目观整个郑州市，说自己适合改善的区域有很多，但是敢说自己是纯改善的没几个。

滨河是一个。

滨河含着“高逼格”的金汤匙出生，背靠东区这颗大树，是唯一一个敢叫嚣终极置业北龙湖的区域。

自滨河规划之初，伴随滨河的争议一直就没有断过。

看好滨河的人，认为它是目前郑州市的“区域之最”，规划标准之高让整个郑州望尘莫及；

看衰滨河的人，认为它就是政府联合中建给开发商和购房者画的一张大饼，好看不好吃！

而在今年的这场楼市混战中，滨河却显得出奇的“安静”。

其他区域要么涨价、要么特价，就连北龙湖都被拉下了水。

反观滨河，似乎还没有因为大规模价格变动而“出圈”。

滨河，这是怎么了？

滨河年纪不大，自规划之初到现在也才八年的时间。

但是小小年纪，滨河已经走红了两次。

第一次，就是因为规划。

滨河总面积16.77平方公里，而核心区域只有10.47平方公里。

常西湖新区面积39平方公里；

郑东新区面积370平方公里；

经开区158平方公里；

高新区99平方公里。

也就是说，从规模上，滨河是常西湖新区的三分之一，是郑东新区的三十分之一，是经开区的十五分之一，是高新区的九分之一。

但是在滨河的规划里，却艳压多个新区老前辈。

滨河是首个尝试政企合作的区域。56%超高绿化率，区域容积率控制在2.5，海绵城市渗透率78%。

滨河也是河南第一条综合管廊试点区域，实施时间早于第二名北龙湖3年之久。

可以说，政府能给的最好的规划都给了滨河。

滨河的第二次走红，是因为土拍。

2016年7月27—29日，康桥、亚新、海马三家房企分别以9005.44元/㎡、9697.97元/㎡、10543.81元/㎡的楼面价拿下三个地王。

这就是当时震惊市场的“三连拍”。

相比于2014年的首个地块楼面价1054元/㎡，翻了十倍。

楼面价涨了，房价自然也要跟着涨。

2016年5月滨河房价9500元/㎡；

2016年12月底滨河房价16000元/㎡；

2017年年中，滨河的房价已经飙到了17000元/㎡。

而2017年中原区均价13100元/㎡左右；金水区均价14000元/㎡；惠济区13000元/㎡；二七区12700元/㎡；管城区13200/㎡。

滨河的“老大哥”经开区区域房价也才12000元/㎡左右；

可以说，前两年滨河的房价可以将除了北龙湖之外的所有区域都秒成渣渣。

滨河的起步太高了。

而今年的市场行情又是波云诡谲的一年。

几乎所有有泡沫的区域或者楼盘，都被打回了原形。

而滨河又是一个完全靠政府吹捧、靠概念堆出来的新区，就像一个飘在云端自己却不会飞的仙人一般，随时都有坠落的可能。

所以所有人都以为今年的滨河会摔得很难看。

而今年滨河的“失声”再次给这个区域添了一层神秘色彩。

现在滨河的市场行情到底如何？

目前整个滨河区域内房价最高的依旧是蝶湖畔的康桥美庐湾，均价在28000元/㎡左右。

作为滨河的CEO盘，康桥美庐湾顶着“亚洲最佳建筑设计豪宅”的名头入市，博得不少关注。

去实地看过，最大的亮点就是将高层做出了别墅的感觉，豪是真的豪，漂亮是真漂亮，但价格也是真贵。

两万八的单价，基本可以在市中心（北龙湖除外）的改善产品中随意挑了。

美庐湾相比较去年上半年的价格几乎持平，既没有上升，也没有明显下降，至少是经受住市场检验了。

其次是高端改善盘亚新海棠公馆，高层均价23000元/㎡左右，洋房均价27000元/㎡左右，精装。

亚新的成品房功底在郑州绝对能站进第一梯队，这种打磨能力在海棠公馆得到了延续。

目前海棠公馆基本已接近准现房，去看了工地里的样板间，确实不错，价格也不便宜。

即使要买个140㎡的房子，首付也得将近100万了。

而去年8月份海棠公馆的高层开盘价在22000元/㎡左右。

浮动不大，若硬要比的话还算涨了1000元。

其他偏改善的楼盘如青风公园、中交滨河春晓等精装价格在18000元/㎡左右，中海天悦府的毛坯价格在15800元/㎡左右。

这几个楼盘都属于滨河第三梯队的改善型楼盘。

青风公园主打科技除霾，精装价格与中交滨河春晓的单价差不了多少，滨河春晓则胜在面积段小（89—112㎡），总价相对较低。青风公园毛坯价在15000元/㎡左右，甚至也推出过13000元/㎡的特价房，不过房源数量不多。

中海天悦府在售的如园，是毛坯房。

青风公园2019年7月份开盘的价格在19000元/㎡；中交滨河春晓今年11月份首次开盘；中海天悦府去年8月份的开盘价在15600元/㎡。

滨河春晓是新开的楼盘，青风公园对比之前的19000元/㎡的精装价，到现在15000元/㎡的毛坯价，价格跳水十分明显；中海天悦府价格则变动不大。

调研一圈发现，除青风公园精装、毛坯两掺卖，价格跳水之外，其他楼盘房价整体相对稳定。

其实早在前段时间绿博被锤的时候，滨河就已经被拎出来吊打了一番。

因为二者有着诸多的相似性。

都是靠概念的新区，都是背靠东区这棵大树等等。

若要细究，绿博还是在东区的正东方向，说是“亲儿子”都不过分。

而滨河位于东区的偏南方向，依附的是东区客户外溢，顶多算个“外戚”。

但是经过一轮探盘下来，滨河的房价表现着实打了不少人的脸。

都是新区，凭啥？

滨河的概念正在落地，而且速度很快。

尤其在今年年后的三个月，滨河在疫情的压力之下依旧完成了荷湖绿化、照明、雾森、慢行系统的建设。

今年10月份，蝶湖公园也正式开放，成为市民周末休闲打卡的好去处。

区域内随着不少楼盘的交房，正在逐渐填充着烟火气。

康桥悦城的社区底商，生活气息浓厚。

滨河路边的绿化也已基本完成。

公园的建设大多已完工。

目前经南十五路以北的道路基本建设完成，道路大多都是双向六车道，宽敞又平坦。

而滨河的主打概念“海绵城市”也在今年年中的暴雨时期经受住了考验。

我们来看组对比图片。

这两个图片分别拍摄于今年8月6日的同一时间段，这时的郑州刚刚才经历过暴雨袭击。

滨河与二七的广场的“看海模式”形成了鲜明对比。

这个必须要点个赞。

除了公共配套，教育配套也一片向好。

目前经开外国语学校、郑州一中经开实验学校和滨河一小均已招生。

配套的迅速落位，给滨河的房价提供了不少支撑。

其次，滨河部分楼盘所剩房源不多了，而且是卖一套少一套，短时间内不会再有新项目加入。

因为滨河的地已经卖得差不多了。

荷湖以北基本已无净地，而荷湖以南的中交滨河春晓已是片区的最后一块住宅用地。

供应量少了，价格自然很难往下降。

不得不说，滨河虽然整体向好，也有着不少新区的通病：部分区域成熟度不达标、公共交通差、商业落后。

滨河大致分为三个板块：以蝶湖为中心的商务板块、荷湖以北的住宅板块、荷湖以南的住宅板块。

其实如果细分的话，可以分为四个板块：将荷湖以北的区域划分为居住区和工业区。

因为在经南八北一路以北工厂十分密集，基本告别了居住氛围。

整个滨河由北向南依次发展，从康桥悦城越往南成熟度越低。

多是在建工地。

路口有的红绿灯依旧采用的临时设施。

而且有的路口绿灯设置时间过短，甚至不到15秒，作为行人过马路得小步快跑才行。

区域内公共交通仍较为落后。

目前只有游51路、189路，292路等几路公交车。

而且多数采用的都是临时站牌。

路上能看到不少车辆在路口随意停车。

滨河整体依旧呈现着新区的孤傲与冷艳，毕竟是新区，还需要不少时日去发展。

今年在整体市场看衰的背景下，滨河表现中规中矩，暂未出现大幅度的房价滑落，已经是保住了区域底线。

但价格不回落并不代表着区域楼盘不愁卖。

比如今年十一月份开盘的滨河春晓，去化率不足50%。

而区域内不少楼盘如亚新海棠公馆等都已卖成了准现房。

解决区位劣势的最好手段就是交通，但是目前除了公路交通有很大改善之外。

公共交通如地铁的落位可能还要再等个两三年。

现在的滨河，走在街上明显感觉人口不足，路边的公园即使在周末也才只有两三个人。

商业也相对滞后。

风情商业水街距离真正运营估计还得好几年。

没有大型商业，就连大超市也很少见。

就算交通可以依靠开车解决，但没有大型超市也是让人很苦恼，毕竟住在这里也是要吃饭生活的嘛。

目前区域居民的日常需求仍然依靠的是社区底商。

不过话说回来，滨河的整体正在逐渐向好。

作为郑州新区佼佼者的郑东新区也是用了十几年的时间才真正发展到位。

滨河从2012年到现在，8年的时间就已经建设完成了区域的基本面，硬是走出了“滨河速度”。

未来两三年内还会有多个楼盘集中交房，到时候相信滨河的诸多问题也会得到改善。

只要滨河依旧朝着如今的速度发展下去，不久将又是一番新模样。