日前，市民王小姐正在到处看小户型，用于投资。在最近的一次闺蜜聚会上，她被深深刺激了。闺蜜在宽窄巷子附近一套50多平米的套一，挂在途家等网站上做民宿，一个月下来，租金收益在万元左右，远远高于长租房。深受刺激的王小姐，决定复制闺蜜的经验，但什么样的物业才适合做民宿呢，她找了发哥（微信号：成都商报购房者俱乐部）支招。
民宿兴起 投资人积极参与
发哥认真研究了这个问题。百度百科是这样定义民宿的：民宿是指利用自用住宅空闲房间，或者闲置的房屋，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。
民宿有别于旅馆或饭店，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。
最近几年，随着旅游业的兴起，越来越多旅游网站开辟了民宿专区，带动了民宿市场的发展。目前最典型的民宿网站有途家、Airbnb、小猪、蚂蚁短租等网站或是互联网平台。
点开 Airbnb的网站，首页即有“成为房东”的按键，提示“在成都分享住宅，您一周内可以赚得￥958.成为一名房东吧。”进入页面后，如果将房客换成2位，则收入变成每周平均值：1137元。
而在途家，除了之前的途家酒店外，现在也开始大力发展民宿。点开成都网页，既可以按照机场、车站、商圈、景点，也可以按照学校、医院等来选择入住地点，各种价位、套型应有尽有，极大方便了选择恐惧症患者。途家网自上线以来，截止到2016年8月，途家网目前已覆盖国内335个目的地和海外港台1018个目的地，在线房源逾45万套。目前，成都区域一共有平台商户18000 套房屋，比去年同期增长56%，民宿发展迅猛。
投资民宿 其实是技术活
发哥发现，做民宿投资，还真是个技术活儿。以网站上显示的信息来看，同一个商圈，不同小区之间，差异较大，有的70、80平米都只能租100多，有的40多平米也能租相同价位。即使是同一个小区，几乎相同的户型，差别都比较大。有的可以租200多，有的却可以租300多，一天的租金差别在100元左右。
为啥会有这种差距呢？不同房型的总价投入会有不同，如果70、80平米和40多平米的租金差不多，那么收益率将大大下降。那么如何选择最具投资价值的户型呢？
如果是相同户型，又能通过哪些手段，提高自己的租金呢？途家川藏区域总经理谢佳建议：首先在地理位置的选择上必须选热门商圈，这样的房源，消费者需求量大。其次楼盘或者小区的高档程度与交通位置是否便利都是影响消费者选择的重要因素。过于陈旧的楼盘不容易在激烈的竞争中杀出血路。然后，房源的装修品质良好，房东管家要拥有良好的服务意识与做民宿的情怀。此外，线上线下的宣传对于房源的知名度和消费者的接受度都有很大的影响。
1、选择哪些商圈最好？
来自途家最近半年的数据显示，出租率最高的是骡马市、外双楠、万年场、建设路商圈；出租率高的原因主要是因为房源的售卖价格区间比较符合大众消费群体 ；部分新兴商圈商务长租客增多。
2、如何选择房型？
途家的数据显示，户型越大，出租率越高，4居室最高，其次是3居，2居，1居；主要原因还是大户型的供给偏少，但家庭出游用户的需求多，供不应求。
而民宿业主王小姐的经验是，套二是最佳房型。一是套二适合家庭出游，也区别于传统酒店的标间或是大床房，可以一家人同住，也可以做饭，洗衣服。区别于普通酒店，正是民宿的特色。二是，相比套三、套四，套二户型的总价控制更好，相对而言，投资回报率较高。大户型往往意味着房屋总价和装修投入更高。综合这两个因素，比较好的选择就是套二户型。
3、如何提高日租金
接受采访时，途家川藏区域总经理谢佳表示，影响房屋租金价格的主要因素有四点，其一是房屋装修品质；其二是房屋户型大小；其三是房屋每天的售卖时间段；其四是网站补贴活动。除了以上几个因素之外，房屋本身的设施、交通、装修、商户的态度都会影响房屋的价格。
而李小姐拿到房子后，做的第一件事，就是装修。作为这个领域的先行者，她在温江租了两套房子用于民宿，一套是40多平米的套一，一套是70多平米的套二。说起如何提高日租金，她讲的头头是道。
“要了解市场的组成结构，成都的市场，只要是商务客人和旅游客户，这两种客人，价格接受度不一样，要针对不同的季节，不同的客人，改变自己的价格策略。”李小姐说，传统的旺季是，开春后和暑假。成都3月和10月的商务客人多，每年7月15日到8月15日是传统的暑假旺季，旅游客人多。一般来说，商务客户对价格的承受能力相对较高，因此可以根据不同的季节和客人需求来报价。
“如果可以，最好在房源上线后，很快就把今后的价格体系做出来。比如圣诞，元旦，春节，糖酒会，暑假的，因为很多人会在网上提前几个月，甚至半年订房。那么在做价格体系的时候，就要把时间考虑的长远一些，该涨价的旺季要涨价，如果时间远，可以把价格抬高一些。
4、装修最好有主题
民宿达人李小姐表示，做民宿最好选择次新房，如果装修有主题，色彩明快，更容易被接受。目前为止，对民宿接受程度高的年轻群体，40岁以内人接受度比较高，他们一般喜欢田园风、小清新，花园式的，如果是成都，还可以考虑类似熊猫主题等。
5、注重推广
李小姐强调了一个重点：注重网络推广，从旺季就要开始做起。“淡季的客人流量低，因此一般民宿排名会比较低，排名越靠后，订单就越少。因此必须从旺季开始就注重网络推广，尽量把流量拉上去，这样排名就比较靠前，能保证淡季时也有一定的客人流量，价格也能上去。”
我想开一家小民宿，大概要投资多少钱？
纵观市面上的民宿市场，各种各样形形色色，根据我投资民宿的经验，给你推荐以下方案：
想以最低的投入成本开设民宿，可用以下这三个方案：
无毒环保PC透明星空帐篷、集装箱、PVC透明泡泡帐篷
优势：
1.租地费用
因这三种住宿产品均对土地使用性质没有限制举闷颂，不需动土、不需工程建，不需各种申报，只要简单做好水电基础即正郑可。
选址空间大，只要看中那一边美地，与当地政府或村民沟通好润利分配或租赁方式。在不破坏原有环的情况下大部分都
达成只识，费用大概在正常租用房子的20%-40%左右。
2.装修费用
这三种形式的民宿本身就具备特色，优其是透明的星空屋，360度观景，观星，已经就是一个很大的卖点了，只需要配
文艺或小清新的基本酒店设施，最低配费用每个房约3000左右。
3.电信宽带，水电气费
还是按照七间房来算，假设全年入住率60%，一年下来一万元。
4.宣传成本
花钱打广告的时代早已过去，客户就是最好的广告传播着，这个可以参考“小红书”和“抖音”，查找星空房，大部分
都是一些网红晒图传播
5.人力成本
人力成本按十间房来算，3-4名员工每个约1.2-1.5万，年20万左右罩明。
这三种民宿各有优势，个人推荐PC透明屋，具体的优缺点您可以再查查对比对比。
这是目前我认为最低投入，最大收益的新网红民宿，希望能供你参考。
pc透明星空帐篷
集装箱
pvc透明泡泡帐篷
