#4月财经新势力#
南通楼市压力越来越大了。
南通楼市今年小阳春的热度明显不及往年。尽管很多南通房东都想要趁机把自己手上的二手房给卖出去，但是奈何没有那么多人接盘，他们的二手房连卖的机会都没有。
南通今年1月到3月之间，待售二手房数量还能勉强维持在63000多套上，很多南通房东还是想要观望一下，万一南通房价上涨了呢，自己不就卖亏了。
结果后来发现不降价二手房还真卖不出去，于是就只能选择降价卖房。
其他房东看到南通房价下跌，也就只有赶忙参与进来，一起降价卖房。这就导致南通楼市从3月到4月里面，待售二手房迅速的从63000多套增加到了67000多套，一下子就创了新高。
现在南通平均房价从18000多元跌至了16000多元，后期应该还有下跌的空间。毕竟南通只是一个普通的地级市，对年轻人的吸引力比较弱。再加上南通的老龄化也比较严重，老人那么多，再没有年轻人，压力自然就很大了。
南通楼市里面房价相对来说稳妥一些的，也就是南通的改善房了，这些房子毕竟品质比较高，房东相对也更富裕一些，能坚持的更久一些。
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4年了，这一房价关键指标终于降了！
4年来顷租燃首次下降，北上广降幅超6%！
这说的不是房价，而是房价收入比。
房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。
房价收入比越高，意味着房价与收入的背离情况越严重。相反，房价与收入越接近。一般来说，这个关键数据能反映一个城市买房的难易程度。
问题来了，房价收入比为啥能降了？哪些城市买房更划算？哪些城市可以“捡漏”呢？
根据报告，2019年50个城市房价雀虚收入比均值为13.3，相比2018年的13.7下降了3%，并且是自2015年以来首次下降！
不容易！虽然整体上下降幅度不大，但是整体能降下来，已经很能说明问题了。
2015年是最近一波房地产大牛市。2016年开始，各地陆续推出严格的房地产调控政策。到了2019年，房价上涨的势头算是真正遏制住了。
与此同时，居民收入也实现了稳步增长。统计局数据表明，近年来，我国居民人均可支配收入快于人均GDP增速。
房价在降，收入在涨，房价收入比自然会降低。
更好的消息是型源，据预测，2020年，50个城市中的多数城市房价涨幅还将继续收窄，房价收入比继续小幅下降的可能性较大！
分城市类别看，一线城市的房价收入比水平明显高于其他城市。强二线城市、弱二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近。
需要注意的是，三四线城市的房价收入比高于强二线城市和弱二线城市，而其城市基本面和人口吸引力均不如后两者，这说明当前部分三四线城市的房价透支程度可能高于二线城市。
当然，全国数据对购房人来说，意义不大。那就看看各个城市的房价收入比是涨了还是降了。
毫无疑问，在深圳买房难度最大。
深圳由于住宅用地供应长期偏紧，购房需求又旺盛，导致房价一直都处于全国前列。
略感幸福的是广州。
同为一线城市的广州，其房价收入比大幅低于其他三城。这是因为广州土地供应充足，且价格相对北上深较低，是一线城市中购房难度最小的。
除了看静态的指标，还要看变化趋势。
北上广三大城市的房价收入比全部出现下降，降幅分别为8.3%、6.1%、8.1%，只有深圳仍然上涨0.4%。深圳房价可以说很坚挺了！
相对于北上广的大幅下降，房价收入比上涨最快的南通引发关注。
数据显示，南通房价收入比增速达到了13.9%，也是50城中“房价收入比”增幅唯一超过10%的城市。
作为一个三线城市，南通楼市的火热，可能与区域规划利好和加大人才吸引政策有关。
说完了那些买房最难的城市，再说一下相对容易的城市——长沙。
长沙房价收入比只有6.4。这也就是说，一个长沙家庭，省吃俭用七八年，就能拥有一套面积大小适中的住房。想想，还真是幸福感满满。
近几年，长沙房价虽然也出现了大幅上涨，但其前些年房价较低，且经济发展强劲，人均可支配收入连续多年高增长，是50城中唯一房价收入比低于7的城市。
说了这么多，你觉得在哪座城市买房最划算？
总价暴跌近百万！南通次新房降价潮开始了？
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2016年下半年开始，南通楼市一下子就火热起来，开发商拿地热情持续高涨，地价不断刷新，新房价格也在大幅度上涨。
这一批高位入市的新房，如今已陆续出现在二手房市场。在南通楼市长期低迷的情况下，这些次新房挂牌价、成交量如何？
01
我们统计了2016年-2019年拿地项目在二手房市场的挂牌情况。
从挂牌数量上我们发现，创新区、崇川区次新房小区业主相对比较惜售，挂牌数量不多，挂牌数量较多的小区主要集中在开发区。
比如开发区的绿地新里城，挂牌量高达344套。有业内人士分析，开发区次新房挂牌数量多，可能是因为房主对后市信心不足，急于脱手。
在价格上可以看出，大部分次新房的挂牌价都要高于前期新房价格。
从二手房挂牌价的角度来看，这些次新房大部分都存在一二手倒挂空间。不过，挂牌价仅代表了房主心理预期，并非整个市场的预期。
02
如果说挂牌价代表着房主心理预期，那么成交价则主要代表买房人的心理预期。
我们同样对2016年-2019年拿地项目的二手房成交情况做了统计。
在统计中我们发现了以下四点：
1、历史最高成交价主要集中发生在2020年下半年至2021年上半年。
2020年下半年，南通楼市正处于上行阶段，买房人对市场信心十足，出手也较为果断。
从2021年开始，楼市开始回稳，但大部分买房人对后市还是较为有信心的，因此该时间段依然有高价房源成交。
2、几乎所有的小区最新成交价都低于挂牌价，议价空间正在变大，但也有例外。
比如，远创东樾最新一套房源的成交价，就高出小区平均挂牌价225元/㎡，绿城仔早诚园最新成交价则高出挂牌价614元/㎡，珑府最新成交价高出挂牌价1861元/㎡。
3、对比最新成交价和历史最高成交价，13个小区跌幅超过了5000元/㎡。
楼市整体下行导致二手房价主要呈现下跌趋势，区别在于不同小区抗跌能力各不相同。
统计数据中，跌幅最大的是时代悦城，跌幅超8000元/㎡。
该小区最新成交的一套114㎡户型，成交单价为17927元/㎡，而相同户型在2019年12月份的成交单价则是26316元/㎡，不到3年的时间，单价暴跌8389元/㎡，总价跌掉近百万。
图源：贝壳找房
当然，二手房成交价格与单套房源的楼层差异、新旧差异等都有关系。
在普遍下跌的同时，也有小区“逆势而上”。
远创紫樾台目前有7套洋房成交，最新成交的一套洋房，创下了最高成交记录。
图源：贝壳找房
4、即使是同一板块，二手房价仍会有较大差距。
比如，时代都会、中创大都会以及中海上东区，都位于创新区边缘位置，价格相对而言也低一点。
再比如，远创东樾和仁恒公园世纪，两个项目相距念祥雀不到500米，二手房成交价却差了5000元/㎡左右，归根到底无非是品牌房企口碑的影响力。
03
次新房的好处是显而易见的，房龄较短，规划设计、房型户型更符合现代人生活习惯。
不过当前的南通二手房市场，次新房的成交量并不高，或许有一部分是房主惜售，更多的还是因为市场整体偏冷，买房人持币观望。
在这样的市场条件下，这些次新房还能继续坚守价格吗？如果价格继续下跌，你宴弊会出手吗？