

如果狮子湖交给万华做，它能成功吗？如果万华去牧马山拿地，它能做出“麓山“吗？大概率不能，面粉不好，再好的手艺都是白搭。能被城市覆盖，出业绩是早晚的问题。

万华在重庆的项目——麓悦江城，位于水土-悦来地块，属于妥妥的郊区，但不是每一个郊区都有未来。可以断言，万华这次没有赌对方向。

楼市柳叶刀创作团队赴重庆，参观麓悦江城，接待我们的小姐姐很漂亮，也很专业，参观动线相当清晰——麓溪湖规划馆--麓悦江城公园会客厅--样板间--麓溪半岛实景区。

▲麓溪湖规划馆 实拍

两个多小时的行程中，区域线-产品线-故事线相当完整。

在麓溪湖规划馆里，我们看了三个视频，视频详细讲解了两江新区悦来板块的发展。在政府的规划中，水土-悦来，属于政府规划的未来发展方向。

但是，重庆是一座没有特定发展方向的城市。

请允许我把时间轴往回拉一拉：

● 1949年，重庆以渝中半岛为核心发展，大家熟悉的解放碑就在这里。

● 1983年，重庆成为全国经济体制综合改革试点城市，《重庆市总体规划（1981-2000）》获国务院批准，从规划上正式提出“多中心、多组团”的城市空间结构。

▲重庆多组团发展示意图

南岸区主要发展南坪、弹子石两个商圈；

江北区主要发展观音桥、江北嘴两个商圈；

九龙坡区主要发展杨家坪，沙坪坝区主要发展三峡广场。

● 2000年之后，重庆开启了一路向北发展。

▲重庆向北发展示意图

2000年，重庆第一次向北，主要发展观音桥 江北嘴；

2005年，重庆第二次向北，主要方向在照母山南、空港、汽博等区域；

2010年，重庆“两江新区”挂牌，在这一阶段，城市人口从460万增长到了800多万；

2015年，重庆第三次向北，主要发展中央公园、照母山北等区域；

2018年，重庆第四次向北，主要发展蔡家、水土等区域。

● 重庆不止向北发展一个区域。

2022年，成渝经济圈概念走红，“成都向东、重庆向西“，响彻川渝地区。

在大重庆走过的发展历程中，九龙坡、沙坪坝、大学城、璧山向西；江北、照母山、蔡家向北；南岸向南茶园向南；弹子石向东。重庆，实际上是没有发展主导方向的。

反观成都，举全城之力集中向南发展，城南一枝独秀。如今，成都向南，已经走到了视高；成都向北，还在三环内。

如果把钱看成水，在成都，一桶水倒下去，通过天府大道一路澎湃向南。在重庆，一桶水倒下去，从山顶流向四面八方。

所以，它赌不对方向。

02

水土不服

万华不服水土or水土不服万华

“水土不服”，此水土也是彼水土。

柳叶刀创作团队去重庆踩盘的时候，从重庆北站开车到麓江悦城，地理距离谈不上远，但有一股扑面而来的荒凉感，正常工作日，主干道上车疏人少。

▲重庆北站-麓悦江城自驾一线 实拍

对于不熟悉重庆地脉的朋友，我们先打两个简单的比方。

水土像成都的新津——虽然和龙泉、双流在同一个层级，但你在成都上班，你说你住在龙泉，住在双流，大家觉得很正常，但是你说你住在新津，那就很具体了，高峰期单边没一个半小时大概率坐不到工位上，动车虽然只要14元钱，地铁2转3转10号线也能到，但通勤的时间成本，非常具体。

水土相当于成都的视高——成都因为是单一方向，财富之水一路往南流，最后，水的流量虽然少了，总会流到视高。而重庆是四面八方发展，水根本流不过去，而且水土的城市界面还不如视高。

重庆是一个多区域，多组团，多板块的城市，南滨路的人往茶园买、北滨路的人往寸滩买、火车西站的人往西买，重庆要跨区买房子，那基本是不可能的，因为他会面临着过江、过桥、过洞子，一旦堵车，还没法换路。

水土，是一个重庆人都觉得是郊区的地方。

麓悦江城的隔壁是金科的地块，金科也没有在这里做商业盘和人居盘，做的是产业园 山顶别墅，大概率说，金科比万华更了解重庆人的需求。那么，水土的麓悦江城，是为谁准备的呢？

▲金科岭上别墅 实拍

03

错把杭州当汴州

不是每个城市房价都能涨

在成都，万华当年大手笔拿下上万亩地，它为什么敢这么玩呢？底气很简单——麓山和麓湖的地价，低到超乎你想象！

麓湖的楼面地价不到500块，房子却能卖3-4万/㎡，土地价格占房价不到2%，超乎想象的低地价和领跑市场的高房价，万华赌对了趋势。地块大，它有足够的时间穿越市场周期，可以从市场3000卖到3万的那一刻，有足够的时间穿越资本的空间。

但在重庆，麓悦江城的楼面地价不算低。

资料显示，2017年7月，万华联合两江置业拿下约154.94亩地块，楼面地价7422元/㎡。随后三年，万华数次拿地，楼面地价集中在5000-7000元/㎡。

▲万华重庆部分拿地示意

该区域内，2018年，香港置地云山岳楼面地价为6520元/㎡；2019年，保利在区域内拿下两块地，楼面地价9694元/㎡和9881元/㎡。

从重庆2022年一批次集中土拍来看，楼面地价集中在7000元/㎡左右，万华在重庆的地价算正常水平，而且相对于水土本身而言，和便宜并不沾边。

从这个角度来看，万华在成都一枝独秀的最大的优势，在重庆并没有。

此外，万华在重庆也没有实现价格领涨，虽然它曾经以5万/㎡的价格，掀起了重庆房价的波澜，但那只是极少部分产品，不是均价。而且，从重庆2022年各组团成交均价的热力图看，水土、哪怕是悦来板块，均价都属于“拖后腿“系列。

▲重庆各组团住宅成交均价热力图 图据网络

那么，为什么说万华在重庆赌不对价格？

① 重庆江景资源太多

重庆的地分两种，一种是临江的，一种是不临江的。

重庆的江岸线很长，除开江北嘴的特别值钱，沿江地块彼此之间的差距拉不开。而且，重庆的临江地块每年都会出来十几块，至少现在不是稀缺性资源。

② 重庆购房者面宽太窄

上海的房子卖全球客户，深圳的房子辐射东南亚，成都的房子接全国流量，而重庆的房子，主力是本地人，替补是因工作或家庭的外地人。为什么外地人不积极涌入重庆呢，因为供应量太大，房价太稳。

③ 重庆土地供应太大

重庆的土地供应太大了——

2018年，重庆市计划供应为29000亩；

2019年，重庆市计划供应约为34000亩；

2020年，重庆市计划供应住宅用地38700亩；

2021年，供应量34380亩。

对比2021年的成都，全市商品住宅类用地供应计划总量1100公顷，约16500亩。成都的土地供应不到重庆的一半。

④ 重庆房价涨幅太弱

没有全国市场，房价很难暴涨。

中海在重庆江北嘴金融中心开发的寰宇天下，位置一流，产品牛逼，品牌过硬，2011年上半年开盘卖2.5万/㎡，今天，二手房还是2.5万/㎡。在成都，中海在金融城打造的城南一号，2010年开盘售价1.5万/㎡，现在，二手房均价6万/㎡。

▲重庆寰宇天下二手房截图，图据房天下

你不要觉得高端盘卖不起价格，重庆普通项目也很难卖出价格。一姐妹在弹子石核心区域有一套二手房，去年还有带看，今年到现在都没有动静，而且还被杀价到38万，同户型他们小区居然有卖家标价34万，市场最好的时候，同户型卖了46万。

在成都，春熙路、天府广场的二手房，小归小，烂归烂，价格很刚健，出手很容易。

04

川渝相爱相杀

不是每座城市都认绣花

说完城市因素后，我们来看购房者的消费偏好。

李伯清曾说过一个成都人和重庆人最经典的段子，核心意思是，成都人觉得重庆性格火爆，重庆人觉得成都人假兮兮。

一碗面，就能看出重庆人和成都人的消费区别。

成都人吃面，有好的环境和氛围，只要味道过得去，就能多卖20块；重庆人吃面，要想卖高价，牛肉要大坨。

重庆人，买房子也是这样。在他们眼里，房子分为两种：临江的和不临江的，别墅和非别墅。说到底，重庆人买房愿意为什么买单呢？

为资源买单

印长江，2011年1月开盘，1.6万/m²，二手价3.4万/m²。

长嘉汇，2018年12月开盘，1.8万/m²，二手价2.8万/m²。

这是临江的。

约克郡，2013年5月开盘，1.1万/m²，二手价2.5万/m²。

壹江郡，2019年10月开盘，2.4万/m²，二手价2.7万/m²。

这是不临江的。

再举两个例子，棕榈泉的公寓，看过的都觉得美，可它在重庆不好卖，但来福士就卖得掉啊，因为来福士有江景啊。重庆这几年风骚的来福士广场、万科锦绣滨江，吃的是资源饭。

那么，罗立平擅长的纱布绣花在重庆管不管用？可以断然回答，不管用！天鹅堡的建筑设计不可谓不艺术啊，很牛逼啊，然后呢，死了。鹅岭峰现在就卖给万科了。

万华在重庆可能赌错了城市发展的方向，但我们绝不怀疑万华绣花的手艺。它的精装、户型、材料、立面，包括售楼部的精致感、艺术感，绝对是重庆的排头兵。

▲麓悦江城项目实拍

还有，麓悦江城规划了约30万方的商业，住宅一共只有7000户，全部入住的情况下，业主约2万人。20分钟车程内的光环广场，商业体量大概17万方。后期，麓悦江城如何写好商业的文章，考验的不是讲故事的功底。

▲麓悦江城商业规划 图据网络

在成都，万华既赌对了房价，又赌准了方向。

在重庆，万华先赌错了方向，后赌错了房价。

当然，万一以后重庆北门的地价卖到2万，房价涨到6万，那万华的优势就出来了。但前提是：当价格涨起来的时候，麓悦江城还在。

从万华入渝来看，它有“两不怕。”

万华不怕荒：

只要是城市发展方向，总有被覆盖的一天，但重庆不是成都，没有一路向南，方向特别多，中心也多。

但荒地郊区不等于未来，因为不是每个孩子都会长成姚明，不是每个士兵都能当将军。郊区有可能会变成市中心，也有可能变得更郊区。

万华不怕慢：

万华特别喜欢长线作战。你看，成都麓湖卖到现在，预计还有12年的销售期。周期长的副作用是财务成本高，要想长线作战，只有两个办法。

第一：地价绝对低

第二：房价涨幅大

房价上涨有两种格式，一是全国普涨，二是率先领涨。目前来看，这两种上涨的方式，万华在重庆都很难——因为“水土”不服。

万华在海口

万华不会死，业主被吓“死”

老朱曾斩钉截铁地说，万华的“三板斧“在海口做不走，因为海口江东新城的发展，保守估计都得30年。

看完重庆麓悦江城之后，我们直接飞到了海口，就为了看万华在海口开发的江东麓岛。这是一趟妥妥的“荒岛“看盘记。荒，主要是指江东板块。

达到美兰机场已经快凌晨，第二天一早，我们先看了天易顾问参与的罗牛山两个项目，位于市区的玖悦台和璞域，看完只有一个感觉——无论是产品立面还是内部设计，或现场展示，成都开发商这些年到底干了些啥？

▲海口罗牛山玖悦台、璞域项目实拍

老朱常常说，成都这些年，几乎没有值得看的新盘。其实，成都开发商也是有心无力。想进步的甲方，我们可以帮你联系海口罗牛山的操盘手，看人家是怎么卖得贵又卖得好。

中午，我们假公济私在骑楼老街打个卡、嗦碗粉就一路杀向江东麓岛。

时间不长，大约半小时车程，放在成都，是完全能接受的通勤距离。但这段时间，小编们的心路历程精彩至极。心情的起伏在过了南渡江之后达到极致，我们在江东大道上经历了十多公里的“荒野“。

江东大道，路修得很好，又宽又漂亮，去程几乎没有车，如果不是限速60码，完全可以赛车。

▲市区自驾到江东麓岛道路实拍

从地图上看，我们一路经过了无数个村庄，一路都在惊叹街边的牛羊鸡鸭。

▲市区自驾到江东麓岛周边实拍

在乡野风景的伴随下，一个“大菠萝“映入眼帘，曾经是万达的销售中心，后来是江东新区的一个展示中心，这是整条路上唯一具有标志感的建筑。

▲江东新区展示中心

不远处，就是万华江东麓岛。

必须表扬，万华的接待流程做得很好，一看就是专业培训，在停车场，就送上了矿泉水；万华在海口的售楼部是言·艺术馆，现场营造的热带雨林氛围很到位，设计感、情绪感都有了。

▲言·艺术馆实拍

位置上：肯定是偏远郊区，这点毋庸置疑；

体量上：江东麓岛总占地300多亩地，2000来户，销售不是问题；

产品上： 万华出手，也没问题；

客群上：万华全国的麓粉，旁边有哈罗公学的加持，周边还规划那么多产业总部基地，客群不成问题。

▲江东麓岛实拍

所以我们说，万华在海口不会死。那为什么我们说江东麓岛的业主会“死“呢，大概率是被 “吓死”、被“荒死”、被“气死”。

很简单，围绕项目周边开一圈你就明白了。项目西侧是前文中的大菠萝，东侧是哈罗公学，这个就暂且不表。

▲哈罗公学实拍（2022年9月开学）

先说北面

江东麓岛并不临海，沿海岸线有江东滨海公园，但不是每一个公园都是资源，黑嘛蛐蛐的林子，很适合讲鬼故事。

▲江东滨海公园

沿海公园和江东麓岛中间，还有不少低密房子，破旧感和衰败感很明显，今后的规划不清楚，但是现在来看，有些地方很适合玩密室逃脱。可以说，江东麓岛的业主入住后，晚上如果去海边耍水，是需要胆量的。

▲区域周边实拍

江东麓岛目前跟海口市区完全不搭边，如果业主直接从美兰机场过去，可能都会问一嘴：“海口，到底在哪儿？“

因为只去江东麓岛，到了海口，也等于没到。

再说南面

江东麓岛的南侧，即江东大道的以南，是海口的红树林保护区域，今后也是不会再开发的。除开主干道外，周边都是农田和小路。

▲区域周边实拍

以至于当晚回美兰机场还车时，租车小哥还问了一句：“你们不是就在海口耍吗，怎么轮胎上有那么多泥巴。”

这边还有几所高校，海南体育职业技术学院南方基地、海南医学院桂林洋校区。可能由于还没过大年十五，学校都在放假，桂林洋大学城盒子夜市都没有开，也都没有人。

在成都，即便寒暑假，温江大学城外的夜市都是不会歇业的，因为没有学生，也有市民消费。所以你可以想想，这个地区到底有多么的荒凉。

▲桂林洋大学城盒子夜市

回来的路上，我想起了老朱说的，海口向东20公里，保守估计要30年。

成都，从天府广场到麓湖，向南22公里，走了超过20年。请注意，这是成都城市化进程最快的20年，成都人口增长红利最快的20年。

回望海口江东新区这20公里路，我有两个问题：

① 什么人来填满这条路？

2021年，海口约290万人，整个海南岛1020.5万人。

海南岛限购限售之后，外地人很难在海南买房子了，海口本地人本来就少。是，你可以招引人才，但我为什么要去郊区买房呢？

② 外地人为什么要买海口的江东新区呢？

早些年，外地人买海南的房子不少。但他们有自己的购买逻辑，论风景和名气，买三亚；论性价比，买陵水、万宁、文昌。

所以，江东的购买理由很难成立，当然，江东麓岛不是穿越周期的产品，3年左右可以售罄。未来的荒凉、未来的人气不是万华考虑的问题，这个摊子大概率砸在业主手里。

不过，仁恒滨江园应该很感谢万华，一来万华跟他们当邻居了，不孤单了，将来可以手挽手去讲鬼故事；二来万华把价格带上去了，有对比后，仁恒滨江园的性价比也就出来了。

▲海口仁恒滨江园

后记

万华在成都的刀法——低地价的前提下，赌城市发展方向、赌房价上升趋势。

麓山和麓湖的成功，上周四的文章已经写得很清楚。但万华出川之后，地价变了，天时、地利、人和变了，但它的成功法则在外地不成立。而且，纱布绣花不能改变——

① 地产是经济行为：不赚钱纯玩情怀，长久不了。 分众传媒的创始人江南春说：“只有很有钱的人，才可以说我对钱没兴趣。”

② 地产是土地行为：买错地，天王老子都救不了你。譬如成都，无论是万华、卡地亚还是银泰，你敢走到城北去，也会必死无疑。

重庆：“请问什么是方向？“

海口：“请问海口在哪里？“

你看，都没搞清楚自己的定位，所以，你觉得，万华出川的胜算有多大？

下周二，万华在武汉和老朱有话说，我们继续！

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