没想到，土地稀缺的南开区，竟然出现了新地。

近日，天津市规划和自然资源局公布了关于04-20单元06街坊天房崇德园四期控制性详细规划修改方案。

所在位置如下图所示。

简单地说，崇德园四期，有动静了。

具体位置在育梁道和红旗南路交口附近。

规划图中，除了面积为52800平方米商业服务业设施用地，还有一块居住用地。

面积为10900平方米，容积率1.7，这个容积率估计是小高层的产品。

绿化率约为35%。

崇德园很多人都很了解吧，当年也是很有名的楼盘。

无奈房企出现问题，也出现延期等情况。

现在，崇德园的一期二期已经交付，三期还处于停滞状态。

一期现在是南开区水上板块为数不多的次新房。

成交单价在4万/平米上下。

特别是这种60平米小面积的房子，200多万，性价比还可以。

二期交付的时候，产品是洋房跟叠拼，小编也去现场看了。

红装洋房的设想，在建筑风格和细节上实现了。

工艺工法还是挺有难度的。

有消息透露，天津第一保交楼的名单上，有天房崇德园和天房樾梅江。

除了水上板块，最近的南开区，哪儿还有新动作呢？

（1）西营门板块的城市更新。

西营门片区目前南开区唯一可以大面积建设的地方，未来将要打造“南开起航科技城”。

也是南开未来能连成片的改善板块。

8月11日，天津市规划和自然资源局公示了（南开区）关于04-06单元西营门片区城市更新项目涉及地块控制性详细规划修改草案。

规划了4块居住用地，3块商业服务设施用地，1块公园绿地，2块公共管理与公共服务设施用地。

确实要开动了。

据了解，中交来做一级整理，业内有消息称，格调也会参与进来。

而且，山西建投在招聘时，也提到了西营门地块，看来也有意向参与。

还有山西建投，据说也要参与。

（2）昌源里地块。

在今年的二批次土拍中，昌源里地块的综合楼面价2.8万/平方米。

地块有5000平米商业，其实纯住宅价格要3万/平米左右。

目前也有迹象要动了，山西建投正在“招兵买马”。

（3）中医药大学地块

最近“热乎出炉”的还有今年第四批预售土地。

其中就有大家非常关心的南开中医药大学地块。

这块地商住综合地价大约2.8万/平米，容积率2.2，可以做高层、小高。

是块好地，不过价格不低。

（4）可口可乐地块

最后，还有个可口可乐地块，一直没什么动静。

至此，南开区的“插花地”盘得差不多了。

南开区是高端改善的代表区域。

基于“豪宅”、“地王”属性，这些地未来的房价不会低。

天津市南开区水上公园周边未来几年内的拆迁计划

你不知道的天津楼市新四大特征 地铁房源火爆

2015年的“金九银十”房产市场成交集中的现象似乎并未出现，也许是因为连续6个月成交套数过万，使得需求得以释放。

水上西路板块创新

水上西路周边高端二手房云集，同时生活配套、交通配套以及居住人气的性价比较高，因而受到许多改善型购房者的青睐。而新地块的加入，将对区域内的产品市场形成有效供给，进而带动关注度和成交活跃度的提升，使得以水上公园为核心的南开区南部板块二手房市场的未来发展可期。

水上奥城板块是南开区南部甚至是全市范围内稀缺的高端房产板块，而综合考量生活配套、交通配套以及居住人气的性价比，南开区都优于和平、河西两区的高端居住板块，因而不仅受到购房者的青睐，也格外受开发商的看好。新地块的加入，将对区域内的产品市场形成有效供给，进而带动关注度和成交活跃度的提升；地铁5、6号线的引入，将为区域内的二手房产增添增值砝码；加之原有的天塔上谷商圈、奥城商圈效应的不断发展，以水上公园为核心的南开区南部板块房产市场的未来局空发展可期。

中心城区优势凸显

新房市场进入下半年后，中心城区优惠项目不断增多，尤其是进入“金九”后，在新建商品房大力度的打折优惠下，新房的价格优势不断凸显，吸引了部分刚需及改睁源善需求购房者的目光。

造成近期中心城区新建商品住宅与二手私产住宅之间成交量差距逐渐缩小的原因主要在于两方面：一是进入2015年，新房“以价换量”的销售策略愈演愈烈，在价格上形成了一定的桐早瞎优势，例如近期开盘的河西区黑牛城道附近的某项目为了吸引客户就推出了交定金及排卡金可抵6个点房款，并减1万元房款，或是一万五抵五万元等优惠活动。二是二手房源供给不足，交易周期延长。

随着新增需求地不断释放，二手房源的消化速度也逐渐加快，使得二手房房源数量有所减少，购房者的可挑选余地缩小，造成此类二手房的成交量不高，导致一手房和二手房成交量差距缩小。

地铁房源价格攀升

近年来，天津地铁的建设可谓是如火如荼，地铁线路逐渐增多，继地铁5、6号线通车在即的消息公布后，地铁10号线年底动工的消息紧随其后，天津地铁紧锣密鼓地建设也带动了周边地铁房源价值地不断攀升。

在配套设施对片区影响日益显著的背景之下，由于地铁等轨道交通的建设增强了区域交通便捷性，也提升了片区的保值、增值性，尤其是在地铁即将通车的时段，周边二手房源的价格会逐渐达到峰值，所以随着地铁5、6号线开通节奏地加快，周边沿线板块房源的价值也逐渐显现，价格也随之升高。

因此建议准备在地铁沿线置业的购房者要抓准时机，提早做好购房准备，适时出手购房。

改善需求推动市场

今年的“金九银十”房产市场成交集中的现象似乎并未出现，也许是因为连续6个月成交套数过万，使得需求得以释放。

就房源的约看情况来看，黄金周期间，人均约看房源量为2套，而9月份每周人均约看量就可以达到7套。房天下大区总监傅颖分析，“‘十一’期间，网络的来电量比平时要低，看房的多为刚需客户，因而目前成交中，刚需群体占比超过50%。

很多人选择旅游度假，这就给房源约看带来了一定困难，约看量下降导致假期二手房成交情况要低于平日。”但就目前市场情况来看，改善需求占市场主力。

（以上回答发布于2015-12-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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