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提问： 雕叔您好，坐标成都，想在温江区佳兆业丽晶公馆，购⼊⼀套⼆⼿次新，地铁⼝，有学区，⽤来投资，暂 时出租，以后养⽼住，或者到时卖掉，合适么？或者应该买在成都哪⾥投资，和近3年出租合适？

回答：可以的，地铁⼝ 学区房，保值升值能⼒不错，配合⻓租，等待下⼀波⾏情。

提问：雕叔你好！刚通过朋友找了cd规划局的一个处长问成都未来的发展规划，请教大原跟大丰天回一线投资潜力那个更大。对方大概意思各区域均衡发展，不会对北门有资源倾斜,而目前南门确实发展的更好。若未来长期自住(小孩上学) , 雕叔认为走哪个方向更好些?

回答：大源天回谁更和你说过还有特殊利好加持?他的价格上涨不过是投资收益的价值回归而已。大源2万涨到3万，大天1万涨到2万，大源还是比大天好，不过大丰天回涨幅比大源大。投资是为了赚钱。

提问：雕叔你好！自己和老公在深圳一套房、成都一套房，暂时短期都不想卖，手上子弹200个，想在成都再购置一套房，目前有两个方案，一是天府新区购置纯投资盘，优点是资金压力小，但是暂时无法理解天府新区目前的价值和潜力，总觉得天府新区现在产业也很空心化；二是高新或者武侯的改善盘，问题是子弹有限、压力感觉很大。请问雕叔，这两个板块哪个更值得入手呢？如果有必要，卖掉深圳住宅回川一步到位可行吗？

回答：你好，成都房地产市场的现状，每个板块的价值都会被重塑，比如高新南区是一个非常成功的新区，追溯到5年前，我们不认可高新的价值，自食其力，全都是投机者，空洞无物，溢价过高。然而，站在今天看高新，各大龙头企业大量加入，自住需求的比例现在已经超过了投资者的比例。虽然成都已经横盘3年了，三环边板块在水平盘期的所有低迷板块都已经完成了对价格的补涨，如大面板块等刚性需求纯住宅板块的价格现在已经达到1.8w，我不知道你现在在成都有什么样的房产，如果它是一个成熟的地区，未来纯粹的资本可以考虑长期持有，可以买到高新。在房地产市场的基本逻辑中，我们知道大多数城市的发展都是一个逐步扩张的过程，而区位的发展越早，绝对值越高，随着环线道路交通的逐渐分散。因此，在房地产市场的地段理论中，往往是以环线为基础来分析一个城市的价值。然而，对于成都来说，房地产市场的价值并没有完全按照环线分散，甚至有很大的不同。虽然环形线的逻辑是适用的，但在许多实际因素的参与下，环路逻辑并不是价值的结果。成都的发展不是单纯的圆形分散，而是受到多种因素的影响。把成都当作环线是不对的。如果你看一下地铁客流数据，我们可以清楚地看到，成都的地理位置，实际上是以产业中心为中心，以产业人口的延伸面积和附加价值。天新和市区的改善，未来的概率增加是大势所趋，新的领域是赢得更大的效益。前者更有活力，后者更有进取心。

提问：雕叔,请问西安沣西的中旅海泉湾公馆怎么样?和紫薇万科大都会比怎么选?另外楼层的话怎么选？

回答：一般楼层总结来看：15层住宅最好的楼层：5-7层。18层住宅最好的楼层：6-7层。30层住宅最好的楼层：6-7层、15-24层。28层住宅最好的楼层：6-7层、15-22层。24层住宅最好的楼层：6-7层、15-20层。26层住宅最好的楼层：6-7层、15-20层。25层住宅最好的楼层：6-7层、15-20层。22层住宅最好的楼层：5-7层、14-17层。中旅海泉湾公馆、紫薇万科大都会最大的区别在于:万科大都会属于真正的沣西新城,而海泉湾公馆虽然属于沣西但又托管给了咸阳,也就是说是咸阳在管辖。中旅海泉湾公馆的优势在于他所处的世纪大道板块发展已经成熟,并且11层小高的价格跟周边高层的价格差不多。而项目的不足在于地块整体比较小，意味着小区内部的园林、配套很多无法实现。万科大都会除了万科的品牌、项目整体比较大的优势之外,紧邻的就是吾悦广场购物中心,并且还有白马河公园。虽然说目前看起来周边人气钚如世纪大道，但等今年吾悦广场-开就可以看到人气的提升。这两个盘之间,个人建议选择紫薇万科大都会。西安投资回报率高的楼盘，详见知识星球内部！

提问：雕叔你好，成都房子4楼比中高楼层要折价多少？碧桂园有个楼盘共28层，2、3、4层和顶层单价1.6。6-27层均单价1.8。这种楼层价格差异为何这么大，投资选几层比较划算呢？

回答：1-5层折价5%-10%投资选择次顶或者6-10楼每个开发商的定价策略都不一样。跟楼间距，前后排建筑高度，视野等都强相关。一般是中间最高，依次向上向下递减。如果有湖景，河景稀缺资源，越往上越贵。东边户比西边户贵。自住一般选择3分之2处最佳。投资一般是中间楼层到次顶之间，哪个最便宜就买哪个。

提问：雕叔你好！我在少城小学附近也就是12桥路看了一个老破小，45平，价格80万，值得入手吗? 78年的房子，要求不能贷款。这个房子买来挂户口，以后陪读只有在小学附近租房。1.这个房子值得入手吗? 2.这个房子目前读少城小学，以后会不会.划分到金牛区?因为离金牛区很近，是按照蜀都大道划分的。犀浦有套190大房子，两个老人5口之家住一起，家里有个小孩2022年读小学。我们夫妻两自己开的小公司十来个员工在一品天下。可能想在天府三街开个分公司，打算100万左右购学区房。目前主要看考虑少城小学。少城小学有60%概率读4中和7中本部。南边有个芳草街南小学，又觉得不是太好。感觉生活工作无法兼顾，如果买老破小还要租房住。不知有没有什么好的建议。

回答：你好，学区房我们建议挂个户就可以了，即便是陪读六年。租金也不过10来万 没有必要多花好几十万甚至上百万去买能够自住的学区房。但是挂户也分两种，一种是老破小房子，一种是次新标间住宅（梯户比很高）。相同点是价格都很低，不同点是前者成交量挂牌量都很小，而且过于分散。不利于今后孩子毕业出售（但是可以堵拆迁）。后者就挂牌 成交带看更集中 今后转手更容易，但同样一家老小居住困难。所以要有所取舍，12桥路老房子这个单价总价没有问题，但是能找到我说的那种标间则是更优解。据我所知同为青羊二区的东城根街小学 有这类标间楼盘 如时代凯悦 新城市广场，价格也差不多70-100万，看你如何选择。整体来说问题不大，已经接近满分操作。第二点就是目前就读少城小学 以后会划到金牛区吗？放心 主城区 区县之间的划分非常稳定 以后再跨区划分的可能性微乎其微。如果预算只有100万 那么挂户青二是最好的办法 不要看芳草南街了。

提问：雕叔你好， 坐标成都，经过前17年暴涨后，发现今年二手房房源放出来不少，而且成交周期明显长了，除了好的学区房价坚挺些，很多都在有所降价，但是对比去年同期还是均价还是高了三四千，这个时候冲进去担心站岗，如果置换，什么时候入手合适？

回答：新盘火热，二手有价无市。这就是目前二手房市场现状：（1）有些新房是限价。所以比二手房诱人，在很多区域，二手房比新房的限价贵很多，甚至达到50%——在这种情况下，投资的购买力肯定优先新房，二手房自然受冲击较大；（2）有些二手房的户型差，如果没有品质和学区的加持，和新房比较确实没优势。人们买房，总会切实的图需求，因此要求房子有特点：学区，品质，物业，地段，好的户型，区域的供需等等。没有亮点的二手房，存在流动性问题，也就是“无市”了。但，二手房也有意义，特别是带有学区属性的二手房，却是刚性需求。其他房子可以等等、观望、无所谓，但小孩要上学等不了，好的民办校非常能上，往往只有10%不到的命中率，甚至更低。中高端板块的改善房，其实去年也涨幅不低了，“美好生活”的向往是其一，资金也有避险需求，未来怎样尚不知晓，但往更好的板块更好的房子上，至少住得舒服的同时也更有安全感。另外， 等限价新房卖完了，房地产市场只剩下：地王房、二手房。不谈涨，但二手房还有一个房价稳定的预期。因此，中心城市的二手房房价普遍还算坚挺，有学区、改善意义的二手房也是微涨，而毫无亮点、毫无需求的二手房，流动性就一般了——价格倒不怎么跌。

提问：雕叔你好！我的情况是：本人今年已提前退休，爱人还有年退休，小孩明年要上小学。今年10月搬了新家，目前已把旧房卖掉有了购房资格，预算400以内（含按揭）左右再买个房子。现在看的几个楼盘：一、二手房：1、攀成钢片区的锦江天誉南庭（单价3.87万2016年房子）。2、镏金岁月（单价2.5万2010年房子）。3、通用时代（清水单价3.4万2015年房明年2月满五年）。2、新盘：十陵首开龙湖景粼玖序一楼带底跃和花园的房子（单价1.97万）。问题：现在是买景粼玖序还是攀成钢片区的纠结不定。自己和爱人一直都想买套一楼带花园的房子想以后自住养老。但如果买了景粼玖序，小孩读书问题就只能再想办法。如果买了攀成钢片区的二手房，小孩读小学和初中的问题都可以解决，而且学校就在旁边，对小孩学习休息都比较有利，只是按目前买入的这个二手房价格，八九年之后还容不容易再转手。再一个就是感觉按目前的行情，如果这次不买景粼玖序，以后这种特别是龙湖的一楼带花园的房子更买不起，也没有这么近三环边位置的这类房子。

回答：你好！不要动不动觉得少就是稀缺，少就是不多，不一定是缺。龙湖洋房确实不错，板块有东进和大运会的加持，也有TOD，前景光明，只不过单就发展速度来说，还是需要等待，因为现在龙湖景粼玖序整个片区的工程建设量都会比较大，现在入住至少5年生活配套都没那么便利，运渣车会很多。现在买入只有耐心去等区域成熟。问题是你现在急需学区，我建议你就先买攀成钢的，先解决孩子读书自己居住环境又解决了，待读完书在买入龙湖那边那时基本走边TOD也修建完成。攀成钢是东门的核心区域，未来潜力都还很大，等攀钢商业体开业会更加繁华。二手天誉和通用时代都可以，新盘蓝润龙门马上也要开了。

提问：雕叔你好！现在有子弹80，夫妻俩都是事业单位，女儿还在读书。锦江社保资格。怕钱放银行会贬值，投资房产可靠吗？投资在成都哪里升值空间更大？买多大面积的将来更好出手？

回答：首先关于现在是否还能买房简单说几点：1、未来房产依然是很好的保值资产。虽然房产赚钱效应不如以前，但是综合看当下的各类投资渠道，对于普通人来说，房产，依然是最佳的选择。2、对于现在刚需应该抓紧时间买房，从长远看，房价想大幅度下跌的可能性不大，现在静淡市，应该抓住机会。再等就是房价又回到你买不起的水平了。3、存钱收益是跑不赢通胀。这一点，大家基本是有共识的。如果综合从购买力的角度来看，你存在银行的钱，加上利息，都是在贬值的。因此，从保值和收益的角度来看，存钱，长远看不是一种最好的选择。4、做好资产配置，才是最主要的。单纯的存钱，或者乱投资，似乎都不是好的选择，对于一般家庭来说，最主要的还是需要做好资产配置。成都长期看好。80w首付预算关注成华二八，锦江板块。面积选择90以上三房，一步到位，未来流动性更好。

提问：雕叔你好！鲁能城和雪松in天府谁好一点呢？麻烦分析一下东站板块和槐树店板块。

回答：鲁能城前段时间出来新房，整体看是极致刚需才有机会的，目前来看无房家庭也只有不到一半的概率买到。主要是基于单价便宜，同样的新房,IN天府很可能也只有刚需才有机会，甚至于刚一刚二才有机会。性价比也是不错的，但比鲁能城要差点。槐树店板块和东客站板块的最大差别就是槐树店更加刚需一些，东客站新盘更加豪改一些。槐树店目前来说新盘已经没有了，主要是待售地块和周边的二手房支撑，基本面是比较刚需的品质。东客站除了IN天赋，还有人居九林语甚至于塔子山的建发央玺这类豪宅来提升板块品质，加上也是有大量的空余土地，所以未来不乏成为成华版本的攀成钢。从配套来说，地铁槐树店有4、7号线，东客站有2、7号线，平分秋色；教育的话，东客站有渥太华公学，目前来看估计会按照主干道划片，极大可能会倾斜到东客站的豪宅板块。商业的话都比较稀稀拉拉，槐树店可以去万象城，东客站就稍微差一些，目前可以看看华宇广场。整体来说东客站板块是优于槐树店板块的。

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