近段时间，黄埔多个旧改项目传来摇珠分房的消息，黄埔君在后台经常收到村民发问，回迁房拿红本，若上市交易要交一笔土地出让金，费用大概是多少？有没有明确的执行标准？

此外，还有村民充满忧虑发问，“回迁房转国有证后只有七十年期限，七十年过后房子就不是我的了？会被收回吗？那我不是一无所有了吗？”

针对这些问题，今天来解答下。

△信源：黄埔村民

目前黄埔区的回迁安置房主要有两种，一种是被政府征收，异地安置的回迁房，比如知识城的福洞、福山村的安置房项目新龙新城、萝岗和苑也配有一定比例的安置房；另一种则是旧村庄改造的回迁安置房，通过与开发商合作，约定相关安置补偿方案。

上次发文提及的，进入到广州2023年度计划的70个黄埔旧村庄改造项目，基本属于后者。

01.

旧改回迁房拿证“待遇”

“集转国”需2/3以上表决同意通过

回迁房到底拿集体证还是国有证？两者“待遇”完全不一样。

集体证的优点是，按照现行政策，没有使用年限，缺点是不能上市交易；国有证则可以上市交易，但使用年限为70年。

有村民认为集体证好，家业、资产永远牢牢撰在自己手里，代代相传，没有使用年限，即使70年到期后，也不用交续期费用。

年轻一辈的村民则大多认为国有证好，资产处理灵活，可收租也可上市交易，变现速度快，传统的观念应该转变，人生就应该及时行乐。

△图源：黄埔生活汇摄

意见相持不下，“集转国”一般都要通过召开本村集体经济组织成员大会或成员代表会议进行表决，2/3以上成员或到会代表2/3以上同意，才算通过，后续才能向相关部门进行“集转国”申报。

需要注意的是，以上表决主体与比例要求皆为市级政策层面的要求，广州各区对具体环节可能设置不同的要求，以实际为准。

政策依据：《广州市旧村庄更新实施办法》第三十三条、《广东省农村集体经济组织管理规定》第十条

△图源：沥滘经联社

按照相关政策，旧村改造项目在取得“集转国”批复后，按《广州市人民政府关于印发广州市申请使用建设用地规则的通知》规定需完成房屋拆迁补偿安置手续方可申请国有建设用地划拨手续，同时按《广州市旧村庄更新实施办法》规定，需注销原土地、房屋产权登记后申请办理土地确权登记。

△图源：黄埔生活汇摄

02.

黄埔回迁房若上市交易

要交多少土地出让金？

具体的执行标准解读

针对这些具体问题，编者从相关部门了解到，通过征收安置的回迁房与旧村改造安置的回迁房，两者缴纳的标准是不一样的。

征收安置类回迁房缴纳标准

“征收”一词，是政府基于对土地的征收继而拆除土地上房屋的行为。依据我国《土地管理法》第二条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”以及《物权法》第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”

从广义上来看，土地的征收不仅包括对土地所有权的征收，也包括对土地使用权的征收。

△图源：黄埔生活汇摄

市政府相关工作人员回复称，征收安置的回迁房可以自行申请缴纳土地出让金，市里规定的标准为按照市场评估价的1.6%缴纳，比如房屋评估价为300万—500万，就要缴纳4.8万——8万左右土地出让金。但各区可能设置不一样，具体要咨询区规划和自然资源局。

编者跟区相关部门确认后，她表示黄埔区跟市里目前执行的标准是一样的。

△图源：黄埔生活汇摄

旧村改造安置的回迁房缴纳标准

黄埔区相关部门工作人员答复称，村民的回迁安置房拿红本，若自行申请缴纳土地出让金，之前的标准为按照市场评估价的5%缴纳，比如房屋评估价为300万—500万，就要缴纳15万——25万左右土地出让金。

若拆迁安置房要上市交易，评估价则是按照房产交易价、课税价中两者价高的，计收土地出让金。

△图源：黄埔生活汇摄

自行申请跟上市交易出售的，两者的标准是不一样的，缴纳费用也不同。

但是，区工作人员提到，5%的标准是按照2016年的文件执行的，不确定是否已失效，因为该文件在修订当中，修订后可能会出现新的标准，暂时还不清楚。

△图源：黄埔生活汇摄

目前，黄埔区70多个旧改项目绝大部分都仍处于前期阶段，回迁房基本都还没建起来，能拿证并进行上市交易的项目更是屈指可数，所以能参考的案例更是少之又少，跟开发商的合同约定不一样也有影响，具体项目需具体分析。

若干年后，等到村民的回迁房集体上市交易，可能“又变天了”，政策标准或许又会不一样，以上仅供参考和讨论。

03.

回迁房70年使用权到期后怎么办？

续期要交钱吗？

回迁房拿国有证后，变成只有70年使用期限，那到期了怎么办？

有一说一，70年后的事情，想得也太长远了，村民则称，要为后人铺路，争取最大的利益。

△图源：村民

按照《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

从目前相关解读来看，即使回迁房拿证后满70年，到时候也是会自动续期的，所有权属于国家所有，而你还是有永久使用权的，并不影响房产作为私人财产的性质，也不会随着土地使用权到期而消失。

△图源：黄埔生活汇摄

有专家观点认为，即使续期，费用可能也不多，若不需要进行房产交易，这笔费用或不用缴纳，继续住是没问题的。

广州商品房的出现，基本是改革开放后的事情，离70年使用权到期还远着呢！

△图源：黄埔生活汇摄

后续，编者也电询市政府相关工作人员，对方回复称，相关法规确实是规定自动续期，至于续期的手续以及费用还没明确的政策标准，要等以后相关文件出台才清楚。

今日留言：你对于黄埔回迁房拿证以及上市交易，怎么看？

注：本文仅供讨论，若有错误欢迎勘正，政策以官方实际发布为准。

回迁房产权到期了怎么办

房子70年产权到期后，高层房已经损坏没办法居住了，应该怎么办？

高层电梯住宅到未来二十年过后一定会成为社会问题，2000年到现在20年的时间建了乱卜数不清的房子。房子的寿命60到70年问题不大，这代人基本等不到房子寿命到期了，所以不去关心了没必要，后面的事情自然由后面的人处理。

估计一般不到70年就成危房了

在此之前政府肯定要根据都市发展的规划考虑拆除或维修改建的。否则很多只有一套房产的家庭，他们的人身安全是有危险的，政府不可能放任不管，不然会出大篓子。

即便房子已经损坏不能居住了，你也仍然持有不动产证。在70年到期前，你仍然和其它业主一样持有房产关联的居住用地的使用权。无论是动迁或改造，都必须尊重土地使用权所有者的正当权益。

当然，最坏的极端情况是70年后，政府无力推进住宅项目的拆迁改建，而业主和物业公司也无力对现有房产进行危房改造。那么按照物权法和现时各地执行的政策，土地使用权将自动续期（住宅），作为业主的你就会一直拥有一张纸面上的土地使用权，但是没有实际上可供居住的房产。

房子70年产权到期后房子完好怎么办

都市商品房70年土地出让期到期后，如果房子完好，国家会对商品房所有权人依法适当征收一定土地出让金，并延长商品房建设使用地的出让期限，商品房所有权人可以继续使用商品房的建设使用地。

商品房完好的情况下70年产权到期，国家是不能无偿收回私人商品房的，即使有政策征占需要收回，必须对商品房的经济价值进行经济补偿。70年产权到庆嫌期征收商品房的，国家只补偿房屋拆迁的损失，建设使用地的使用权无法获得补偿。

如果70年土地出让期未到期私人商品房被征收的，私人有权依法获得房屋拆迁补偿及建设使用地的安置补偿，也就是说土地出让期到期与誉陪手不到期被征占拆迁，商品房的补偿标准是不一样的。

高层建筑损坏不能住了怎么办？

任何建筑，都有其使用寿命，如果高层建筑到了设计使用年限，到时候政府有关部门必然会对建筑进行质量安全评估，根据评价结果，做出继续居住或者维修甚至拆除等意见。对于这样的建筑，以后每十年，就会进行评价一次，以保证人们居住安全。

如果是因为建筑质量、自然磨损、外力破坏、地震等原因造成的损坏，是否可以继续居住？也需要相关部门予以评价做出结论。如果经过评价，确无维修价值，就需要拆迁。现时，我国还没有高层建筑拆迁的比照案例，我们就用普通住宅拆迁的案例进行参考。开发商或者政府部门会提前下发通知，相关人员回过来测量房屋面积，以及附属设施和装修档次等记录在案。

测量完面积，会在社区进行公示，将业主的产权证面积和实际测量面积公示出来，并提出补助标准。公示后，有关人员会入户与每个业主商谈：要钱还是要房？要回迁房还是别处选房？如果业主对补助金额有不同意见，这时候可以提出协商。