我最近关注二手房市场比较多。
究其理由，新房的价值，最终要在二手房市场中体现。
通俗来说，新房到底值钱不值钱，最终要看能不能卖得出去，还有能卖出什么价格。
在武汉，前几年买的很多新房，事实上是很难卖出去的。
这样的房子，很难说有什么价值。
同样，如果一个房子，只能平价卖出，其实也只能说价值不大。
那问题来了，在武汉，什么样的房子有价值呢？
在我们的常规理念中，应该是户型小的，总价相对较低的房子，应该更好卖，所以单价会更贵一些。
但是，我从二手房市场看到的情况是，还真不是这样。
在武汉很多优质片区，实际上，大户型比小户型更吃香。
不信，我举几个例子。
武昌核心地段复地东湖国际，
成交最多的是100/106平通透三房（送了一间房的面积），以及133平三房，但这两种户型不是单价最高、最抢手的，复地单价最高的是几个赠送面积超大的神户型，比如三期的139平5房，五期六期的118平复式四房，五期的155平五房，单价一般在52000元以上，在售的房源很少。挂牌价合理的很快就卖了。
武昌梦时代旁边的百瑞景，
单价最高的也是大户型占比大的一期、二期、四期。140-160平之间的四房，成交单价35000元左右，100㎡左右的小三房，成交单价31000元左右。
光谷核心地段保利时代南区，
成交量最大的是7、80平小两房，成交单价29000元左右，但成交单价最高的长期是129平四房，成交单价33000 元。
后湖最优质楼盘之一万锦江城，
127平和133平边户大三房，也是比96平的通透小三房，单价贵1000元左右。
为什么会这样呢？原因有几个方面。
首先，是居住功能。
上述小区，基本落位在武汉各个区的区域中心，生活配套齐全，对口学校是区内第一二梯队，买这类房产的客户，买房需求是获得好学校的学位 改善自住，最少住6-9年等孩子读完书才考虑置换。房子都是越住杂物越多，觉得空间越来越小，三房四房是满足全家功能空间需求的底线。
其次，是需求， 原地换房的需求爆发。
很多十年前开发的大型居住区，比如关山大道，南湖、武昌核心等等，受制于当年新开发小区70%房源是小户型的政策，100平以下小户型占多数，120-140平左右的三房，140-160平左右四房，供应量很少。
但是这些区域当年的初代住户，当年买了两房或小三房当婚房。随着结婚生子（不少是二胎家庭），在同区域内换成有更多房间的中等户型，是迫切的刚性需求。
房龄8年内，小区环境好，物业好，有通透方正的120-160平户型的小区，在前些年人口净流入的区域非常吃香。有些小学哪怕对口学校没那么好，但小区口碑好，价位合理，大户型也抢手。比如洪山区南湖的大华公园世家三四期，有个群友想买四房，发现在售房源很少，出来一套卖一套。说明业主惜售。
还有，有赠送面积的户型单价有溢价。
鉴于这样的事实，给你买房几个建议：
1、优质片区的优质房源，户型可以适当买大
江汉、江岸、武昌、光谷核心地段，对口学校还不错的小区，一般单价30000 元，140-160平左右的大三房和小四房流动性好，总价最好控制在520万以内。
武汉中产买改善住房的上限，一般就在600-700万，即使学区很扎实，超过这个总价的大户型，单价也会随之下降。复地七期171平、泛海桂海园的173平，单价就比140-150平的户型低。
2、新增住宅供应少的区域，可以提前布局小四房
关山大道的中建大公馆新房，最好卖的是144平四房，因为周边有类似面积段四房的小区实在很少，而光谷又是人口净流入的区域，很多第一代业主家庭人口增长后急需换大房子；
武昌、江汉、江岸也有同样问题，每年新增的住宅用地屈指可数，想原地置换的客户没地方可去，这些区域，可以大胆买180平以内的四房。
3、慎买刚需区的“豪宅”
这种楼盘定位很尴尬，刚需客户觉得总价高攀不起，入住后的物业费等使用成本高，买得起的客户又看不上刚需区域的地段和圈层。
比如后湖的仁恒世纪公园，除了少量110-144平的三房，多数户型是165-221平四房，20年开盘时还要加家电包，入手单价在23000元左右，很多人冲着仁恒品牌溢价和物业服务买单，
但现在二手房也就卖24000元/平左右，成交量很小。但对面首地云梦台的成交量，在江岸区是前3水平，均价才18000元左右，114、122、140平的三房只要挂牌价略低，成交周期很短。
究其原因，后湖是刚需上车市场，总价200万左右的户型适用范围最大，而仁恒的户型大、开盘价高带来的问题是二手房总价高过市场认可的区域价值，同时使用成本（物业费）高，属于刚需客户不愿意为品牌溢价买单，改善客户又看不上地段。
光谷东的香港置地云庐也是同理。虽然按照香港置地在武汉开发过楼盘的交付标准，相信云庐会是光谷东品质最好的一批小区，但是交房进入二手房市场后，你觉得购房者会选核心地段25000元的中建光谷之星，还是高速旁35000元的元庐？
如果你买二手房，还有什么疑问，可以头条私信我咨询。