刚工作几年有了一些积蓄，再加上亲戚朋友的资助，终于买了人生第一套房子。又过了几年后随着结婚生子以及积蓄的增加，对住房有了新的要求，于是产生了置换的需求。在置换时，现在手上的房子至少要卖多少钱，才能保证不亏本呢？

以我自己的具体情况来分析一下吧。2022年以275万购入一套毛坯二手房，购房税费和中介费共22万，因为房子不满五年，所以其中包含增值税5.3%。考虑到房子要长期住，所以不到90平方米的房子，装修费预计20万。目前房贷利率5.4%，公积金贷款利率3.25%，贷款30年，选择等额本息的还款方式，5年内累计支付房贷利息约40万。首付83万按照年化4%的收益，5年的首付款成本大概是17万元。那么5年内因为持有这套房而所增加的成本：

5年持有增加的房屋成本=购房税费中介费 购房装修 累计还款利息 首付款的理财收益=22 20 40 17=99万元

综上，5年后如果我要置换这套房子，得涨价约100万元才能保本不亏，房价涨幅得达到36.4%。在目前房住不炒，保持房价稳定的大环境下，5年后的房价的涨幅不知道能不能覆盖掉我的成本。

房价的涨幅受多方面的影响，以上只是根据我自己的实际情况，仅供参考。各位朋友也可以按照这个思路算一下自己的房子转让时至少要卖多少钱才能保本不亏。

投资200万买一套房，5年后才能卖出，要卖多少钱才能保本？

很多地区房屋买卖都有限制多长时间内不能卖，但是大部分都是以5年时间为准，那么投资200万买的房，5年后要卖多少钱才能保本呢？这个要首世型分两部分来分析，就是有贷款和无贷款：

无贷款

购买这套房子除了这200万之外，还要缴纳公维金、契税和物业费，至于交易税一般都是由买家支付就不计算在内。公维金是跟建筑高度和平方数关联在一起的，我们就按照一套大约1.5万计算，契税我们就按照2%征收，也就是4万，还有要是交房之后还要缴纳物业费，我们按照1.5万计算，所以购买这套房我们总的支出成本差不多是207万左右。理论上来讲我们5年后只要卖207以上就不算亏本，但是其实并不是这样的。

首先是我们这200万的购房款，返雹如果这200万放在银行理财，按照5%的收益率计算，5年时间的总收益是200万*5%*5=50万。所以我们这个房子5年后真实的成本是207 50=257万，5年后至少也要257万以上算保本。

有贷款

有贷款的计算可能会比较复杂，毕竟涉及到还款方式，贷款利率等等，我们假设200万的房子也是首付30%，也就是60万，贷款140万，贷款利率我们按照2019年全国首套房平均利率5.52%计算，还款方式用等额本息，贷款年限30年，来进行计算分析。

首先是60万的首付款，按照5%的理财收益率计算，5年时间总的收益是60万*5%*5=15万。

其次就140万的贷款，5年时间要还60期，每期要还的金额是7966.6元，5年总共还了60*7966.6=477996元。也就是5年后卖出去之前这套房子的总支出成本是60万 15万 47.8万=122.8万，而还了60期之后我们还有129.3万的本金没有还，所以总的支出成本是122.8 129.3=252.1万，5年后要卖252.1万以上才能保本。

综上所述，不管是有没有贷款，5年后如果再考虑到通货膨胀等因素，这套房子最少也要卖260万以上才能算是保本。很多人卖房时这些因素都没有考虑进去，单纯的以为200万买的房，只要5年后卖超过200万就算是赚了。如果考虑到没买房者猜的这些资金成本，你实际上是亏的，所以卖房之前这些一定要计算好在谈价格。

300万投资一套房子，限售五年后卖出，要卖多少钱才能保本？

目前很多城市出具的调控政策都是要求，房子必须要满5年之后才可以交易，那么满5年的房子，需要多少的金额卖出去我们才能实现保本呢？由于你未指明有无贷款，因此分析我们分为两个部分：有贷款、无贷款。

无贷款

对于无贷款的情况，购买这房子的花费是300万元的本金 公维金契税物业费等（交易税费一般是买家支付，我们不考虑）。公维金是按照平方以及建筑层高决定的，本题没有给出一个具体详情，因此我们取个较普遍的数据2万元，契税第二套（你投资的一般都是第二套）90平以上的按2％的税率征收，300万就是6万元，在加上几年的物业，也就说要卖房前，你要拿到证还要在花费10万元左右的资金，你的总成本为310万元。理论上是卖310万元就没亏，但这个是错的，因为你没买房，资金是可以产生利息的。

1、购房款300万元，假设购买银行理财5%，五年悔塌后本息合计：300*（1 5%）^5=382.88万元。

2、各类税费10万元，由于现在卖的都是期房，所以这10万元不是一开始就支付出去的，我们假设3年后交房时支出，因此在卖出前，这10万元2年的本息合计为：10*（1 5%）^2=11.025万元。

所以这个房子出售前的真实成本为：382.88 11.025=393.905万元，也就说5年后，你要卖的话，最少也要394万元才可以保本。

PS：交房后，房子是可以出租的，但是考虑到出租尘前清你还有买基本的家具家电设备，如果3年后交房，只出租2年，可能租金还不够家电的成本，因此就不考虑出租了。

有贷款

有贷款，跟贷款金额、还款期限、还款方式、利率有很大的关联性，我们假设首付100万元，贷款200万元，等额本息还款方式，贷款利率为5.39%，期限30年，进行计算（大家可以根据自身的实际情况，套用下述计算方式）。

（1）100万元首付款，以5%的理财计算，5年后本息合计为：100*（1 5%）^5=127.63万元。

（2）各类税费10万元，依然假设3年后支出，因此在卖出前，这10万元2年的本息合计为：10*（1 5%）^2=11.025万元。

（3）200万元的贷款，5年（60期），每期支付金额11218.13元，一共支付了：11218.13*60=673087.8元，虽然是分期支出的，但是这部分资金如果每期固定放在放在货币基金，算上利息，五年内本息合计到75万元不是问题。

下图数字第一列系每期支付的金额，第二、三列分别为每期归还的本金及利息，最后一列系剩余的本金数额。

也就是到卖出之前，你为这个房子已经付出了：127.63 11.025 75=213.655万元，而5年后，这笔贷款的本金还剩余184.65万元（如上图所示第60期的最后一列为剩余本金），要卖出去之前，你还要把剩余的本金结清，所以你实际要卖时，支付的总成本为：213.655 184.65=398.3万元，也就说此时你要卖房子最少也要399万元才不亏本。

总结

综上所述，现在300万元投资购买的房子，无论是全额支付还是贷款支付，5年后如果要不亏的话，基本上你要400万元（考派前虑到计算的略微出入）以上的价格卖出，才算保本，所以卖房时，一定要计算清楚，不能够简单地说，我五年前300万元买的房子，现在有人出360万元，我就卖了，看上去似乎5年你赚了60万元，但是如果考虑资金成本（没买房，你的资金放在银行里照样可以产生利息），你实际是亏的，所以卖房前要好好计算一番。