近日，武汉楼市再放大招！
2月6日，武汉市发布了《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展政策措施的通知》。其中针对房地产市场，释放出了重磅信号。
原文就不赘述了，直接划重点：
①外地户口买限购区，可先上车后补票（先买房，再补资料）；
②非限购区域房子不计入武汉购房资格认定套数；
③限购区购房可增加一个购房名额。
看到这里，很多购房者问：武汉是不是放开限购了？
老欢的理解是：并没有完全放开限购，今年会结合房价和新房成交量的情况来动态调整限购范围。
当下，对于关注房子或准备置业的购房者来说，购房政策中的细节还似懂非懂，为此，老欢就把截止2023年2月武汉最新的购房政策变化做个汇总，还有大家最关心的降利率攻略，一起来看吧！
（注：以上首付比例向中国建设银行（武汉金银湖支行、江岸支行）电话求证，但最终请以银行执行为准）
01武汉最新限购、不限购范围
严格来说，武汉限购区：江岸、江汉、硚口、汉阳、青山、武昌、洪山部分区域
不限购区：经开、江夏、东西湖、黄陂、新洲、蔡甸、汉南以及东湖高新
武汉二环线位置示意
根据多方求证，武汉目前的限购范围为二环内。
注：目前的政策是非武汉户籍在东湖高新区买房，暂不需要6个月社保或者个税证明（3年内累计6个月），东湖高新的不限购能维持多久，目前还不能确定，要看市场走势。
以上限购政策及范围只针对70年产权住宅，公寓和商铺（40年产权的）不限购，且首付均是5成，只能商贷、最多10年贷款。
02非武汉户籍，在限购区购房需要什么条件？非武汉户籍家庭在限购区域买首套住房，申请人应提供购房资格申请前3年内累计缴纳6个月的社会保险或者个人所得税证明。
注：根据2月6日的最新通知，非本市户籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。
03武汉购房资格申请及流程
在武汉买房，限购、不限购区域均需要申请购房资格。
注：房票有效期为60天，逾期失效，过期可重新申请。
申请房票流程如下：
微信小程序搜索“武汉住保房管办事服务”，选择“购房资格认定及意向登记”，点击个人申报；
选择意向购房区域，选择添加意向购房项目信息；选择家庭类型；再按步骤填写购房人信息、上传资料等。
（如果你想确认自己的购房资格，也可在“武汉住保房管办事服务”小程序上申报查询，即申请房票。）
04本地户籍、外地户籍能在限购区域购买几套？
本市户籍家庭，在限购区已有两套的，可以购买第三套；
非本市户籍，在限购区已有一套的，可以购买第二套；且不需要再核查社保等购房资格。
即，不区分本市户籍外地户籍，在武汉市限购区域已有住房的实行N 1政策。
05首付比例
目前，武汉二环外继续不限购，首套房首付最低2成，二套房首付3成；
二环内限购区首套房首付最低3成，二套房最低4成。
06贷款利率
目前，武汉商贷利率仍然按照首套3.9%，二套4.9%执行。
注：不管武汉二环内还是二环外，如果名下有房但无贷，均可按首套利率3.9%执行。目前武汉认贷不认房。
07前期高利率买房，现在如何降低利率？
①商转公；
②提前还贷；
③转经营贷。
前两种大家都比较了解，今天主要说如何转经营贷。
1、办理经营贷的说明：2022年在武汉新申请经营贷利率：年息3.7%-4.5%左右，一般在3.8%附近。3%左右的属于极个别产品，要求比较高。再低就不可能了。原因为贷款基准利率也是以1年期LPR为基准，在此基础上±点数的。
一般来说，经营贷的限额是房产评估价的7折，贷款中介的收费标准在贷款金额的1-2%左右。在贷款期限上，经营贷有1年、3年、5年和10年，最高不会超过10年，但银行实际审批时，基本都是1年或者3年。
▲某中介公司的“经营贷”服务产品
2、办理经营贷的条件：
>>>人
借款人、抵押人年龄18-65岁•借款人占股20%以上，借款人和抵押人征信良好。征信要求：当前无1，一年无2，两年无3，3年无4，两年内不能连三累六（不能连续有3个1，累积6个月逾期。），半年内征信查询次数不超过6次(主要指货款审批批，有些还看信用卡申批）
>>>房
房产过户时间满1年，至少6个月•楼龄不超过30年（从竣工日起算)•产权清晰 （有离婚协议的，离婚协议要对本套房有清晰的产权归属权）•房子用途：住宅、住宅型公寓、商务公寓、商铺、写字楼、别墅、厂房、产业研发用地等，对应的成数不同。
>>>公司
公司注册满1年持股满一年•公司经营范围不能涉及房地产、金融、投资、娱乐。•公司流水＋个人流水覆盖货款金额的2倍，或者1倍。
•个人身份证、户口本、婚姻状况证明
•个人收入证明、收入流水、个人资产状况等还款能力证明
•贷款用途证明(如购货合同等)
•房屋产权证(以第三人房产作抵押的，还需提供房产所有人身份证件及同意抵押的书面证明)
•经营实体的经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表
没有公司的需要先注册公司，公司必须没有涉诉历史没有行政处罚，成立时间越长越好。
•准备资料：身份证、户口本、结婚证、房产证、公司执照、章程、公章等。
•约银行下户面签，同时约评估公司上门评估（告诉你房产市值的大概评估结果）。
•提交相关材料，银行报卷审批。
•银行批贷出批贷函，出具体额度
•公证及上抵
•放款，建委抵押完他项权证到银行，银行见他项权证按合同金额放款。
分析：经营贷本是企业救急用的贷款行为，是合规合法的贷款产品，对企业的持续经营有很大的帮助，但是近几年，则变了味，由于企业经营贷与房贷利率差十分明显，所以贷款机构、中介、银行和部分高利率房贷下的购房者，都趋之若鹜参与其中。但是，经营贷流入楼市，始终值得警惕，明面上是省了不少钱，但是风险也大。
不确定性，3.8%利率条件苛刻，三年要归本，公司要实体经营，有实际流水，每年重签合同；第二年的利率有可能变动，一年核实一次公司的经营情况，一旦经济复苏，经营贷利率只会走高；如果评估经营状况不达标，就有可能不再继续续贷；若有资金有流入楼市嫌疑，还会要求限期归还贷款，不然不仅罚息，还要进入失信名单。
这些隐性的费用，都是实实在在的资金成本，其实算算看，也不见得能省下实际的利息差额。中介的服务产品中有“10年或20年的经营贷”，其实都需要“3年归本结转一次”，这里需要把钱还给银行一段时间，在这期间只能垫资过桥，所产生的日息费用是非常大资金成本，这一点，是不会事先跟你说的。
所以老欢建议，此类操作谨慎考虑再做决定。
08公积金政策
1、公积金贷款最高限额
2022年10月8日起，武汉市公积金管理中心将首套房公积金贷款最高额度调整至90万元，二套最高额度调整至70万元。
2、最新公积金贷款利率
2022年10月11日，武汉住房公积金管理中心网站发布了《关于调整首套住房公积金贷款利率的通知》。
明确自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点！
五年以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率由2.75%调整为2.6%，五年以上首套个人住房公积金贷款利率由3.25%调整为3.1%。
第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）贷款利率3.025%，5年以上贷款利率3.575%。
09异地公积金使用范围1、湖北省内所有城市2、长江中游12个城市：长沙、合肥、南昌、岳阳、九江、安庆、六安、铜陵、株洲、抚州、湘潭、宜春
10武汉二手房的限购/不限购区域如何划分？
与新房一致。
武汉二手房首付比例和利率基本与新房一致，但还要看房屋房龄、房东要求等具体情况而定。
11二手房带押过户政策
目前，武汉已全面推行二手房“带押过户”。
2023年1月10日，市自然资源和规划局联合市住房保障和房屋管理局、市地方金融工作局、中国人民银行武汉分行营业管理部和武汉住房公积金管理中心发布了《关于推行二手房“带押过户”深化登记金融协同服务工作的通知》。
这意味着，今后在武汉的二手房交易过程中，卖方不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。
申请主体：
由买卖双方以及双方贷款银行共同申请。其中：存量房转移登记由买卖双方和卖方贷款银行共同申请，若不动产登记簿不存在禁止或限制转让抵押不动产约定的，则由买卖双方共同申请；新设抵押权首次登记由买方和买方贷款银行共同申请；原抵押权注销登记由卖方贷款银行单方申请。
办理流程：
（一）申请受理。当事人到不动产登记综合窗口提交申请材料，一并申请办理存量房转移登记、新设抵押权首次登记和原抵押权注销登记。
（二）审核登簿。不动产登记机构一窗受理后，与房管、税务部门同步开展审核工作，买卖双方税费缴纳完毕，不动产登记机构完成“三合一”不动产登记。其中：
1．存量房转移登记，将不动产权利人由卖方名下转移至买方名下；
2．新设抵押权首次登记，为买方贷款银行设立抵押权；
3．原抵押权注销登记，将卖方贷款银行的抵押权注销。
如果卖方以及卖方贷款银行不能同步结清贷款，无法提供不动产登记证明以及贷款结清证明，可待卖方贷款还清后，由卖方贷款银行按照《市自然资源和规划局关于进一步加强银行业金融机构不动产抵押权注销登记业务“全程网办”风险防范工作的通知》（武自然资规发〔2022〕2号）规定，自行线上申请办理不动产抵押权注销登记。
申请材料：
（一）买卖双方在同一银行申请贷款的，申请人需提供以下申请材料：
1．不动产登记申请书（存量房转移登记、抵押权首次登记、抵押权注销登记），买卖双方、银行代理人身份证明以及银行授权委托书；
2．存量房买卖合同、主债权合同以及抵押合同，不动产权证书、不动产登记证明、贷款结清证明以及贷款银行同意带押转移的证明材料。
（二）买卖双方在不同银行申请贷款的，申请人需提供以下申请材料：
1．买卖双方以及卖方贷款银行需提供以下申请材料：
（1）不动产登记申请书（存量房转移登记、抵押权注销登记），买卖双方、银行代理人身份证明以及银行授权委托书；
（2）存量房买卖合同，不动产权证书、不动产登记证明、贷款结清证明以及卖方贷款银行同意带押转移的证明材料。
2．买方与买方贷款银行需提供以下申请材料：
（1）不动产登记申请书（抵押权首次登记），买方、银行代理人身份证明以及银行授权委托书；
（2）主债权合同、抵押合同。
注：不动产登记机构能够通过信息系统共享获取的信息或者材料，申请人可以不再重复提交，不能获取的需要提交相关材料。
